- •Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" n 135-фз. Глава III. Регулирование оценочной деятельности.
- •2. Особенности оценки тс
- •4 Права и обязанности оценщика.
- •5. Особенности оценки нематериальных активов.
- •6.Методы затратного подхода оценки оборудования.
- •7. Понятия о саморегулируемых организациях оценщиков.
- •8. Особенности оценки недвижимости (улучшений).
- •9,30 Особенности оценки бизнеса.
- •10 Основные функции и задачи Национального совета по оценочной деятельности.
- •11. Особенности оценки бизнеса
- •I. Экономическое содержание процесса оценки бизнеса
- •II. Стандарты оценки и виды стоимости, определяемые в процессе оценки бизнеса
- •12. Методы затратного подхода оценки тс
- •13. Основные положения Федерального закона об оценочной деятельности
- •14. Методы сравнительного подхода оценки транспортных средств
- •15. Оценка стоимости контрольного пакета акций
- •16 Стандарты оценочной деятельности
- •17 Особенности оценки товарного знака
- •18 Методы доходного подхода оценки земельного участка
- •19 Надзор за деятельностью оценщика.
- •20. Методы затратного подхода оценки недвижимости (улучшений).
- •24Виды износов.
- •39 Виды износов.
- •25. Виды стоимости имущества.
- •26. Особенности оценки интеллектуальной собственности.
- •27. Методы доходного подхода оценки оборудования
- •28. Документы, необходимые для вступления в сро оценщиков.
- •32 Методы затратного подхода оценки оборудования
- •33.Особенности оценки лицензий
- •34.Содержание договора об оказании услуг по оценки стоимости имущества
- •35. Особенности оценки земельных участков
- •36. Методы доходного подхода оценки оборудования
- •37. Обязательное страхование ответственности оценщика.
- •38. Методы доходного подхода оценки недвижимости (улучшений).
- •39 (24) Виды износов.
- •40 Виды стоимости имущества.
- •41. Особенности оценки ставки аренды недвижимости
- •42. Методы сравнительного подхода оценки бизнеса
- •1. Метод компании-аналога.
- •2. Метод сделок.
- •43 Государственное регулирование оценочной деятельности
- •44. Методы затратного подхода оценки земельных участков
- •45. Методы доходного подхода оценки транспортных средств
41. Особенности оценки ставки аренды недвижимости
Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку , преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости , то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду , что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду .
Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:
с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости , от недосбора платежей за аренду , с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости :
ДВД = ПВД – Па + ПД
где Па – потери от недосбора арендных платежей;
ПД – прочие доходы.
для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд)
42. Методы сравнительного подхода оценки бизнеса
Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.
1. Метод компании-аналога.
2. Метод сделок.
3. Метод отраслевых коэффициентов.
Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода -- оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.
Метод компании-аналога. Технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная информация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными пакетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величину премии за контроль.
При сравнительном подходе оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные объекты. Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка, а также доступность и достоверность рыночной информации.