- •#G0техническая эксплуатация зданий и сооружений общие положения
- •Параметры, характеризующие эксплуатационные качества зданий и сооружений
- •Комплекс мероприятий технической эксплуатации
- •Износ зданий и сооружений и способы восстановления их эксплуатационной пригодности
- •Причины износа и классификация повреждений зданий и сооружений
- •Факторы, воздействующие на здания и сооружения
- •Характеристика сред и их воздействие на здания и сооружения
- •Классификация повреждений зданий и сооружений в процессе их эксплуатации
- •Характерные уязвимые места и дефекты в конструкциях зданий и сооружений
- •Закономерности износа и восстановления конструкций
- •Износ и ремонтная диагностика здания
- •Определение износа здания
- •Диагностический метод определения категорий зданий с учетом их физического и морального износа
- •Признаки групп физического износа зданий
- •Признаки групп морального износа зданий
- •Признаки категорий жилых зданий по совокупности физического и морального износа
- •Характерные дефекты материалов, конструкций, зданий
- •Дефекты, вызванные ошибками и просчетами при изысканиях, проектировании и заводском изготовлении
- •Дефекты, вызванные ошибками и просчетами в процессе строительства
- •Характерные дефекты изготовления железобетонных конструкции и их последствия
- •Характерные дефекты монтажа сборных железобетонных конструкций и их последствия
Износ и ремонтная диагностика здания
Износ, или старение - это потеря зданиями или их элементами первоначальных качеств.
При этом различают:
физический износ - потеря конструктивными элементами первоначальных физико-технических свойств;
моральный износ, который бывает двух форм:
первая форма - снижение стоимости здания, обусловленное научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства;
вторая форма - потеря зданием технологического соответствия его назначению.
Здесь изложена официальная методика определения физического и морального износа зданий. Ею пользуются при переоценке строительного фонда, определении износа в процентном отношении.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО И МОРАЛЬНОГО ИЗНОСА
Стоимостное выражение износа
Q - износ сооружения, %,
B - восстановительная стоимость, руб.
Физический износ
Физический износ Q - это потеря конструкциями и материалами физико-технических свойств, несущей способности. Суммарный Физический износ Q определяется по формуле:
еi - износ конструкции, установленный при техническом обследовании; di - удельное значение стоимости конструкции в восстановительной стоимости здания.
Физический износ зданий Qф определяется в процентах как среднее арифметическое износа основных конструктивных элементов еi (их принято считать девять: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, крыши, полы, заполнения оконных и дверных проемов, внутренняя отделка, внутреннее инженерное оборудование и прочие элементы), взвешенных по их удельным весам di в общей восстановительной стоимости здания.
Максимальный износ эксплуатируемых строений может быть до 80 %, при износе более 80 % наступает полное разрушение и здание подлежит разборке.
Моральный износ
первая форма
М1 - абсолютная величина обесценивания, руб;
П1 - показатель первой формы морального износа;
К - стоимость аналогичного старого сооружения;
- отношение стоимости, нового и старого К сооружений
вторая форма
Rм -капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным износом, руб;
П2 - показатель второй формы морального износа;
К - первоначальная стоимость сооружения, руб;
Суммарная величина морального износа
При определении степени износа каждого конструктивного элемента руководствуются Таблицами признаков износа конструкций, а для определения удельного веса в стоимости здания - Сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. Пример определения износа здания в процентах приведен в таблице 8
Физический износ бывает нормальным, или естественным, повышенным, или аварийным. Последний является следствием конструктивных дефектов здания, нарушения правил эксплуатации, несоблюдения межремонтных сроков, низкого качества ремонта и др. Задача работников эксплуатационной службы состоит в недопущении повышенного (ускоренного) износа зданий путем своевременного выполнения всех мероприятий системы ППР.
Таблица 8
Определение износа здания
#G0Конструктивные элементы |
Удельный вес конструкции в стоимости здания, % |
Износ конструкций, установленный при обследовании,% |
Процент износа (произведение 2х3=4) |
1 |
2 |
3 |
4 |
Фундаменты |
7 |
10 |
70 |
Стены и перегородки |
42 |
15 |
630 |
Перекрытия |
12 |
30 |
360 |
Кровля |
3 |
35 |
105 |
Полы |
в |
25 |
150 |
Окна и двери |
4 |
20 |
80 |
Внутренняя отделка |
8 |
30 |
240 |
Инженерное оборудование |
12 |
35 |
420 |
Прочие элементы |
6 |
20 |
120 |
Итого |
100 |
- |
2175 |
Износ здания в процентах составит:
2175:100=21,75 %
На практике необходимо учитывать оба вида износа - физический и моральный. Официальной методики определения морального износа (старения) зданий не существует. Есть комплексный диагностический метод который можно использовать как при составлении перспективных планов ремонта, так и при тщательном инструментальном обследовании каждого конструктивного элемента здания перед составлением проекта его ремонта.