Что дадут земельно-оценочные работы?

Оценка земель — основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики.

Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.

Поэтому земельно-оценочные работы нужно завершить в срочном порядке. В первую очередь это относится к государственной кадастровой оценке земель, которая проводится с 1999 г. и должна быть закончена в 2002 г. по всем категориям земельного фонда.

Нельзя забывать о необходимости изучения состояния земли как главного средства производства и получения сведений о качественных характеристиках земельных участков. Поэтому нужно предусматривать выделение средств на проведение качественной оценки земель, почвенных, геоботанических, эрозионных и других обследований и изысканий, продолжать ранее оправдавшие себя на практике работы по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяйственных предприятий (организаций).

Кроме того, следует анализировать динамику рыночной стоимости земельных участков, что позволит создать цивилизованный оборот земель. Полный комплекс земельно-оценочных работ совместно с данными инвентаризации земель и земельного кадастра позволит не только регулировать земельные отношения экономическими методами и включить земельно-ресурсный потенциал в сферу экономики, но и организовать рациональное использование земли, обоснованно планировать и размещать производство по территории, регулировать специализацию предприятий, целевое назначение земельных участков и т. п.

Как улучшить систему земельных платежей?

Опыт зарубежных стран показывает, что при социально-ориентированной рыночной экономике за счет земли, как основного источника сбора налогов, который нельзя укрыть, удовлетворяются практически все общественные расходы на поддержание в порядке инфраструктуры поселений, благоустройство, образование и здравоохранение. В этом должна видеться и перспектива России.

Все экономически благополучные страны мира начинали развивать экономику с налаживания системы земельных платежей. Для этого осуществлялся земельный кадастр, дававший сведения о налогоплательщиках и выводящий их из тени, и проводилась оценка земель, служащая для определения ставок земельного налога.

В нашей стране, где земельный кадастр и оценка земель стали вставать на ноги, с 1993 по 1999 г. земельные платежи только в федеральный бюджет увеличились почти в 40 раз, в 1999-2000 гг. их размер составил в среднем 19 млрд руб. в год, а в 2001 г. более 28 млрд руб.

Систему земельных платежей надо совершенствовать следующим образом:

• вовлечь в число налогоплательщиков большее количество землевладельцев, т.к. сейчас земельными платежами охвачено только около одной трети земельного фонда страны;

• увеличить мизерные ставки земельного налога и перейти на систему реально значимых земель­ных платежей, исходя из рентной стоимости земли и социальной справедливости;

• сократить непомерно высокое число льготников, исходя из принципа «за землю должны платить все» (льготы должны заключаться не в освобождении от уплаты земельного налога, а в социальной поддержке льготников за счет определенных фондов, только в этом случае можно отдать долг земле и вернуть деньги для осуществления землеустройства);

• использовать средства, поступающие от земельных платежей, по целевому назначению и вкладывать их обратно в землю (строить дороги, поддерживать инфраструктуру, благоустраивать территорию и т. п.).

Практика показала, что в 1996-99 гг. до 70-90% средств, поступающих от земельных платежей, отвлекалось в субъектах Федерации и органами местного самоуправления на другие цели,

т. е. «проедались».

Нужно также расширить перечень земельных платежей, которые будут слагаться:

• из постоянных годовых (в виде земельного на­лога для собственников и пользователей зем­лей; арендной платы — для арендаторов земель государственной и муниципальной собственно­сти);

• из единовременных (за приобретение прав на земельную собственность; за изменение целе­вого назначения земель; за вовлечение в обо­рот новых земель, взамен изымаемых для го­сударственных и общественных нужд; за офор­мление наследования, дарения, обмена, куп­ли-продажи, возврата, залога и т.п.);

• из штрафных (по нарушениям в сфере земле-пол ьзования);

• из информационных (за пользование земельно-кадастровой информацией);

• из землеустроительных (за технические услуги, оказываемые при переоформлении прав собственности и аренды).

Уже сейчас можно приблизить размеры земельного налога к фактической арендной плате, которая на землях сельскохозяйственных предприятий примерно в 2 раза выше, а в городах: под промышленными предприятиями в 4-20 раз, под объектами предпринимательской деятельности — в 80 раз больше земельного налога.

По нашим расчетам, создание нормальной системы земельных платежей принесет бюджету России дополнительно не менее 50 млрд руб. денежных поступлений, в том числе за счет городов примерно 80%.

Всему обществу важно понять, что прежде, чем тратить, надо накопить. Кстати, многие губернаторы, мэры городов и главы администраций, в бюджеты которых пошли из года в год увеличивающиеся земельные платежи, уже поняли, как быстро окупаются создаваемые ими системы земельного кадастра, которые сразу же дают многократное увеличение земельных платежей.

Есть ли в России земельный рынок и нужен ли нам земельный оборот?

Земельный оборот в России всегда был. Правда, земельные участки шли как бы «в нагрузку» за садовыми домами, дачами, гаражами и т.п., создавая теневой рынок. Наличие же теневого оборота земель выводит земельные ресурсы из-под контроля не только государства, но и всего общества, не позволяет вовлечь землю в активные экономические процессы, развивает спекуляцию земельными участками.

Задача государства — высветить любой оборот недвижимого имущества и, в первую очередь, земли. Поэтому во всех странах государство берет под очень жесткий контроль осуществление земельных сделок. Это нужно сделать и в России.

Поэтому основными условиями возможной активизации земельного оборота должны служить наличие достаточного количества представителей государственной исполнительной власти по управлению земельными ресурсами, которого пока нет, и наличие инфраструктуры земельного оборота (специальных земельных или уполномоченных банков, бирж, бюро в т.п.), которые также пока отсутствуют.

Тем не менее, действующая в России Конституция, Гражданский и Земельный кодексы, другие нормативные правовые акты страны и субъектов Федерации предоставляют собственнику земли реализовывать свои права: продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду свои земельные участки и т.п. В соответствии с ФЗ РФ от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривается включить в оборот и эти участки.

В ряде регионов России (Дагестан, Ингушетия, Тыва и др.) земельные участки не продавались.

Мировой опыт говорит о том, что важнейшим институтом инфраструктуры земельного рынка является система специализированных на земельных делах банков (земельных банков).

Для аккумулирования всех земельных средств, усиления государственного контроля за их расходованием, привлечения капитала в сферу землепользования необходимо рассмотреть возможность создания Национального (государственного) земельного банка и его подразделений на местах.

Зтот земельный банк позволит отработать единую систему земельного оборота различных прав: собственности, аренды, на земельные доли, ипотеки; поставить вопрос о выпуске в обращение государственных облигационных займов, обеспеченных земельными и имущественными правами, государственных ценных земельных бумаг; проводить земельные аукционы, предоставлять кредиты и т. п.

Однако до этого механизмы российского земельного оборота следовало бы отработать экспериментально, не форсируя события на примере 1-2 субъектов Федерации и ряда муниципальных образований при активном участии государства и создании всей системы управления земельными ресурсами (земельного кадастра, регистрации, оценки земли, землеустройства, госконтроля и т. д.).

При этом надо ориентироваться на то, чтобы основным агентом земельного рынка стало в первую очередь государство в лице Национального банка, а не частный капитал.

Как несельскохозяйственное землепользование может оживить сельское хозяйство?

Часть земельной ренты несправедливо уходит из сельского хозяйства в другие отрасли и не мо­жет быть вложена обратно в землю, т. к. концентрируется у несельскохозяйственных землевладельцев и землепользователей. Вернув ее, можно повысить эффективность использования земель в сельском хозяйстве и за счет этого оживить экономику.

Большие площади изъятия земель для несельскохозяйственных нужд обусловлены тем, что рассчитываемые в настоящее время по действующим нормативным правовым актам убытки и потери сельскохозяйственного и лесохозяйственно-го производства, возмещаемые земледельцам и землепользователям, фактически не сравнимы с ущербом, наносимым сельскому и лесному хозяйству.

Возмещаемые при изъятии сельскохозяйственных угодий убытки и потери в регионах с высоким и низким потенциальным плодородием земель оцениваются сейчас почти одинаково. Так при изъятии гектара пашни в Московской области убытки и потери компенсируются в размере от 30 до 351 тыс. руб/га, а в Мурманской — от 53 до 183 тыс. руб/га, что не является сопоставимым. Низка при этом и сама кадастровая цена сельскохозяйственной земли, которая в ряде регионов вне населенных пунктов составляла всего 400 руб/га. Невзирая на то, что современным законодательством выделены категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, при действующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большом количестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственного оборота.

Поэтому надо увеличить размеры возмещения сельскому хозяйству убытков, потерь и упущенной выгоды при отводах земель для несельскохозяй ственных целей и довести их дорсальных (рыночных), что по нашим расчетам должно быть в 5-100 и более раз выше. При этом «теневые» деньги попадут в бюджет, а спекуляция на рынке земель будет остановлена.

Земли сельскохозяйственных предприятий рассечены несельскохозяйственными линейными объектами (трубопроводами, железными дорогами и автомагистралями, линиями электропередач и т.п.) и обременены различными ограничениями. Например, в России протяженность только газопроводов составляет 151 тыс. км, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов — 64 тыс. км. Только с 1996 по 2000 г. введено дополнительно 57 тыс. км распределительных газовых сетей.

Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным неудобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых ме-

ханизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения.

Различные ограничения в использовании земель установлены в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно-защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.

Доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ограничения в использовании, находится в пределах от 15 до 60% их площади и более.

Поскольку сельские товаропроизводители несут дополнительные издержки производства, то часть этих затрат должна перелагаться на сервитутных пользователей, что и делается в странах с хорошо отработанным земельным законодательством (Франции, Германии, Швеции, США).

Например, во Франции за размещение одностечной опоры ЛЭП на сельскохозяйственных землях ежегодно выплачивается компенсация в размере от б до 18 франков, а опоры с основанием 7x7 м — от 22 до 70 франков. В США эта величина составляет в середине поля 31,5 долл. на опору, а на краю поля — 36,7 долл. В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, также вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату. Для этого надо этот сервитут зарегистрировать в органах юстиции и далее реализовать свое право. Однако у нас плата за сервитуты практически не берется.

Если считать, что обременениями и ограничениями затронуто всего 5% сельскохозяйственных угодий (11 млн га), а за сервитут платится всего 100 руб/га в год, то наберется сумма, которая в настоящее время выделяется государством по статье бюджета «Земельныересурсы», т.е. 1 100000тыс. руб. При правильно налаженной системе в сельское хозяйство из несельскохозяйственных отраслей может быть перечислен еще один годовой бюджет. Поэтому для обеспечения социальной справед ливости необходимо организовать работу по вве­дению ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель сельскохозяйственного назначения в пользу сельского хозяйства.

В настоящее время предприятия топливно-энергетического комплекса, транспортного, жилищно-коммунального и водного хозяйства залавливают сельскохозяйственное производство монопольно высокими ценами на горючее, электроэнергию, берут непомерную плату за пользование теплом и водой, перевозки грузов.

Вместе с тем они практически не несут ответственности за порчу природных ресурсов, нарушение экологического состояния агроландшафтов и техногенное загрязнение земель. Известно, что основными источниками загрязнения земель сельскохозяйственного назначения являются отходы энергетической и нефтеперерабатывающей промышленности, цветной и черной металлургии; загрязненные сточные воды жилищно-коммунального хозяйства, сбрасываемые в открытые водоемы и проникающие под землю; грязные воды рек, заливающие поймы в период промывок их русел или во время паводков; транспортные магистрали; радиационные источники загрязнения.

Например, по данным органов охраны природы, общий объем выбросов загрязненных веществ в атмосферу от стационарных промышленных источников составляет 18,14 млн т в год, из них на долю энергетики приходится 5,02, цветной и черной металлургии — 3,69 и 2,47, нефтеперерабатывающей промышленности — 1,41 млн т.

В сбросе загрязненных сточных вод первенствует жилищно-коммунальное хозяйство— 12 503,7 млн м3, в то время как на всю промышленность России приходится 8574,6, а на сельское хозяйство — 3172,7 млн м3.

Зоны влияния городов, по некоторым данным, на загрязнение сельскохозяйственных земель простираются на сотни километров, например, Москвы и Кемерово — на 200 км, Тулы — на 120 км, Среднеуральской промышленной агломерации — на 300 км и т. д.

Проведенные нами обследования загрязненности территории ряда сельскохозяйственных предприятий тяжелыми металлами, радионуклидами показывают, что в районах с высокой антропогенной нагрузкой доля загрязненного почвенного покрова и растительности превышает 50-60% и более от общей площади землевладений. По расчетам специалистов, ежегодный ущерб, причиняемый сельскохозяйственному производству в результате загрязнения, примерно в 1,5 раза превышает всю стоимость производимой хозяйствами этих зон продукции.

Поэтому в системе мер государственного регулирования земельных отношений следует установить полную компенсацию за причиненный сель скому хозяйству ущерб вследствие загрязнения и деградации земель и взыскать его с несельскохозяйственных предприятий, нарушающих эко логическое состояние природной среды.

В целях улучшения состояния земель необходимо задействовать экономические интересы землевладельцев и землепользователей. Для этого необходимо ввести в действие механизм экономического стимулирования рационального землевладения и землепользования.

Данный механизм должен предусматривать:

• прямую бюджетную финансовую поддержку землевладельцев и землепользователей в час­ти расходов на проведение ими землеохранных мероприятий, и на воспроизводство плодоро­дия земель;

• возмещение землевладельцами и землепользо­вателями ущерба от загрязнения ими земли, утраты ее плодородных и других качеств, за вы­ведение сельскохозяйственных земель из обо­рота или перевод их в состав земель менее ценных категория;

• поощрение землевладельцев и землепользователей за улучшение экологического состояния земли, повышение ее плодородия и производ­ство экологически чистой продукции;

• полную компенсацию землевладельцам и землепользователям причиненных им ущербов при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, убытков и потерь от загрязнения, ухудшившего плодородие их участков или требующего их очистки (рекультивации) и т.п.

Средства, полученные за размещение экологически опасных производств, должны использоваться на социальное обустройство соответствующей местности.

Для экологической защиты земель сельского хозяйства необходимо запретить размещать на них производства, являющиеся экологически и жизненно опасными, и использовать системы обработки почвы, разрушающие и снижающие их плодородие.

В условиях недостаточности финансовых ресурсов для выполнения задач по охране и рациональному использованию земель целесообразно большую часть поступлений денежных средств аккумулировать в специальных земельных денежных фондах.

Основными источниками их формирования могут быть:

• средства федерального бюджета;

• отчисления от земельных платежей;

• средства, поступающие от компенсации потерь и убытков сельскохозяйственного производства при изъятии земель для несельскохозяйственных целей;

• штрафы за нарушение правил землепользования и т. п.

Финансовая помощь из земельных денежных фондов должна быть адресной. Ее следует направлять на места через конкретные целевые программы улучшения землепользования и землеустройства.