- •Министерство сельского хозяйства российской федерации
- •Глава 1. Теоретические аспекты инвестиций.
- •1.1. Сущность инвестиционного проекта
- •1.2.Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта.
- •1.3.Основные критерии оценки проектов
- •1.4 Метод расчета срока окупаемости
- •1.5 Выбор ставки дисконтирования
- •Глава 2.Разработка инвестиционного проекта
- •2.2 План инвестиционного проекта
- •Глава 3.Оценка эффективности инвестиционного проекта
- •3.1 Чистая текущая стоимость npv
- •3.2 Внутренняя норма доходности irr
- •3.3 Анализ рисков проекта
- •Выводы и предложения
- •Список литературы
Глава 2.Разработка инвестиционного проекта
Вашему вниманию предлагается проект строительства и последующей продажи жилого дома по адресу: г.Москва Чертаново Северное. Основной целью проекта строительства жилого дома является его коммерческий успех,а также удовлетворение потребностей жильцов Чертаново Северное в муниципальном и коммерческом жилье путём выполнения условий инвестиционного контракта с городом.
2.2 План инвестиционного проекта
Планируется,что продажа квартир в жилом доме начнется 31 марта 2014 года.
Жилой дом будет рассчитан на 800 человек.Количество квартир в жилом доме 256.Рядом с домом будут оборудованы гостевые автостоянки.
Цена на однокомнатную квартиру в данном жилом доме,будет равна 7500000 руб (без отделочных работ,первые три этажа жилого дома).Цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с отделочными работами будут варьироваться в зависимости от распложения квартиры в доме (с 4го-по 17ый этаж,в среднем 3500000 руб.).
До начала строительства жилого дома необходимо набрать штат сотрудников,который будет включать себя высококвалифицированных специалистов в области строителсьтва.
Рассмотрим подробнее, на какие должности необходимо будет набрать работников, сколько средств понадобится на оплату труда одного работника и какое количество работников понадобится всего.(Таблица 4)
Таблица 4.Затраты на оплату труда работников в месяц
Должности |
Количество человек |
Оплата труда в месяц,руб. |
НДФЛ, 13% |
Чистая прибыль |
Функции |
Генеральный директор |
1 |
30000 |
3900 |
27100 |
осуществляет руководство в соответствии с действующим законодательством в пределах предоставленной компетенции всеми видами деятельности организации |
Заместитель директора |
|
25000 |
3250 |
24655 |
осуществляет руководство финансово – хозяйственной деятельностью предприятия |
Бухгалтер |
1 |
22000 |
2860 |
19140 |
выполняет работу по ведению бухгалтерского учета имущества, обязательств и хозяйственных операций |
Главный инженер |
1 |
18000 |
2340 |
15660 |
определяет техническую политику и направления технического развития предприятия |
Мастер строительно-монтажных работ |
78 |
12000 |
1560 |
10440 |
обеспечивает выполнение задания строительно-монтажных работ на участке мастера в соответствии с рабочими чертежами, проектом производства работ, производственным планом и нормативными документами |
Крановщик |
10 |
9000 |
1170 |
7830 |
Обеспечивает контроль и управление за кранорегулируемой техникой |
Всего |
91 |
116000 |
15080 |
82625 |
|
Отчисления в пенсионный фонд РФ ( 22%), 116000*0,22=25520
Отчисления в фонд соц. страхования( 2,9%), 116000*0,029=3364
отчисления в федеральный фонд обязательного медицинского страхования (5,1%), 116000*0,051=5916
Итого отчисления в фонды состовляют 34800 рублей в месяц.
Следовательно на оплату труда работникам требуется затратить 150800 рублей(116000+34800=150800) с учетом отчислений, значит, в год на оплату труда потребуется затратить 1809600 рублей (150800*12) . Далее рассмотрим какие специальные машины и какие строительные материалы необходимо преобрести до начала строительства.
Таблица 5.Необходимые специальные машины
По данным таблицы видно что,до начала строительства необходимо преобрести спец.машины в количестве 19 единиц,на сумму 5140000 рублей.Срок службы данных специальных строительных машин 10 лет.Рассчитаем ежемесячные амортизационные отчисления по спец.машинам.
Начисление износа производится по формуле: К = (1/n)*100, где К – месячная норма амортизации в процентах, n – срок полезного использования средств в месяцах. Месячная норма амортизации в нашем случае равна 1/120*100=0,83%.Ежемесячные амортизационные отчисления по спец. техники составят 5140000*0,83%=42662 р.
Рассмотрим какие строительные материалы необходимо преобрести до начала строительства.(Таблица 6)
Таблица 6. Необходимые строительные материалы
Наименование материалов |
Количество |
Цена за ед. |
Стоимость |
Несущие конструкции(сталефибробетон) |
45 |
90000 |
4050000 |
Кирпич,т |
50 |
30000 |
1500000 |
Железобетонный сборный фундамент |
4 |
800000 |
3200000 |
Жесткий горизонтальный диск для перекрытия этажей |
15 |
1200000 |
18000000 |
Цементно-песчаный раствор,т |
80 |
10000 |
800000 |
Бетон,т |
80 |
50000 |
4000000 |
Оцинкованная сталь,листы |
115 |
2500 |
287500 |
Окна пластиковые |
536 |
15000 |
8040000 |
Двери стальные,отделынные |
258 |
10000 |
2580000 |
Всего |
1183 |
2207500 |
42557500 |
По данным таблицы видно,что для строительства необходимо закупить строительные материалы на сумму 42557500 руб. В конструктивном отношении здание решено как бескаркасное с продольными и поперечными кирпичными несущими стенами, с железобетонными панелями перекрытий. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечиваются сопряжением наружных стен с внутренними, с настилами перекрытий, опирающимися на эти стены и крепящимися к ним с помощью арматурных анкеров. Конструкция этажного перекрытия образует жесткий горизонтальный диск, что повышает пространственную жесткость здания.
В таблицы 7 рассмотрим расходы на строительство жилого дома.
Таблица 7.Затраты на строительство жилого дома.
Расходы |
Сумма за период строительства(2 года) |
Затраты на оплату труда |
3619200 |
Затраты на закупку спец.техники |
5140000 |
Затраты на закупку строй.материалов |
42557500 |
Затраты на оборудование территории рядом с жилым домом(включены расходы на автостоянку) |
5000000 |
Затраты на отделочные работы внутри жилого дома |
3000000 |
Затраты связанные с проводом канализации и воды |
2600000 |
Всего |
61916700 |
Затраты на оплату труда за 2 года =3619200 (1809600*2 )
По данным таблицы видно что сумма затрат на строительство жилого дома равны 61916700 руб. Основную прибыль от жилого дома мы будем получать от продаж квартир. Планируется, в первый год строительства заселить 35% квартир. А во второй, оставшиеся 65% квартир. Такой ажиотаж с покупкой квартир будет связан, с районом где будет расположен жилой дом, с удобствами которые будут давать ближайшие магазины, детские сады, школы, автопарки. Количество квартир на одном этаже равно 16.
Рассмотрим наглядно получение прибыли с продажи квартир(Таблица 8).
Таблица 8.Выручка от продажи квартир (за 2 года с учетом налога на прибыль, и кредитом под 18% годовых)
Показатель |
1 год |
2год |
Выручка, руб. |
21670845 |
40245855 |
Налог, руб. |
2817209,85 |
5231961,15 |
Кредит, руб. |
3900752,1 |
7244553,9 |
Прибыль, руб |
14952883,05 |
27769339,95 |
Выручка за 1 год продажи квартир( 61916700*0,35=21670845 руб.)
Сумма налога при НДФЛ=13%(21670845*0,13=2817209,85 руб.)
Сумма кредита в 1 год продажи квартир(21670845*0,18=3900752,1 руб.)
Прибыль за 1 год продажи квартир
(21670845-3900752,1-2817209,85=14952883,05руб)
Выручка за 2 год продажи квартир(61916700*0,65=40245855 руб.)
Сумма налога при НДФЛ=13% за 2 год(40245855*0,13=5231961,15 руб.) Сума кредита во 2 год продажи квартир(40245855*0,18=7244553,9 руб.) Прибыль за 2 год продажи квартир (40245855-5231961,15-7244553,9=27769339,95 руб.)
Из данной таблицы видна возможная прибыль от продажи квартир в нашем жилом доме за 2 года и она равна 27769339,95 руб.
СF = Выручка-Налог на прибыль-Размер инвестиций Чистая прибыль= Выручка-Себестоимость-Налоги
Далее рассмотрим таблицу возврата заемных средств,т.к.весь проект строится в кредит (кредитная линия РОССИЯ-США под 18%годовых) то разумеется присутствуют ежегодные выплаты размеры которых предствлены в таблицы 9.
Таблица 9.Возврат заемных средств
Кредит |
86,1 |
Ежегодные выплаты
|
39,2 |
Расчет кредита:61,9*(1+0,18)^2=86,1 млн. руб.
Расчет ежегодных выплат:86,1*0,18/((1+0,18)^2-1)=39,2 млн .руб.