Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Книга Лебедь / 4

Все без исключения виды градостроительной документации, обязательно состоят из текстовой части (пояснительной записки) и графической части (план, карта или схема).

Компьютерные технологии для проведения денежной оценки земель

Оценка земель и прав пользования земельными участками является весьма трудоемким процессом, поэтому использование компьютерных технологий повышает эффективность, точность и качество работы, сокращает время ее выполнения. Применяют компьютерные технологии с использованием пространственной информации и без. К технологиям, не использующим пространственную информацию можно отнести Word, Excel, различные базы данных и системы управления ими. К технологиям, использующим пространственную информацию можно отнести геоинформационные системы (ГИС). Они предназначены для сбора, обработки пространственно координированной информации. Состоят из двух частей - картографической и семантической (аналитической).

В Украине сегодня нет отечественных разработок ГИС-технологий. Однако существуют программы, созданные на основе лицензионных продуктов зарубежных фирм (ESRI, INTERGRAPX) путем их достройки и адаптации к условиям оценочной деятельности в Украине. В качестве примера можно привести программный комплекс Land Price System (LPS). Программа рассчитана на пользователей-специалистов (землеустроители, архитекторы, оценщики земли).

LPS 1.1 - программный комплекс денежной оценки земель населенных пунктов Украины (без использования электронных карт) является одним из первых шагов в серии программных продуктов. Он разработан научно-производственным центром «ЗИС» (г.Киев, www.is.svitonline.com/zis).

LPS 1.1 позволяет решать следующие задачи:

1. Определение денежной оценки квадратного метра земли населенного пункта.

2. Определение составных частей денежной оценки земель населенного пункта.

3. Определение нормативов затрат на освоение территории тремя способами. В зависимости от того, какой степенью полноты информации обладает пользователь об инфраструктуре населенного пункта, который оценивается, программа предоставляет возможные варианты расчета базовой стоимости:

а) при наличии всех исходных данных по инженерно-коммунальной инфраструктуре (известны все количественные значения показателей затрат и ее стоимость);

б) при наличии укрупненных показателей затрат на освоение и оборудование территории (есть только количественные значения показателей затрат. Стоимость определяется с использованием показателей восстановительной стоимости отдельных элементов инженерной инфраструктуры, которые используются как нормативные данные из базы данных программы);

в) при полном отсутствии исходных данных (оценщику неизвестны ни значения показателей затрат, ни их стоимости). В этом случае при расчете будут использоваться среднестатистические данные затрат с использованием численности населения, на основе укрупненных показателей, которые сохраняются в базе данных программы.

4. Определение коэффициента K_м1, который учитывает административный статус населенного пункта и его место в системе расселения, вхождение в пригородную зону больших городов, наличие у населенного пункта статуса курорта, вхождение в зону повышенного радиологического контроля. В программе существует база данных, в которой сохраняется информация обо всех населенных пунктах Украины, для которых может быть определен коэффициент К_м2.

5. Расчет базовой стоимости земель населенного пункта с учетом норматива затрат на освоение и обустройство территории, значение К_м1 нормы капитализации и нормы прибыли.

6. Осуществление землеоценочного районирования территории, оценки всех факторов, влияющих на значение индекса ценности территории, значения коэффициента К_м2. Пакет содержит полный алгоритм расчета всех факторов оценки с использованием анкет экспертной оценки.

7. Выбор локальных факторов денежной оценки и механизма расчета общего коэффициента К_м3.

8. Расчет денежной оценки отдельного земельного участка с использованием уже рассчитанных данных базовой стоимости, коэффициентов К_м2 и К_м3, а также выбор и определение коэффициента К_ф.

9. Информационно-справочная система поиска населенного пункта в базе данных по его названию, коду, административному статусу.

10. Конечным результатом работы программного комплекса является отчет, который формируется в автоматизированном режиме и отвечает форме, определенной Госкомземом Украины (в соответствии с эталоном технической документации денежной оценки земель населенных пунктов).

Программный комплекс LPS 1.2. дополнен графическим модулем, который позволяет:

-использовать карты населенного пункта с учетом реального масштаба;

-определять границы населенного пункта и границы оценочных районов;

-автоматически определять площади полигонов для всего населенного пункта и для каждого из оценочных районов;

-объединять оценочные районы в экономико-планировочные зоны;

-отображать коэффициент К_м2;

-вводить информацию о разных локальных факторах с дальнейшим отображением в графических отчетах;

-формировать графические отчеты.

Комплекс предусматривает функционирование справочной системы, которая включает описание и предназначение всех объектов и форм программы, наиболее распространенные ошибки при работе пользователей и пути их устранения.

Программный комплекс состоит из компонентов, которые на определенном этапе работы взаимодействуют между собой:

• Семантическая часть функционирует в среде Ms Access '97.

• Графическая часть использует ядро геоинформационной системы Arc View 3.1.