Примеры расчета рыночной стоимости земли методом сравнения продаж

Пример 1:

Условия задачи. Имеются данные о цене продажи незастроенного земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с оцениваемым участком: Цена — $30 000. Условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка; Дата продажи — 0,5 года назад; Местоположение — на 10% лучше оцениваемого; Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого; Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка. Решение: № фактора Корректировки на зависимой основе 1. Условия финансирования -6% $30 000(1-0,06) = $28 200 2. Дата продажи +5% $28 200(1+0,05) = $29 610 Корректировки на независимой основе 3. Местоположение -10% 4. Удобства +5% 5. Топография -15% Общая корректировка на независимой основе -20% Стоимость объекта-аналога, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта $29 610 (1-0,2)= $23 688 Стоимость оцениваемого участка, с учетом округления, может быть принята, равной $24 000.

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Оценку этим методом проводят в такой последовательности:

определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

вычисляют стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка

V_L=V-(Vi-Di),

где V_L - стоимость земельного участка; V - рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж; Vi - стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; Di - размер накопленного износа улучшений.

Сумму затрат на создание улучшений земельного участка можно определить, используя укрупненные и элементные стоимостные показатели. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в цены на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей можно также рассчитать, используя ресурсный и ресурсно-индексный методы.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании текущих (прогнозных) цен и тарифов всех ресурсов, необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — размер наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора можно рассчитать как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или как отдачу на капитал при его наиболее вероятном, аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают накопленный износ улучшений, который определяют в целом по объекту или по улучшению (или по их видам) в денежном выражении как сумму физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физический износ - потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональный износ - потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ - потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом.

Пример2:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости	100 000 $
Полная восстановительная стоимость зда­ния, находящегося на земельном участке (стоимость строительства)	80 000 $
Общий износ	50%.
Остаточная восстановительная стоимость здания =	80 000×0,5=40 000 $
Стоимость земли под зданием =	$100 000-40 000=60 000 $

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Расчет методом распределения проводят в такой последовательности:

определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

вычисляют по каждому из элементов сравнения корректировки цен объектов-аналогов, соответствующих его характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

вычисляют рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, умножая рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Пример 3:

Объекты	Цена единого объекта ×	Доля земли =	Стоимость земли /	Площадь земельного участка =	Удельная стоимость земли
Объект 1	2 000 000 $	0,20	400 000 $	2 га	200 000 $/га
Объект 2	1 200 000 $	0,25	300 000$	1,6 га	187 000 $/га
Объект оценки				0,5 га
Стоимость земли в составе объекта оценки = (200000+187 000)/2×0,5 = 96750$

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

V= I/R,

где V -текущая стоимость;

I–земельная рента;

R -коэффициент капитализации.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, при­носимого землей (незастроенным земельным участком). Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. Основные способы определения коэффициента капитализации следующие: деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала. При оценке стоимости земельных участков обычно используют коэффициенты капитализации 2-х типов: коэффициент капитализации для земли и коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации для улучшений применяется в рамках техники остатка, когда надо распределять общий доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их восстановительной стоимости на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации для земли обычно меньше коэффициента капитализации для улучшений на величину фонда возмещения или возврата капитала, привлеченного в улучшения. Считается, что земля, рассматриваемая как территория или пространство, не подвержена физическому износу, и поэтому не требуется откладывать деньги на ее восстановление (физическое возмещение).

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым надежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получения среднего значения. Ниже приведен пример определения коэффициента капитализации американскими оценщиками при оценке сельскохозяйственных угодий.

Пример:

Сделка	Чистый доход, тыс. USD	Цена сделки, тыс. USD	Коэффициент капитализации
1	5,250	125,00	5,250 : 125,0×100=4,20%
2	9,63	185, 00	9,63 : 185,0×100=5,21%
3	10,01	155,00	10,01: 155,0×100=6,46%
4	11,75	210,00	11,75 : 210,0×100=5,60%
5	12,80	200,40	12,80 : 200,4×100=6,39%
Коэффициент капитализации = 5,572% или округленно 6%

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную - при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера: Rp = (Rn-In)/(100%+In), где Rp - реальная ставка; Rn – номинальная ставка; In – годовая инфляция. Допустим, инфляция составляет 10%, номинальная ставка определена в 20%, тогда Rp = (20% – 10%)/(100% + 10%) = 0,09 или 9%.

В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:

-  ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

-  учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

-  процентные ставки по кредитам сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

Еще одним способом определения ставки дисконтирования является, так называемое, «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки. Допустим, безрисковая ставка определена в 5%. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10%.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования

=

Безрисковая ставка

+

Доплата за риск

-

Скидка на инфляцию

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках.

Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.

Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка РФ, как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.

Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разними методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дисконтирования.

Обычно сроки предоставления кредитных ресурсов не очень велики. Поэтому информация будет содержать данные о ставках по кредитам от 1-го года до 3-х лет. Это вызывает определенные сомнения в их применимости для оценки такого долгосрочного актива как земля. Однако то, что в расчетах будет использоваться процентные ставки по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, а не на больший срок, не имеет принципиального значения, так как все дальнейшие расчеты стоимости земли строятся на прогнозировании будущего потока доходов, исходя из дохода за один год.

Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно рассчиты­вается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).

Пример1:

Земельная рента = 1 000 $

Коэффициент капитализации = 0,1

Рыночная стоимость земельного участка = 1 000 $ : 0,1 = 10 000 $

Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Расчет по методу остатка проводят в такой последовательности:

вычисляют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

вычисляют размер земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле

V_L= (ЧОД – V_b* R_b) / R_L, где

V_L- стоимость земли;

V_b- стоимость улучшений;

R_L- коэффициент капи­тализации для земли;

R_b- коэффициент капитализации для улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы определяют, исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком службы рассчитывают путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка

Пример 2:

Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) — $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости — $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений.

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

определяют суммы и временную структуру расходов, необходи­мых для использования земельного участка в соответствии с наиболее эффективным вариантом;

определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле:

PV = FV/ (1+i) n

где:

FV – текущая стоимость,

PV – будущая стоимость,

i – ставка дисконтирования,

n – срок (число периодов).

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.