Тема 6. Операции с недвижимым имуществом.
Вопросы:
Типы операций с недвижимостью.
2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость.
Купля-продажа недвижимости.
Возможности признания недействительности сделок.
5. Регистрация сделок с недвижимостью.
Типы операций с недвижимостью.
В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.
Таблица 1.Типы операций с недвижимым имуществом
| ||
Со сменой собственника
|
С изменением состава собственников
|
С добавлением иных субъектов прав
|
Купля-продажа
|
Акционирование
|
Инвестирование средств
|
Наследование по закону или по завещанию
|
Изменение состава с разделом имущества
|
Строительство, реконструкция
|
Дарение
|
Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
|
Передача в доверительное управление
|
Реализация обязательств (залог или долги)
|
Внесение имущества в уставный капитал
|
Аренда, наем, поднаем, перенаем
|
Приватизация; национализация
|
Долевое строительство с выделением долей
|
Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
|
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
|
Оформление кредита под залог недвижимости
|
Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
|
Изъятие земельного участка и снос строения
|
Расселение (коммунальной квартиры)
|
Введение и снятие сервитутов, бронирование
|
Обмен и мена
|
Вступление в кондоминиум
|
Страхование
|
Рассмотрим операции наиболее важные для практики управления недвижимостью.
Приватизацией называется передача государством в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно). К этому виду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) передача в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совместная, долевая (коммунальная квартира).
Обменом называется:
• операция (сделка по договору) между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;
• операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собственности, с регистрацией сделки и права собственности.
В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности.
При дарении осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому.
Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.
Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реализации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.
По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.
Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.