7.5. Градостроительные планы земельных участков

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам; в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ № 840 от 29 декабря 2005 г «О форме градостроительного плана земельного участка». I

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

- границы земельного участка;

- границы зон действия публичных сервитутов;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

- информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

- информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

- информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

- информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

- границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

8. Функционально-планировочная и архитектурно-пространственная организация жилого района.

В практике градостроительства принята определенная система организации жилой зоны путем деления ее территории на отдельные жилые районы.

Жилые районы, в свою очередь подразделяются на микрорайоны с поселением при многоэтажной застройке до 6 тыс. человек, включающие комплекс учреждений повседневного пользования.

Размеры жилых районов и количество населения в них могут измениться в зависимости от конкретных условий:

- величина города;

- объемы строительства;

- этажность застройки;

- радиус обслуживания населения.

Застройка жилых районов осуществляется в соответствии со строительным зонированием, предусмотренным генпланом города. Планировка новых жилых районов должна проводиться с полным использованием имеющегося рельефа, а также условной ориентации и инсоляции зданий. На расчет инсоляции помещений оказывает влияние следующие факторы:

- географическая широта местности;

- ориентация помещений по сторонам света;

- наличие затеняющих зданий и сооружений;

- расположение и размеры затеняющих световой проем горизонтальных и вертикальных элементов фасада (балконов, лоджий, козырьков, навесов и .д.)

Кроме того в жилых зданиях инсоляция должна быть обеспечена в жилой комнате однокомнатных квартир, не менее чем в одной комнате в о двух и трех комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах четырех и более комнатных квартир. В случае если все комнаты жилых квартир выходят на одну сторону здания, во всех климатических регионах не допустима северная ориентация, а в южных регионах не желательная западная и юго-западная ориентация.

Для жилых кварталов и микрорайонов характерны разные приемы застройки. Они отличаются неодинаковым расположением домов по отношению к красной линии улиц и линии застройки. Красные линии улиц и магистралей намечают для обеспечения градостроительной дисциплины при строительстве и реконструкции городов. Красная линия улицы или магистрали обозначает условные границы, которые отделяют территорию магистралей улиц, проездов и площадей от территорий, предназначенных под застройку.

Линия застройки определяет границы застраиваемой территории. В соответствии с проектами застройки линия застройки может совпадать с красной линией, но, как правило, она отступает от нее в глубину кварталов и микрорайонов на 3...6 м и более. Пространство между красной линией и линией застройки используется для защитных зеленых полос, изолирующих территорию транспортных магистралей и тротуаров от зданий.

Для жилых образований характерны общие планировочные приемы застройки: периметральная, групповая, строчная, свободная и комбинированная.

1. Периметральная застройка. Она характеризуется расположением зданий вдоль красных линий по всему периметру границ межмагистральной территории (рисунок 1). Этот прием застройки отличается наибольшей простотой в архитектурном отношении.

Периметральная застройка может быть сплошная и с разрывами. В основном она применялась для застройки жилых кварталов. С помощью этого приема создавались простые композиции с замкнутым внутренним пространством. В условиях периметральной застройки не всегда хорошо решались вопросы инсоляции, проветривания. Дома, обращенные фасадами к магистралям, открыты пагубному влиянию шума и пыли, создаваемых движением транспорта. В настоящее время периметральную застройку применяют крайне редко.

■ Рисунок 1. Пример регулярной планировки микрорайона

2. Групповая застройка. Она применяется при значительных размерах микрорайона 10 - 12 га., и характеризуется сочетанием нескольких групп домов на территории одного квартала или микрорайона с образованием сравнительно небольших внутренних дворов-садов (рисунок 2). В отличие от периметральной застройки, этот прием обеспечивает лучшие условия связи внешнего и внутреннего пространства, что способствует хорошему проветриванию. При групповой застройке, дома расположенные внутри группы, защищены от шума и пыли. Ориентация основной части зданий совпадает с направлением ограничивающих магистралей, что не всегда способствует хорошей инсоляции зданий и не обеспечивает защиту от шума и пыли. Этот прием используют для застройки микрорайонов, а ранее применяли и при поквартальной застройке.

Рисунок 2. Пример групповой планировки микрорайона

Строчная застройка. Она характеризуется одинаковой ориентацией всех зданий застраиваемой территории (рисунок 3). В плане дома размещаются как бы «в строчку», что создает лучшие условия проветривания. Строчная застройка возникла из стремления поставить жилые дома в одинаковые условия по отношению к инсоляции, проветриванию и взаимосвязи в внутримикрорайонными пространствами и транспортными магистралями. Строчная застройка, обладая определенными гигиеническим преимуществами, создает некоторые трудности в архитектурном решении улицы, на которую выходят торцы домов. Этот прием используют при проектировании микрорайонов. Применялся он и при квартальной застройке.

Свободная застройка. Она характеризуется расположением зданий выразительными композициями с применением смешанной застройки (рисунок 4). При свободной застройке наилучшим образом решаются вопросы инсоляции, проветривания, защиты от шума и пыли, создается органичная связь застраиваемого пространства с внешней средой. В условиях такой застройки имеется возможность функционального зонирования и наиболее удобного размещения учреждений культурно-бытового обслуживания. В настоящее время весьма распространена микрорайонов.

Рисунок 3. Пример строчной планировки микрорайона

5. Комбинированная застройка. Она сочетает в себе элементы разных композиционных приемов и позволяет разместить здания, оптимально соблюдая санитарно-гигиенические требования. В настоящее время такая застройка наиболее применима, особенно при реконструкции районов.

Композиция застройки микрорайонов основывается на использовании всех вышеизложенных приемов жилой застройки. Применяют также более сложные групповые и пространственные композиции.

На выбор приема застройки существенное влияние оказывают природно-климатические условия, такие, как наличие и отсутствие сильных ветров постоянного направления, количество солнечных дней в году и др.

Своего рода эталоном застройки стал квартал Агенскалнские сосны в Риге (рисунок 5). Сейчас практика градостроительства накопила много ярких примеров застройки микрорайонов. Для них характерно использование природных условий при создании своеобразной композиции. Так же решена застройка жилых районов, Тропарево, Химки-Ховрино, Вешняки-Владычино, Чертаново-Северное, Митино, Марьино, Куркино в Москве.

Рисунок 5. Пример свободной с элементом строчной планировки микрорайона.

Ярким событием в отечественном градостроительстве явилось создание жилых районов в Москве, Тольятти (рисунок 6). На их примере видно, что архитектурное творчество разными приемами может достигнуть основной задачи градостроительства - комплексного решения расположения жилых и общественных зданий, взаимосвязанности элементов селитебной территории города. Композиционную основу может составить мягкая, плавная планировочная форма проездов, пешеходных аллей, учет ландшафтных особенностей. Для новых микрорайонов характерна свободная планировка, составляющая, однако, продуманную композицию с объемными и цветовыми акцентами. Жилым районам Тольятти, напротив, присуща строгая регулярная планировка. Большим удобством здесь является рациональное расположение общественных зданий для обслуживания населения, сфокусированных у транспортных магистралей. Детские учреждения максимально приближены к жилью и путям, ведущим к остановкам общественного транспорта.

Рисунок 6. Пример свободной с элементами групповой планировки микрорайона

Для проектирования и строительства современных жилых образований важным этапом является экспериментальное проектирование.

Градостроительный эксперимент был начат в 1972 г. в Москве созданием жилого района Чертаново-Северное. Норма расселения для этого района была принята 13,5 м² жилой площади и 20...22 м² полезной площади на одного человека. Формы обслуживания запроектированы с высшей степенью комфорта: в первых этажах зданий - «сервис-бюро», пневматическое мусороудаление. В каждом доме жители могут спуститься на лифте в подземный этаж к гаражам.

Композиционно микрорайон составляют группы жилых домов из точечных зданий в 20...30 этажей и секционных 12... 16-этажных зданий, связанных с общественными сооружениями оригинальных структур. Здесь учтены не только социально-экономические, градостроительные, но и экологические, композиционные и эстетические требования. Дома представляют собой разветвленные структуры меняющейся этажности.

Жилые группы с четко выраженной композицией домов могут | неоднократно повторяться. Их повторение называют крупным

градостроительным ритмом. Линейный ритм возникает при расположении повторяющихся групп вдоль улиц и магистралей. Пространственный или круговой ритм образуется при расположении повторяющихся групп зданий во внутреннем пространстве микрорайона или вокруг общественного центра. Крупный градостроительный линейный ритм характеризует часть композиции микрорайона Восток-1 в Минске и там же Зеленый Луг-5 и 7. Роль акцентов здесь играют башенные дома большой этажности, расположенные в центре каждой группы (рисунок 7).

Рисунок 7. Пример свободной планировки с крупным линейным градостроительным ритмом

Применение угловых (поворотных) и рядовых вставок - блоксекций -помогает создавать индивидуально-выразительные композиции жилой застройки. Примерами служат жилые районы Вешняки-Владычино, Строгино в Москве, Серова-1 в Минске (рисунок 8).

Рисунок 8. Пример свободной планировки с крупным пространственным ритмом Жилое образование должно быть масштабно человеку. Он должен чувствовать себя хозяином среди жилой застройки.

Масштабность - это соотношение архитектурных форм и создаваемых ими пространств. Наиболее оптимальным по масштабу к человеку является преобладание застройки средней этажности. Новая застройка должна по масштабу хорошо соотноситься со сложившейся окружающей застройкой города. Одинаковый шаг элементов или интервалов при многократном ритмическом повторении подобных структурных композиций групп с ярко выраженными акцентами именуется в градостроительстве метром. Метрический порядок преобладает в условиях типизации строительства.

Цветовое решение комплекса — немаловажный фактор для его восприятия. Если комплекс смотрится издали, то вместе с архитектурно-пространственной композицией видны большие цветовые плоскости. Вблизи воспринимается архитектура конкретных зданий с нюансами цветовых соотношений его элементов и деталей. Цветовая гамма для оформления зданий должна хорошо сочетаться с окружающей средой. Элементы ландшафта могут значительно оживить урбанизированную застройку микрорайона.

При проектировании микрорайонов возможно использование математического моделирования с применением методов математики и электронно-вычислительных машин.

Использование математических методов помогает комплексно подойти к проблеме определения санитарно-гигиенических качеств окружающей среды территории микрорайона: прогнозирования уровня шума, загрязнения воздушного бассейна, ветра, солнечной радиации и т.д. С помощью математического моделирования находят оптимальные варианты архитектурно-пространственной композиции жилой застройки, внутренних путей сообщения, функционального зонирования территории, мощности и размещения объектов обслуживания.

Огромное значение прямого солнечного света для человека выдвинуло строчную застройку, как наиболее рациональную систему. Она может быть применена на магистральных улицах с большим общегородским транзитным движением. В этих случаях жилые дома располагаю торцами на улицу во избежание излишней утомляемости жителей домов от уличного шума. Создать благоприятный архитектурный облик улицы можно, широко применяя зеленые насаждения на улице и в жилом районе.

Организация жилых районов в соответствии с санитарно гигиеническим требованиями в основном сводится к определению:

- способов расстановки здания в зависимости от условий инсоляции, наиболее экономичного использования земли;

- способов расстановки зданий с учетом надлежащего вентиляционного режима (проветривания)

- рациональных форм и размеров озеленения;

- санитарно-технического оборудования зданий.

В жилых районах протекает 65% жизни городского населения: бытовые процессы, воспитание детей отдых, культурные развлечения и сон. Планировка и застройка этих районов должна учитывать, как современное, так и перспективное развитие обслуживания населения всеми видами коммунальных услуг.

Учреждения и предприятия КБО (культурно-бытового обслуживания) в жилом районе обычно располагаются в общественных центрах жилого района. При чем центр как правило формируется в увязке с сетью общественно-пассажирского транспорта, около мест жительства и работы.

В зависимости от частоты пользования учреждения и предприятий КБО в системе «микрорайон- жилой район» их подразделяют на группы:

- учреждения и предприятия эпизодического пользования (больничные комплексы, крупные библиотеки, культурно-развлекательные центры)

- учреждения и предприятия периодического пользования (универсамы, универмаги, спортивные комплексы, поликлиник, кинотеатры и т.д.

- учреждения и предприятия повседневного пользования, размещаются в микрорайонах в доступности 500 метров (школы, ясли детские сады, клубы, продовольственные магазины и т.д.)

На основе практики градостроительства и расчетов по обслуживанию населения рекомендуется следующий состав необходимых учреждений периодического пользования для обслуживания жилого района:

- здания общественных организаций;

- кинотеатр;

- стадион с комплексом площадок, спортзал, бассейн, стрелковый тир;

- клуб или ДК;

- дом пионеров;

- библиотека;

- ресторан и кафе;,

- универмаг;

- почта, телеграф, АТС;

- банковские учреждения;

- поликлиника аптека (филиал корой помощи)

- предприятий бытового обслуживания;

- районный гараж;

- больница, диспансер, родильный дом;

- продовольственный магазины;

- зал универсального назначения;

Этот комплекс учреждений должен в порядке заранее установленной очередности размещаться в центре жилого района для обслуживания определенной группы микрорайонов. Для определения количества учреждений и предприятий КБО, их состава и вместимости, необходимо проектировать их с небольшим завышением по отношению к числу жителей, жилого района, принимая во внимание приезжающее население из других районов.

Общественные центры жилых районов следует размещать на возвышенностях, берегах рек, используя природные возможности территорий. Желательно, чтобы районные учреждения ^ размещались концентрированно. Рядом с общественными центрами следует размещать парки м физкультурные сооружения. При объединении различных учреждений создается возможность строительства крупных зданий, обеспечивающая более экономичную их эксплуатацию.