Цели анализа:
-
раскрыть основные направления изучения рынка недвижимости;
-
показать факторы, влияющие на состояние и тенденции его развития;
-
определить основные направления анализа спроса и предложения;
-
раскрыть особенности взаимодействия спроса и предложения.
Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо помнить о следующих важных обстоятельствах:
1) рынок недвижимости - составная часть экономики в целом, а потому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;
2) рынок недвижимости - особая часть экономики, и его анализ затрудни телен по ряду причин, к которым относятся:
-
труднодоступность достоверной информации;
-
ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутст вие);
-
многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости
Исследование рынка недвижимости проходит два основных этапа:
-
анализ состояния рынка, т.е. показателей, непосредственно характери зующих состояние и динамику развития рынка;
-
исследование факторов, определяющих это состояние и эту динамику, т.е. интерпретация полученных на первом этапе фактов.
/./. Анализ состояния рынка
Первый этап - исходный пункт всякого анализа рынка недвижимости. Первичными данными для этого этапа является информация, непосредственно отражающая состояние рынка:
-
уровень цен на различные типы и объекты недвижимости;
-
уровень арендной платы;
-
количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;
-
срок экспозиции объектов на рынке;
-
уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижи мости;
-
величина издержек по совершению сделок с недвижимостью;
-
количество строящихся объектов.
На этом этапе исследователь сталкивается с рядом проблем, возникающих в связи с закрытостью информации о сделках; несоответствием реального содержания сделок их форме (например, продажа недвижимости через передачу пакетов акций); несовершенством системы учета (например, использование системы строительных коэффициентов при расчете затрат на
строительство).
Важное значение на данном этапе имеет четкое определение используемых показателей:
-
правильный выбор единицы сравнения (цена или арендная плата в расче те на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий, общей или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно отличаются друг от друга);
-
последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов (данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут автоматически"ис пользоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты ис следования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе);
-
точное определение типа показателя, который используется в ходе ис следования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры ( цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и
Т.Д.)- . , ,•■::,.. ■■ ■' . .-' /
Результатами первого этапа является систематизированная информация, показывающая динамику активности по отдельным сегментам рынка недвижимости Т. Пскова (падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций), динамику цен и арендной платы на недвижимость разного функционального назначения, рост или падение доходности недвижимости. Информация должна быть представлена за весь период исследования в форме таблицы или графика.
Все представленные данные должны иметь объяснение, например по сезонности. ■ ■■• >
;:,Сезонность - характерная черта не только рынка жилой недвижимости, Она присуща и рынку коммерческой недвижимости, на котором отличается по своим проявлениям. Например, анализ объема предложения на рынке коммерческой недвижимости за 1997 г. показал, что максимум предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду приходится на июль (почти 25% всего объема предложения).
Анализируя имеющиеся данные, необходимо иметь в виду, что объемные показатели далеко не всегда дают точное представление о процессах, происходящих на рынке.
Например, если судить по данным Городского бюро по регистрации Санкт-Петербурга о количестве договоров купли-продажи, то в 1996-1998 гг. наблюдалась следующая динамика: в 1996 г. на жилищном рынке было заключено около 49 000 договоров купли-продажи, в 1997 г. - около 45000, а в 1998 г. - примерно 44 500 . Как видим, налицо устойчивая тенденция к сокращению числа сделок купли-продажи. Однако было бы ошибочно из этого делать вывод об уменьшении числа квартир, вовлекаемых в рыночный оборот. ■■•.-. ■-,:
Для получения более объективной картины следует учесть, что одновременно со снижением числа сделок происходили изменения и в их содержании:' Например, постепенно снижается доля так называемых "сделок расселения" - по оценкам руководителей риэлтерских фирм в 1996 г. они составляли около 20% всех сделок (понятие "сделка" для риэлтера не вполне совпадает с общепринятым - под ней понимается, как правило, полное завершение операций с объектом, по которому может быть проведено несколько сделок
купли-продажи, мены и пр.), а в 1998 г. - уже около 10%. Если же учесть, что по принятой технологии при расселении сначала приобретаются квартиры для "расселенцев" с оформлением на покупателя "расселяемой" квартиры, который затем продает их "расселенцам", а доли последних покупаются (меняются), то количество договоров оказывается гораздо больше, чем реальный рыночный оборот квартир. Таким образом, при снижении общего числа договоров может происходить и увеличение реального рыночного оборота (увеличение числа семей, участвующих в сделках).
Учитывая сказанное, представляется, что на основании приведенных выше данных вряд ли можно считать обоснованным вывод о снижении оборотов (и спроса) на рынке. Скорее, величина рыночного оборота в 1996-1998 гг. является достаточно стабильной. Реальный оборот на вторичном рынке жилья не совпадает с количеством договоров и может охватывать, по нашим оценкам, около 35 тыс. квартир в год, что составляет чуть более 2% от общего жилого фонда города Санкт-Петербурга. Для сравнения: в США до 20% жилого фонда ежегодно включается в рыночный оборот.
Большую информацию несут исследования, которые показывают влияние того или иного фактора на показатели, характеризующие состояние рынка. Пример такого исследования может служить график динамики себестоимости строительства 1 кв. м в кирпичных и панельных домах и цен предложения на новое жилье в г. Пскове (помесячно или поквартально)
Очевидно, что динамика цен предложения на новое жилье в значительной степени обусловлена ростом себестоимости строительства. Однако с течением времени постоянно изменяется и доля себестоимости в цене:
так, например, в г. Санкт-Петербурге в конце 1992 г. цена более чем вдвое превышала себестоимость кирпичных домов, в конце 1993 г. составляла около 170% к себестоимости, в конце 1994 г. превышение было чуть более 30, а в конце 1995 г. - менее 10%. Это обстоятельство невозможно объяснить, не принимая во внимание иные факторы, влияющие на цену на рынке недвижимости - такие, например, как рост конкуренции на рынке.
Результаты первого этапа исследования являются исходными данными для следующего этапа анализа факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости.
1.2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка недвижимости
Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.
Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует:
-
национальный уровень,
-
региональный уровень,
-
локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта). Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и
10
самый абстрактный. Тем не менее понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.
На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости.
-
Уровень социально-экономического развития страны (определяет ди намику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости).
-
Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Ев ропы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).
-
Особенности господствующей в стране экономической доктрины, по литики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах).
-
Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).
-
Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость).
-
Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесто ров, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по- видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).
Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.
На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Наиболее важное значение имеют следующие их группы.
♦ Экономические:
-
уровень и динамика доходов населения;
-
дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
в уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение
• структуры бизнеса, его доходности);
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; » состояние альтернативных и смежных рынков;
а цены на рынке недвижимости;
э уровень арендной платы;
о риски инвестиций в недвижимость;
о стоимость строительства;
® цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. v
♦ Социальные:
11
-
уровень и тенденции изменения численности населения и его возрас тной структуры;
-
уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; 9 уровень и тенденции преступности.
♦*♦ Административные:
« налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);
• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
-
правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень пла ты за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие ин фраструктуры и т.д.);
-
правовые и экономические условия совершения сделок (плата за реги страцию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).
♦ Условия окружающей среды:
-
уровень развития инфраструктуры;
-
обеспеченность транспортными сетями;
-
экологическая обстановка.
Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.
Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)
При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.
Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.
На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости.
Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является определение того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.
Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом. Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства. Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается
12
динамическое равновесие. Спад - предложение превышает спрос, цены снижаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.
Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие.
Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом вписываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармоническое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта использования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.
По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа ценообразования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.
Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.