5. Анализ среды и местоположения.
5.1. Характеристика местоположения объекта оценки.
Оцениваемый земельный участок находятся на окраине Богородского района на выезде из города вблизи Нижегородского шоссе на территории ООО Производственно – Дистрибьютерская компания «ДжиЭС Трейд». (см. рис. 1).
Рисунок 1
Местоположение объекта оценки.
6. АНАЛИЗ РЫНКА И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ2.
6.1. Общая ситуация на земельном рынке Российской федерации3
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и на землю.
Земли, представляющие интерес для развития земельного рынка в России, составляют примерно 50 – 70 миллионов гектар (до 5% территории России). Это, прежде всего, земли населенных пунктов (38,7 миллионов гектар) и земли индивидуальных землепользователей (20 миллионов гектар). Однако сегодня в обороте находится очень небольшая их часть.4
Земельный рынок России отозвался на глобальный экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Произошло сокращение объемов продаж крупных участков на 50 – 95%, при этом количество предложений выросло. Девелоперы, которые приобрели землю под строительство коттеджных поселков в докризисные времена, вынуждены отказаться от своих планов.
Дефицит кредитных ресурсов вынудил девелоперов продавать простаивающие без застройки площадки и приобретенные на будущее сельскохозяйственные угодья. Чтобы обеспечить ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники вынуждены межевать большие участки и распродавать их по частям. Покупатели все чаще делают выбор в пользу небольших земельных участков, предпочитая их большим наделам. Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей.
В период с 2006 по 2008 годы на рынке наблюдался искусственный дефицит предложения земельных участков. Но с началом кризиса на рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки.
Собственники пытаются освободиться от неликвидов, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три – четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована.
Характерной чертой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества предложений участков, которые раньше трудно было купить (например, участки, имеющие выгодное географическое положение) – доля таких объектов выросла на 20%.
Таким образом, покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. Девелоперы объясняют сложившуюся тенденцию тем, что делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. С началом кризиса цены на землю заметно снизились по всей России.
Причины можно искать, например, в перегреве рынка, когда земля дорожала постоянно и высокими темпами, привлекая новых инвесторов. Участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. В числе крупных землевладельцев числились многие банки, создававшие специальные девелоперские подразделения для управления земельными активами.
Такая деятельность была выгодна, поскольку стоимость земли ежегодно росла почти на 100%. Хорошие участки продавцы выставляли на рынок с добавлением к себестоимости спекулятивной составляющей – это около 36%.
В период кризиса о спекуляции не может быть и речи, поэтому цена предложения к середине 2009 года упала примерно в два раза по отношению к докризисной цене. Скидки на некоторые участки в течение 2009 года достигали 30 – 50% от первоначально заявленной цены.5
В 2010 году произошло небольшое снижение объема предложений, особенно это касается наиболее перспективных участков. Это привело к дефициту ликвидных участков промышленного и торгового назначения на рынке земли.
Некоторые собственники крупных активов планируют межевать земельные массивы промышленного назначения и продавать их в мелкую нарезку. Это может привести к незначительному увеличению в структуре предложения доли участков площадью 1 – 2 гектар.
В целом можно прогнозировать, что основной тенденцией в объеме предложения 2010 года будет исчезновение с рынка земли ликвидных земельных участков по бросовым ценам. С начала 2009 года можно было наблюдать картину, когда собственники, желая урегулировать свои долговые обязательства, снижали цены на выставляемый на продажу земельный участок. Теперь же многие предпочитают придержать ликвидные активы у себя.