3 Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости условно можно разделить на три периода: срок строительства, срок окупаемости инвестиций, срок последующей наработки инвестиций.

Экспертиза проектно-сметной документации органами государственного контроля включает: Государственную экспертизу, техническую, экологическую, экономическую, защиту от чрезвычайных ситуаций.

Надзор за строительством предполагает государственный, архитектурный, авторский и технический надзоры.

Приемка в эксплуатацию переломная точка кривой жизненного цикла недвижимости – ввод в эксплуатацию.

С этого же момента начинается паспортизация. Паспортизация – это информационно-правовая система сбора сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда. Срок окупаемости включает в себя:

Управление недвижимостью (сервейинг) – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли.

Физический износ − утрата конструкций и систем инженерного обеспечения здания первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Моральный износ недвижимости − это потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле недвижимости:

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Этапы жизненного цикла:

• формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

• прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.