Экономика недвижимости / Краткий конспект лекций
.pdfвоспроизводства запасов пресной воды;
-удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;
-нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;
-природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения;
-соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам. Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система
«человек-семья-группа-общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологическими центрами, общественными организациями. Социальную среду определяют и характеризуют:
-состав населения - численность, плотность, пол, возраст, национальность, количество и размеры семей, распределение по территориям;
-социальные группы - общественные, профессиональные, национальные, религиозные;
-динамика изменения численности и состава - рождаемость, смертность,
продолжительность жизни, миграционные изменения состава, прирост-убыль;
-подвижность населения - склонность к смене места жительства и, как следствие, к участию в сделках на рынке недвижимости;
-занятость населения - по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;
-структура уровней образования - доля лиц с высшим, общим средним,
средним профессиональным и начальным образованием, а также без образования, степень соответствия структуры образованной общности с потребностями общественного производства;
-состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;
-уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.
Социальная среда формирует:
нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;
культурные традиции, обычаи и ценности;
образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.
Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.
Экономическую среду определяют и характеризуют:
21
степень интеграции российской экономики в мировую систему;
конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
уровень жизни и динамика покупательной способности потребителей;
уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
состояние альтернативных и смежных рынков;
уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (situs).
Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Способы финансирования недвижимости
Недвижимость - дорогой товар, и при его создании или приобретении трудно и нерационально обходиться только собственными средствами. Обращает на себя внимание разнообразие источников финансирования.
Собственные средства:
прибыль;
амортизация;
накопления граждан и юридических лиц;
уставный и резервный фонды;
выплаты страховых компаний.
Заемные средства:
облигационные займы;
кредиты банков;
иностранные кредиты;
иные средства;
Привлеченные средства:
продажа акций;
паевые, долевые взносы физических и юридических лиц.
Ассигнования:
государственных бюджетов;
местных бюджетов;
внебюджетных фондов.
22
Они имеют для инвестора разную доступность и заметно отличаются по цене.
Количественные характеристики источников финансирования находятся в постоянном движении вследствие изменения общей, региональной и локальной экономической ситуаций. На выборе источников финансирования отражаются и индивидуальные предпочтения участвующих в финансировании недвижимости сторон. Не может быть общих рекомендаций, чему следует отдать предпочтение.
Прибыль – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. Инвестировать можно только чистую прибыль (необходимо учитывать налог на прибыль). Меньше прибыль, меньше дивиденды по акциям, на это могут пойти не все акционеры.
Амортизация – предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль - для расширенного воспроизводства. Амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстанавливать выбывшую из строя недвижимость по причине ветхости, и, следовательно, компенсировать изъятия на амортизацию либо за счет прибыли, либо за счет привлечения заемных средств.
На долю собственных средств в настоящее время приходится около 70-80% всей массы инвестиций в недвижимость. В числе собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70-90%).
При недостаточности прибыли и амортизации в условиях растущего рыночного спроса собственные средства увеличивают, привлекая их посредством выпуска акций, продажи паев и долей – привлеченные средства. Недостаток - рост числа акционеров и может произойти потеря контроля над собственной фирмой.
Ассигнования из бюджета и внебюджетные фонды – усиливаю инфляцию и затрудняют преобразование форм собственности, но играют важную социальную роль. Так, из федерального бюджета финансируется строительство жилья для лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера; строительство объектов коммунального хозяйства межрегионального назначения и т.п. Из местных бюджетов выделяют ассигнования на строительство жилищного социального фонда для очередников бюджетных организаций, на строительство объектов коммунального хозяйства, социальной инфраструктуры и т.п.
Заемные средства.
Достоинства:
1.Возможность приобрести объект существенно большей стоимости, чем собственные средства. При этом возникают налоговые выгоды (процент, уплачиваемый за кредит, исключается из дохода, который облагается налогом).
23
2.Возможность снизить риск за счет диверсификации инвестиционного портфеля вложением своих средств, высвободившихся в результате кредита, в иные объекты недвижимости.
Диверсификация инвестиционного портфеля — распределение средств фонда между различными объектами инвестирования с целью избежания серьезных потерь, в случае падения цен одной или нескольких составляющих инвестиционного портфеля. Инвестиционный портфель – это набор финансовых инструментов, которые приносят инвестору доход.
Возможность приобретения недвижимости в рассрочку и погашения долга из дохода, получаемого от недвижимости.
3.Возможность повысить рентабельность собственного капитала, если эффект финансового рычага положителен.
Недостатки:
1.Необходимость вернуть кредитору большую (на величину процента) сумму, чем сделанный заем.
2.Необходимость возврата долга, иногда большими разовыми суммами, что снижает платежеспособность.
3.Возможность получения убытков от ссуды, когда сокращение операционного дохода уменьшает рентабельность активов ниже ссудного процента.
4.Нарушение графика выплаты долга и продажа недвижимости для удовлетворения требований кредитора дает остаток заемно меньший, чем погашенный долг.
Способ финансирования оказывает значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости. Рыночная цена связана с величиной денежных потоков и доходностью инвестиций, т.е. цена равна отношению чистого денежного потока, генерируемого недвижимостью, к доходности инвестиций в недвижимость.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника финансирования: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных).
Развитие ипотеки в России значительно сдерживает нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет
24
существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер
иструктуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.
Внастоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения. Каждый из типов находит применение в странах с развитой экономикой.
Ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, дачи или коттеджа, в редких случаях, банки выдают ипотечный кредит для покупки комнаты в коммунальной квартире.
Но ипотека - это кредит и выдается он тем, кто, по заключению банка, в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить. Исключением является, так называемая, социальная ипотека
Коммерческая ипотека
В настоящее время ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме, но они желают улучшить свои жилищные условия.
Социальная ипотека
Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).
В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту; предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья; продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.
Социальная ипотека для молодежи Государственная ипотека для молодой семьи
25
Социальная ипотека для военных
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
значительно меньшее число сделок купли-продажи;
владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
рынок недвижимости несовершенен.
26
Субъекты рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:
Российская Федерация;
субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования;
юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;
физические лица Российской Федерации и иностранных государств.
Взависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:
1.Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);
2.Покупатели и покупатели -инвесторы, вкладывающие собственные,
заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);
3.Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными
встране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);
4.Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:
законодательное установление правил и ограничений;
учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
стимулирование приватизации и национализации предприятий и других
объектов;
инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.
27
Функции рынка недвижимости
Рынок обеспечивает с помощью механизма “невидимой руки” и государственного регулирования:
−передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
−установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
−связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
−распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Ценообразующая функция – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и
28
покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники
– риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
Сегментация рынка недвижимости
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
1.По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар
впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов
29
власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
2.По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.
3.По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).
4.По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.
5.По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
6.По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.
7.По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.
8.По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.
9.По отраслям:
промышленные объекты;
сельскохозяйственные объекты;
общественные здания и сооружения;
рекреационные и т.д.
30