- •1: Бухгалтерский учет в строительстве
- •1. Понятие строительной продукции как объекта бухгалтерского учета и ее создание
- •1.1. Понятие инвестиционно-строительной деятельности и ее нормативно-правовое регулирование
- •1.2. Понятие строительной продукции как объекта бухгалтерского учета и ее вида
- •2. Бухгалтерский учет затрат и формирование инвентарной стоимости строительной продукции у инвестора
- •2.1. Понятие инвестиций согласно российской и международной нормативным базам
- •2.2. Учет формирования средств на реализацию инвестиционного проекта
- •1Этап: Правоустанавливающий документ
- •2Этап: Свидетельство о госрегистрации прав на
- •1 Инвестор Финансовые органы рф, субъектов рф, муниципальных образований
- •2.3. Порядок отражения в бухгалтерском учете права собственности инвестора на строительную продукцию
- •3. Бухгалтерский учет затрат и стоимости строительной продукции у заказчика
- •3.1. Учет полученных средств на реализацию инвестиционного проекта
- •1500000 Руб. – на содержание службы заказчика
- •3.2. Учет затрат заказчика при реализации договора строительного подряда
- •3.3. Документальное оформление приемки-сдачи строительной продукции
- •3.4. Учет доходов у заказчика
- •4. Бухгалтерский учет строительно-монтажных работ у подрядчика
- •4.1. Особенности технологического и организационного аспектов строительного производства, влияющие на организацию учета подрядчика
- •4.2. Состав и классификация затрат, включаемых в себестоимость строительных работ
- •4.3. Планирование себестоимости строительных работ
- •4.4. Учет затрат
- •4.5. Методы учета затрат на производство строительных работ
- •4.6. Учет сдачи выполненных строительно-монтажных работ
1: Бухгалтерский учет в строительстве
1. Понятие строительной продукции как объекта бухгалтерского учета и ее создание
1.1. Понятие инвестиционно-строительной деятельности и ее нормативно-правовое регулирование
Строительство считается одной из ведущих отраслей, влияющей на развитие материальной базы всего производственного и непроизводственного потенциала страны. Устойчивый рост строительной отрасли, обусловленный значительной долей инвестиций в строительство.
Строительный комплекс сегодня - это множество самостоятельно хозяйствующих субъектов. Понятие «строительный комплекс» имеет несколько формулировок. По экономическому содержанию он представляет собой систему овеществленного труда организаций, обеспечивающих материализацию капитальных вложений, создание новых и модернизацию действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения.
В экономической литературе можно выделить две точки зрения по отраслевому составу строительного комплекса. В соответствии с первой объединяются предприятия отраслей «строительство» и «промышленность строительных материалов», ряд подотраслей и производств других отраслей экономики страны, обеспечивающих строительство предметами, средствами труда и услугами. Это ресурсный принцип. В соответствии с другой точкой зрения, группировка происходит по целевому принципу: объединяют строительство и промышленность строительных материалов. К ним же относят частично машиностроение, производящую специализированные средства труда для строительства, проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации, учебные заведения строительного профиля, материально-техническое снабжение строительства. Эти два подхода по-разному определяют состав строительного комплекса и вкладывают разный смысл в одни и те же термины. Разными терминами обозначаются одни и те же совокупности отраслей и предприятий, что приводит к выводу о необходимости упорядочения терминологии.
В настоящее время выделяют два основных понятия: «инвестиционный комплекс» и «строительный комплекс». Инвестиционный комплекс соответствует составу, определяемому с точки зрения ресурсного принципа. Поскольку создание части основных фондов происходит без опосредования строительным производством, то строительный комплекс входит в состав инвестиционного.
Инвестиции осуществляются в разных формах, важнейшим признаком классификации которых выступает объект вложения. По данному признаку инвестиции делятся на финансовые и реальные.
Финансовые инвестиции включают в себя вложение средств в различные финансовые активы: ценные бумаги, паи и банковские депозиты. Реальные инвестиции представляют собой совокупность вложений в реальные экономические активы: материальные ресурсы (элементы физического капитала, прочие материальные активы) или нематериальные активы (научно-техническая, интеллектуальная продукция). Получение дохода от финансовых инвестиций не является основной целью инвестиционно-строительной деятельности, поэтому будут рассматриваться реальные инвестиции, составляющие предмет строительства.
Процесс инвестирования в строительстве, как правило, представляет собой вложение ресурсов в расчете на отдаленное будущее, т.е. инвестиции, имеющие срок действия более одного года, признаются долгосрочными.Поддолгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (больше года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других организаций (Положение по БУ учет долгосрочных инвестиций № 160 от 30.12.93 – письмо Минфина). Эти инвестиции характеризуются такими признаками:
- создание или приобретение объектов, имеющих полезный срок работы более одного года;
- создание или приобретение объектов, предназначенных не для продажи;
- строительство или приобретение объектов, предназначенных для лизинга, сдачи в аренду;
-приобретение объектов в рамках девлоперской деятельности.
Инвестирование объектов осуществляется в рамках инвестиционно-строительной деятельности, включающей следующие виды (рис. 1.1).
Виды деятельности инвестиционно-капитального
строительства
Строительство объектов производственного
назначения
Лизинговая
деятельность
Строительство объектов непроизводственного
назначения
Девлоперская
деятельность
Поддержание
мощностей
Реконструкция
объектов
Перевооружение
объектов
Расширение
объектов
Модернизация
объектов
Рис.1.1. Виды деятельности инвестиционно-капитального строительства
Строительство объектов производственного и непроизводственного назначения предусматривает строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности взамен ликвидируемого, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.
Реконструкция предусматривает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением
основных технико-экономических показателей: количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности; или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Расширение объектов предусматривает строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадок. Расширением является и строительство филиалов производств, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.
Модернизация предусматривает выполнение работ по улучшению технико-экономических характеристик предприятия, здания, сооружения.
Перевооружение объектов предусматривает выполнение комплекса мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, автоматизации производства, модернизации оборудования.
Поддержание мощностей предусматривает выполнение работ по возобновлению выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов, необходимых для поддержания достигнутого уровня производства.
Девелоперская деятельность — совокупность организационных действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований недвижимости.
Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.
Концессионная деятельность — система отношений, главным в которых является передача на определенный срок государством соинвестору только прав на строительство, владение, управление объектом, как правило дороги, и получение прибыли от его эксплуатации.
Инвестиционно-строительная деятельность как процесс обусловлена необходимостью вовлечения большого количества субъектов хозяйствования со свойственными им экономическими интересами, зачастую носящими противоречивый характер.
Заказчик – уполномоченное на то инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта (ФЗ – 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Согласно ФЗ – 39 заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Предметом деятельности заказчика является строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий или сооружений, проведение капитального ремонта.
Основные функции и задачи заказчика в процессе реализации инвестиционных проектов устанавливаются в договорах между заказчиком, инвестором и подрядчиком, а у заказчика, совмещающего функции инвестора и подрядчика, - распорядительными документами.
Основными задачами заказчика по управлению инвестиционным проектом являются:
- на стадии подготовки инвестиционного проекта:выбор площадки для строительства,получение всех необходимых разрешений и согласований,предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования, экспертиза проекта;
- на стадии реализации инвестиционного проекта:подготовка строительной площадки,разработка и утверждение проектно-сметной документации,выбор (как правило, на конкурсной основе) исполнителей на по ставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров,поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов,контроль качества работ и приемка выполненных работ,сдача объекта в эксплуатацию, передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям,контроль качества произведенных работ в период гарантийной эксплуатации.
Однако с термином – заказчик – во многих нормативных документах наблюдается большая путаница.
В ряде нормативных документов органов исполнительной власти предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов и контроля за его ходом, именуется застройщиком (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций) либо заказчиком- застройщиком (Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом).
Однако застройщиком в соответствии с действующим законодательством именуется лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (Градостроительный кодекс РФ). Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом участке многоквартирных домов.
Таким образом, основной отличительный признак застройщика – владение (на праве аренды или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.
Инвестор – физическое и юридическое лицо, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляемые капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. (ФЗ-39).
Основной функцией инвестора является финансирование строительства по следующим схемам:
- оплата авансом всей суммы договорной стоимости строительства;
- оплата авансом части стоимости строительно-монтажных работ (долевое строительство, ипотека);
- оплата фактически осуществленных строительно-монтажных работ.
Инвестор, самостоятельно определяя объемы и направления инвестиций, заключая договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ и контролируя их целевое использование, обладает правом владения, пользования и распоряжения объектами, законченными строительством, а также правом на передачу по договору своих прав физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления..
Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной деятельности.
Подрядчик– физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами.
Основная функция подрядчика - производство строительно-монтажных работ и сдача в эксплуатацию строительной продукции.
Строительно-монтажные работы – строительные работы по возведению зданий и сооружений и по монтажу энергетического, технологического и другого оборудования.
Основными задачами бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций в строительство являются:
- формирование информационной базы в разрезе долгосрочных инвестиций в объекты строительства для принятия управленческих решений;
- осуществление контроля за наличием и использованием долгосрочных инвестиций;
- своевременное, полное и достоверное отражение инвестиций, расходов, связанных с организацией строительства и осуществлением строительно-монтажных работ по их видам и учитываемым объектам;
- обеспечение контроля за ходом и качеством выполнения строительно-монтажных работ, вводом в действие объектов строительства;
- правильное определение и отражение инвентарной стоимости объектов строительства.
Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности осуществляются на основании договоров, заключаемых между ними в соответствии с действующим законодательством.
В настоящее время к ним относят:
- договор на реализацию инвестиционного проекта или инвестиционный проект, или инвестиционный контракт;
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества;
- договор долевого участия (инвестирования);
- договор долевого участия в строительстве как агентский договор;
- договор цессии или уступки права требования доли;
- договор строительного подряда.
Порядок заключения договора определяется в соответствии с законодательством РФ, в ГК РФ договору строительного подряда посвящена глава 37 «Подряд», которая включает в себя форму расчетов, стоимость строительства, а также другие условия его выполнения. Основные условия договора подряда представлены в табл.1.1.
Таблица 1.1
Основные условия договора подряда
Условия |
№ статьи ГК РФ |
Содержание |
Организация работ |
703,704 |
- работа выполняется из материалов подрядчика, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором; - способы выполнения задания определяются подрядчиком |
Сроки |
708 |
соглашением сторон устанавливаются начальные, промежуточные и конечные сроки исполнения подряда |
Цена работ |
709 |
цена = компенсация издержек подрядчика + причитающееся подрядчику вознаграждение цена может быть определена путем составления сметы: 1. Приблизительная смета - в случае необходимости возможны изменения; - если изменения в сторону увеличения, то подрядчик обязан предупредить об этом заказчика под страхом утраты права на возмещение расходов сверх сметы, а заказчик вправе отказаться от договора, возместив подрядчику фактически понесенные расходы 2. Твердая смета - изменения не допускаются; - при отсутствии иных указаний в договоре смета считается твердой |
Качество результата работ |
721-725 |
- качество должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии таких условий – обычно предъявляемым к подобным работам требованиям; - при работах ненадлежащего качества заказчик вправе потребовать:
- если недостатки существенны и неустранимы или не устранены в согласованный срок, то заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков; - требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы (если иное не установлено законом, договором или обычаями делового оборота); - срок исковой давности по требованиям к качеству – один год, а для зданий и сооружений – три года |
Риск случайной гибели или повреждения |
705 |
- материалов, оборудования и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона (если иное не оговорено законом или договором); - результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик |
Согласно ст. 702 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются смета и техническая документация. С точки зрения законности осуществления строительства и оплаты выполненных строительных работ это значит, что все выполненные подрядной организацией объемы работ должны быть обеспечены необходимой документацией. В строительном комплексе для определения комплекта документов, необходимых для осуществления строительства, используется термин проектно-строительная документация.
Проектно-сметная документация состоит:
- из локальных сметных расчетов и локальных смет;
- объектных смет;
- сметных расчетов на отдельные виды затрат;
- сводки затрат;
- сводного сметного расчета.
Локальные сметные расчеты и локальные сметы. При разработке локальных сметных расчетов и локальных смет определяется стоимость отдельных видов работ и различных затрат. Для этого все данные группируются в разделы по отдельным конструктивным элементам здания, видам работ и устройств. Такая группировка должна соответствовать технологическим особенностям строительства. Например, локальный сметный расчет может иметь такие разделы: земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия, перегородки; полы и основания.
Стоимость работ и материалов в локальных сметных расчетах и локальных сметах определяется на основе сборников государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) и других сметных нормативов.
Стоимость строительства в локальных сметах может определяться различными метолами:
- ресурсный;
- базисно-индексный;
- ресурсно-индексный;
- базисно-компенсационный;
- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Ресурсный метод определения стоимости – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.
Базисно-индексный методопределения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне.
На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов, дифференцированная по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.
Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.
Ресурсно-индексный метод– это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Базисно-компенсационный метод - это суммирование стоимости работ и затрат, исчисленных в базисном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, связанных с изменениями цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы.
Метод применения банка данных о стоимости раннее построенных или запроектированных объектов – это использование при проектировании объекта стоимостных данных по раннее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.
Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые и накладные расходы, а также сметную прибыль.
Сметная прибыль может устанавливаться по рекомендуемым общеотраслевым нормативам в размере 50% от суммы оплаты труда работников или в размере 12% от суммы прямых и накладных расходов.
Если в локальной смете нет разбивки по разделам, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце сметы. Если в смете несколько разделов, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце каждого раздела и в целом по смете.
В конце локальной сметы или сметного расчета приводятся возвратные суммы. Это делается в том случае, если в результате выполненных работ остаются материалы или изделия, пригодные для повторной использования или реализации. Стоимость этих материалов и изделий определяется по цене возможного использования (продажи) за вычетом расходов по приведению их в состояние, пригодное для использования, и доставке на склад.
Объектные сметы составляются в целом по строительному объекту. Данные в них переносятся из локальных сметных расчетов и локальных смет. При этом данные группируются в графы: «Строительные работы», «Монтажные работы», «Оборудование, мебель, инвентарь», «Прочие затраты».
В конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ прибавляются средства на покрытие лимитированных затрат, таких, как:
- стоимость временных зданий и сооружений;
- удорожание работ, выполняемых в зимнее время;
- резерв на непредвиденные работы и затраты.
Сводный сметный расчет. Последним в процессе подготовки сметной документации составляется сводный сметный расчет стоимости строительства, который является документом для начала финансирования строительства.
В сводный сметный расчет отдельными строками включаются итог по всем объектным сметным расчетам или сметам без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также по сметным расчетам на отдельные виды затрат. Сводный расчет составляется в текущем уровне цен.
Сводный сметный расчет разделяется по главам. В расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства выделяются следующие главы:
1)«Подготовка территории строительства»;
«Основные объекты строительства»;
«Объекты подсобного и обслуживающего назначения»;
«Объекты энергетического хозяйства»;
«Объекты транспортного хозяйства и связи»;
«Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения»;
7«Благоустройство и озеленение территории»;
«Временные здания и сооружения»;
«Прочие работы и затраты»;
«Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия»;
«Подготовка эксплуатационных кадров»;
«Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».
В сводном сметном расчете подводятся итоги по каждому разделу, каждой главе, по сумме глав 1—7, 1—8, 1—9, 1—12 и после начисления резерва средств на непредвиденные работы и затраты — «Всего по сметному расчету».
За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы, которые складываются из возвратных сумм, указанных в локальных или объектных сметах и расчетах, НДС и др. Заказчик оплачивает выполненные работы по итоговой сумме в сводном сметном расчете за вычетом возвратных сумм.
Согласно ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять работы по строительству объекта в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работы, и сметой, определяющей цену объекта. Другими словами, без технической документации и сметы договор строительного подряда не может быть реализован, т.к. проектно – сметная документация содержит объем и стоимость строительных работ, приобретаемого оборудования, материалов, энергоисточников и других затрат и способствует более четкому определению обязанности участников инвестиционного процесса, связанного со строительством.
Техническая документация и смета должны соответствовать требованиям нормативных документов, регулирующих строительство, и заключаемому договору строительного подряда. В случае выявления в ходе строительства необходимости проведения дополнительных строительно-монтажных работ следует предусмотреть в договоре возможность корректировки плановых данных и внести изменения в проектно-сметную документацию.