Пример согласования результатов

№ п/п	Критерий согласования	Доходный		Сравни-тельный		Затратный
1	Степень соответствия
1.1	задача оценки	30		40		30
1.2	цели оценки	30		40		30
1.3	функциональное назначение объекта оценки	30		30		40
1.4	оцениваемые права	30		35		35
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	50		30		20
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20		50		30
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	50		30		20
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	50		30		20
Средний ранг, баллы			36,25		35,625		28,125
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед			0,36		0,36		0,28
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.			1 600 000		1 620 000		1 500 000
Согласованная рыночная стоимость, руб.			= 1 600 000 ٠ 0,36 + 1620 000٠0,36 + + 1500 000 ٠ 0,28= 1 579 200

В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Таким образом, применение перечисленных подходов требует значительной детализации и уточнения конкретных методов оценки исходя именно из российских условий функционирования рынка недвижимости в целом и земельных участков, в частности. От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков. Поэтому, базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки рыночной стоимости земли, учитывающую именно российскую специфику и детализирующую основные положения оценки рыночной стоимости недвижимости применительно к тем категориям земель и видам использования земельных участков, которые на современном этапе развития рыночных отношений являются наиболее востребованными.