Критерии классификации офисных центров по качеству

Наименование	Описание
	Характеристика	Значение
Класс А	Принятое название	Бизнес-центры
	Возраст здания	Новое строительство
	Расположение	Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадящх, с удобным подъездом
	Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
	Планировочные решения	Оптимальные.Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
	Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление.
	Инженерия	Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источники безперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
	Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м офисных помещений.
	Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс B	Принятое название	Бизнес-центры, офисные здания
	Возраст здания	Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструируемые особняки
	Расположение	Несоответствие некоторых требований классу А (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
	Конструктивные решения	Монолитно-каркасные, металло-каркасные,кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
	Планировочные решения	Несоответствие некоторых требований классу А (в связи с моральным устреванием объекта)
	Архитектура и отделка
	Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение UPS (источники безперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Несоответствие некоторых требований классу А (Менее широкий спектр услуг)
	Паркинг	Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
	Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
Класс С	Принятое название	Офисные здания
	Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
	Расположение	С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
	Конструктивные решения	Возможность установки подвесных потолков
	Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы
	Архитектура и отделка	Требования к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
	Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит- системы кондиционирования воздуха
	Инфраструктура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнес и отдыха
	Паркинг	Недостаточное количество машиномест
	Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба экслуатации; опытный арендодатель
Класс D	Принятое название	Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленных под офисы
	Возраст здания	Более 10 лет
	Расположение	Требования не предъявляются
	Конструктивные решения
	Планировочные решения
	Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
	Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
	Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
	Паркинг
	Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
Класс E	Принятое название	Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детсткие сады и т.д.)
	Возраст здания	Требования не предъявляются
	Расположение
	Конструктивные решения
	Планировочные решения
	Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
	Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
	Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
	Паркинг
	Управление зданием
Класс F	Принятое название	Тоже, что класс E, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
	Возраст здания	То же, что класс E
	Расположение
	Конструктивные решения
	Планировочные решения
	Архитектура и отделка	Требуется реконструкция и ремонт(отделка)
	Инженерия	То же, что класс E
	Инфраструктура и сервис
	Паркинг
	Управление зданием

2. Классификация гостиниц и отелей

Следующая типология гостиничного предприятия с конкретным описанием каждого типа получила распространение в мировой практике.

1. Отель-люкс – по вместимости данный тип гостиниц относится к малым и средним предприятиям. Обычно располагается в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает очень высокий уровень сервиса самым требовательным клиентам, которыми являются участники конференций, деловых встреч, бизнесмены, высокооплачиваемые профессионалы. Характерна высокая цена номера, включающая всевозможные виды обслуживания.

2. Гостиница среднего класса – по вместимости больше отеля(400-200 мест). Располагается в центре города или городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг, и цены на них равны уровню региона расположения или выше. Рассчитана на приём бизнесменов, туристов-индивидуалов, участников конгрессов, конференций и т.д.

3. Гостиница – апартамент (апарт – отель)- по вместимости малых и средних размеров (до 400 мест). Характерна для крупного города с непостоянным населением. Представляет собой квартирный тип, используемый в качестве временного жилья, чеще всего на базе самообслуживания. Цена в данном типе гостиниц, как правило, варьируется в зависимости от сроков размещения. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок.

4. Гостиница экономического класса – предприятие малой или средней вместимости (до 150 мест и более). Располагается вблизи магистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг. Потребители – бизнесмены и индивидуальные туристы, не нуждающиеся в полном пансионе и стремящиеся к фактической оплате потребляемых ими услуг.

5. Отель-курорт – предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства. Кроме того, здесь можно получить комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности.

6. Мотель – простые одно- или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, в пригороде, у автомагистралей. Это малые и средние предприятия (до 400 мест). Характерен средний уровень обслуживания при небольшом количестве персонала. Клиентами являются разные категории туристов, но с акцентом на познавательный автотуризм.

7. Частная гостиница типа «ночлег и завтра» - получила широкое распространение в США. Это гостиница малой (иногда средней) вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний лёгкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту.

8. Отель - гарни – предприятие, представляющее клиентам ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак.

9. Пансион – предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг. В отличие от отелей – гарни здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины (полный пансион). Однако услуги питания могут получить только клиенты.

10. Гостиничный двор – предприятие, отличающееся от отелей упрощённым стандартом обслуживания, вместимостью (вместимость номерного фонда гостиничных дворов, как правило, меньше вместимости отелей), отсутствием ряда общественных помещений для встречи и пребывания гостей. В структуре гостиничного двора обязательно наличие ресторана или бара.

11. Ротель – передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-, двухместными отсеками, в которых расположены спальные кресла. Имеется отсек для переодевания, туалет, кухня, холодильник.

12. Ботель – небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное небольшое судно.

13. Флотель – большая гостиница, часто называемая «курортом на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т.д.). В последнее время часто используется для организации бизнес - туров, конгресс - туров, конгресс - круизов, обучающих туров.

14. Флайтель – аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и связью с метеосужбами.

3. Классификация торговой недвижимости

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

• масштаб объекта, принятые названия;

• товарная специализация;

• основной потребитель;

• инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей;

• расположение;

• конструктуив, архитектура и отделка, планировочные решения;

• паркинг;

• управление зданием, охрана.

На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

1 класс - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

2 класс - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;

3 класс - супермаркеты и универсамы;

4 класс - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;

5 класс - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;

6 класс - павильоны и киски;

7 класс - павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;

8 класс - бутик;

9 и 10 классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

В табл. 4 представлена классификация торговой недвижимости.

Таблица 4