Экономика недвижимости / Краткий конспект лекций

Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

-развития (создания) недвижимости;

-оборота недвижимости;

-управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

-на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

-на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

-на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

-на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Рынок жилья.

В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством.

Основной предпосылкой для формирования рынка жилья является закрепленное главой 18 ГК РФ и Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» право собственности и другие вещные права на недвижимость в жилищной сфере.

31

Право собственности на жилье возникает только после государственной регистрации этого права.

Конъюнктура рынка жилья складывается под воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью.

Рынок коммерческой недвижимости

стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не куплипродажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых помещений и рынка промышленной недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке промышленной недвижимости обращаются промышленные					здания	и
сооружения, созданные в эпоху		индустриализации и в большей		своей	части	не
соответствующие	современным	условиям	производства.	Требования		к

производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, по санитарно-техническому состоянию.

Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

32

Рынок земли.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий

Сделки с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными.

Незастроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Использование земли в стране является платным.

Взимание платы за землю производится в соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю".

Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

33

Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативноправовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально-экономических задач.

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом.

Основные задачи комитетов следующие:

распоряжение государственным имуществом; управление государственным имуществом;

контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества.

Сточки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи: ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов; применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости; достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью, можно подразделить на три группы.

Цель с т р а т е г и ч е с к и х з а д а ч состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости, и др.

Сфера т а к т и ч е с к и х з а д а ч охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, и т. п.

Решение о п е р а т и в н ы х з а д а ч в основном направлено на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.

34

Посредническая деятельность на рынке недвижимости

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессиональнопредпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданскоправовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности

Существуют различные объединения риэлторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Налогообложение недвижимости: плательщики налога, объекты налогообложения, налоговая база

Налогом на недвижимость облагаются: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные водные объекты и леса.

Плательщиками налога на недвижимость являются: юридические и физические лица, обладающие вещными правами на недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности; собственники недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности.

35

Базой налогообложения является стоимость объекта недвижимости. Налоговая база определяется на основе стоимости земельного участка и иного недвижимого имущества, зафиксированной на определенную дату, с последующей целевой индексацией. Организации имеют право самостоятельно определять базу налогообложения. Для физических лиц стоимость недвижимости определяется налоговыми органами.

Земельный налог: плательщики, объекты, база, ставки налога

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» регулирует вопросы порядка исчисления и уплаты земельного налога. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельный налог относится к числу местных налогов. Правила его взимания регламентирует Налоговый кодекс РФ (далее — НК РФ), а также нормативные правовые акты представительных органов муниципальных. Однако НК РФ устанавливает лишь общие положения, обязательные к исполнению. Нормативно-правовые акты представительных органов муниципальных образований не должны противоречить НК РФ.

В соответствии с НК РФ плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, которым земельный участок принадлежит на правах собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы, а также лица, владеющие участком на праве безвозмездного срочного пользования, земельный налог не уплачивают.

Налоговым периодом признан календарный год. То есть налог необходимо отчислять ежегодно. Для организаций и индивидуальных предпринимателей отчетными периодами определены первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. В соответствии со ст. 393 НК РФ, местные органы могут и не устанавливать отчетный период.

При расчете земельного налога принимают во внимание кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Это служит исходной налоговой базой. Ее определяют отдельно в отношении долей в праве общей собственности на землю. Если участок находится в общей долевой собственности, то налог рассчитывают для каждого налогоплательщика пропорционально его доле. Если земля оформлена в общую совместную собственность, то налог уплачивают в равных долях.

При этом организации и физические лица — индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного

36

земельного кадастра. Что касается других граждан, то налоговую базу для них устанавливает налоговое ведомство, руководствуясь сведениями, предоставленными органами государственного земельного кадастра, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и органами муниципальных образований.

Налогообложение имущества физических лиц: плательщики, объекты, база, ставки налога

Налогообложение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, осуществляется в соответствии Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-1), в порядке, установленном Инструкцией МНС РФ от 02.11.1999 N 54 "По применению Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Инструкция N 54).

Плательщиками налога на имущество физических лиц являются физические лица - собственники жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений.

Налоговой базой для исчисления налога является суммарная инвентаризационная стоимость имущества, которая представляет собой сумму инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, расположенных на территории представительного органа местного самоуправления - Муниципального образования (пункт 3 Инструкции N 54).

Ставки налога на имущество физических лиц

Ставки налога на имущество физических лиц (налога на строения, помещения и сооружения) с 1 января 2005 года устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости жилых домов, квартир, дач и иных жилых строений, помещений и сооружений и суммарной инвентаризационной стоимости гаражей и иных нежилых строений, помещений и сооружений

Льготы по налогу на имущество физических лиц

От уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

●Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

●инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

●участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

●лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях

●военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с

37

организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

●лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

●члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

●пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

●граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

●родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

●дети сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных сил РФ.

Налог не уплачивается:

●со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;

●с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

Риски при операциях с недвижимостью

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Воперациях с недвижимостью риск может проявляться

1)в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости;

2)в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости;

3)в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной

38

4) в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость.

Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

1)рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

2)производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

3)финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

общая схема управления рисками:

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью; - качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов

увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском); - определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его

предотвращения; - разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить

вероятность их наступления или возможный объем потерь; - контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

39

Контрольные вопросы

1.Понятие и основные свойства недвижимости

2.Триединство сущности недвижимости как товара

3.Структура понятия «недвижимость»

4.Естественные и искусственные объекты недвижимости

5.Классификация объектов недвижимости по формам собственности

6.Классификация объектов недвижимости по назначению

7.Категории земель по экономическому назначению

8.Признаки объектов недвижимости

9.Юридическая сущность объектов недвижимости

10.Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта

11.Срок жизни искусственного объекта недвижимости (срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни, физический срок жизни).

12.Понятие износа и амортизации стоимости недвижимости

13.Функции недвижимости как экономического блага

14.Особенности недвижимости как товара

15.Особенности недвижимости как финансового актива

16.Физическая среда функционирования объекта недвижимости

17.Социально-правовая среда функционирования объекта недвижимости

18.Рыночная среда функционирования объекта недвижимости

19.Виды ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости

20.Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики

21.Функции рынка недвижимости

22.Специфические особенности рынка недвижимости

23.Спрос и предложение на рынке недвижимости

24.Группы факторов, формирующих спрос на недвижимые объекты

25.Потребительская стоимость, стоимость, рыночная стоимость и рыночная цена объекта недвижимости

26.Субъекты рынка недвижимости

27.Сегментация рынка недвижимости

28.Рынок жилья

29.Рынок коммерческой недвижимости

30.Рынок промышленной недвижимости

31.Рынок земельных участков

32.Посредническая деятельность на рынке недвижимости

33.Источники финансирования недвижимости

34.Ипотека, ее виды

35.Достоинства и недостатки заемных средств финансирования недвижимости

36.Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости

37.Налогообложение недвижимости: плательщики налога, объекты налогообложения, налоговая база

38.Земельный налог: плательщики, объекты, база, ставки налога

39.Налогообложение имущества физических лиц: плательщики, объекты, база, ставки налога

40.Классификация рисков при операциях с недвижимостью

40