- •2. Взаимодействие Гражданского кодекса и земельного законодательства
- •3. Право индивидуальной собственности на землю
- •4. Право общей собственности на землю
- •6. Право государственной собственности на землю
- •7. Право муниципальной собственности на землю
- •8. Право пожизненного наследуемого владения землей
- •9. Право постоянного (бессрочного) пользования землей
- •10. Земельный сервитут
- •11. Право временного (срочного) пользования землей
- •12. Право аренды земли
- •13. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - применимы ли они к земле?
- •14. Основания возникновения и прекращения прав на землю
- •15. Применима ли к земле приобретательная давность?
- •16. Регистрация прав на землю
- •17. Реквизиция и конфискация - применимы ли они к земельным участкам?
- •18. Права и обязанности субъектов прав на землю, их гарантии и защита
12. Право аренды земли
Это право предусмотрено ст.264 ГК (как и временное пользование), и, кроме того, ст.269-270 ГК предусмотрено право сдачи (предоставления) в аренду. Более детально аренда земли должна регулироваться новым ЗК.
На условиях аренды земельные участки могут предоставляться гражданам РФ, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам РФ, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц, иностранным государствам. Как видно, круг субъектов права аренды земли очень широк.
Впервые право аренды введено союзными Основами законодательства о земле (апрель 1990 г. ). Оно было предусмотрено ЗК и другими актами.
Передача в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, может осуществляться их собственниками, а земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, - соответствующими органами исполнительной власти (администрацией). Землевладельцы и землепользователи могут сдать земельные участки в аренду с разрешения собственника.
Аренда возникает в силу закона и на основе договора, заключаемого арендодателем (собственником) и арендатором. В договоре определяются условия использования земли, размер и порядок внесения арендной платы, которая определяется соглашением сторон и может выплачиваться в денежной или натуральной форме.
Аренда земли бывает краткосрочной - до 3 лет и долгосрочной - до 50 лет.
Поскольку аренда земли и краткосрочное землепользование имеют много сходных черт, иногда высказывается предложение отказаться от временного пользования землей и о замене его арендой земли. Вопрос заслуживает внимания и должен быть решен в ЗК.
13. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - применимы ли они к земле?
Субъектами гражданских и земельных отношений являются также казенные предприятия и унитарные государственные и муниципальные предприятия. Однако, поскольку они не являются "частными" юридическими лицами, вопрос об их праве на землю имеет свои особенности.
Здесь может возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оперативном управлении. Об этом говорится в гл. 19 ГК (ст.294-300).
Но указанные категории не применяются по отношению к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены. И в прежней системе они не применялось, а применялись право пользования и владения, а также в установленных пределах - право распоряжения. Об этом писали А. В. Венедиктов, А. В. Карасс, С. Н. Братусь, Г. Н. Полянская. Названные институты и по новому ГК применяются к имуществу, но не к земле и другим природным ресурсам. В гл. 17 ГК, специально посвященной правам на землю, ничего не говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении землей. Речь идет лишь о владении и пользовании (в том числе аренде) о праве постоянного пользователя землей распоряжаться ею с согласия собственника.
14. Основания возникновения и прекращения прав на землю
ГК, формулируя основания возникновения прав на имущество, а также основания их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на права на землю. Земельным законодательством они регулируются достаточно подробно.
Одним из главнейших оснований возникновения прав на землю является предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в частную собственность, пользование, аренду. Частные собственники могут также предоставлять земельные участки в пользование и аренду другим лицам.
Основания возникновения и прекращения прав на землю неразрывно связаны, перекрещиваются: у одних возникает право на землю, у других оно прекращается. При предоставлении земли из государственной и муниципальной собственности в частную прекращается право государственной и муниципальной собственности и возникает право частной собственности и наоборот
Одним из способов прекращения права на землю является изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципальных нужд (ст.278-282 ГК) и изъятие земельных участков в связи с нарушением земельного законодательства (ст.284-286 ГК). Эти основания должны быть четко сформулированы в новом ЗК.
Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки с землей. Они закреплены в ст.260 ГК и названным выше Указом Президента РФ. В новом ЗК они должны быть тщательно "расписаны".
Нет необходимости подробно останавливаться на всех видах сделок. Но для купли-продажи необходимо сделать исключение. Имеются сторонники, но много и противников купли-продажи земли. Но высказываются возражения о широкой купле-продаже сельскохозяйственных земель. ГК ее предусматривает (хотя и не прямо), но не конкретизирует, таким образом, отсылая к земельному закону. В процессе разработки нового ЗК это являлось одним из острейших вопросов. Вероятно, и куплю-продажу сельскохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки, чтобы избежать резко отрицательных последствий. Запрещается продажа для использования земли не по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (выкуп) земель в таких случаях (гл. 17ст.284-287) и отсылает к земельному законодательству. Таким образом, следует установить ограничения использования сельскохозяйственных земель. Их нельзя "пускать" в общий земельный рынок. Рынок сельскохозяйственных земель должен быть обособлен. Покупатели земли (в том числе и иностранные физические и юридические лица) если они желают добросовестно вести сельскохозяйственное производство, должны иметь право купить ее. В России добывается и отправляется на экспорт много нефти, газа и леса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу, ее можно использовать честно и добросовестно, и тогда купля-продажа земли не приведет к отрицательным последствиям. Имеются и экономические механизмы регулирования, в данном случае - прогрессивный земельный налог, стимулирование их рационального и эффективного использования, усиление государственного контроля за использованием и охраной всех, и особенно сельскохозяйственных, земель.