Бизнес практикум

Расчет ННЭИ участка земли

Показатель		Стоимость, д.е.
	12-ти кв. дом	6-ти кв. дом 4-х кв. дом

Затраты на строительство

Потенциальный валовой доход (годовой)

Расходы на эксплуатацию здания (операционные)

Чистый операционный доход

Прибыль застройщика

Доход, отнесенный к земле

Показатель стоимости земли

29. Предприятие выступает как: а) объект различных сделок; б) субъект различных сделок; в) то и другое.

30.Рассчитать, какая сумма будет накоплена на счете через 10 лет, если на счет положено 1000$ под 8% с ежемесячным начислением процента.

31.Определить, какую сумму нужно положить на счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов, чтобы через 2 года получить 1000$.

32.Определить стоимость объекта, сданного в аренду на 4 года, если ежемесячный платеж 500$, ставка дисконта 10% годовых.

33.Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости, который выставлен на продажу за 60 тыс. $. Инвестор предполагает, что объект будет сдан в аренду на 6 лет и будет приносить ежегодно в конце каждого года 5 тыс. $ чистой арендной платы. По окончании 6-го года объект предполагается продать за 60 тыс. $. Определить, рационально ли вложение средств в объект при ставке дисконта 12% в год.

34.Рассчитать сумму, которая будет накоплена на счете через 5 лет, если ежемесячно на счет вносится 100$ под 12% годовых.

36.Определить сумму ежемесячных платежей за пользование кредитом, полученным на 8 лет под 15% годовых. Сумма кредита 40000$.

35.Определить целесообразность вложения средств в объект, который будет ежегодно приносить 7400$ в течение 5 лет. В конце 5-го года объект предпола-

21

гается продать за 40000$. Ставка дисконта 15% годовых. Объект выставлен на продажу за 45000$.

4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА).

Цель занятия: рассмотреть доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

Метод используется в следующих случаях:

ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих и есть возможность обоснованно их оценить;

компания представляет собой новое предприятие.

Кроме того, прогнозируемые денежные потоки должны быть положительными величинами для большинства прогнозных лет и денежный поток последнего прогнозного периода - значительная положительная величина.

Расчет стоимости предприятия включает в себя следующие этапы.

1этап: Выбирается определение денежного потока, которое будет использовано в дальнейшем. Могут быть рассчитаны денежный поток для собственного капитала или бездолговой денежный поток.

Денежный поток для собственного капитала = чистый доход + износ (амортизация ) + увеличение долгосрочной задолженности - прирост собственного оборотного капитала - капитальные вложения - снижение долгосрочной задолженности.

Бездолговой денежный поток = чистый доход (плюс процентные выплаты, скорректированные на ставку налога) + износ (амортизация) - прирост собственного оборотного капитала - капитальные вложения.

2этап: Проводится анализ валовых доходов и расходов и составляется прогноз. При анализе и прогнозировании учитываются прогноз объемов производства и цен на продукцию; производственные мощности предприятия; последствия капитальных вложений; предполагаемые долгосрочные темпы роста; перспективы в отрасли с учетом конкуренции; планы менеджмента; взаимозависимости и тенденции доходов и расходов прошлых лет; изучается соотношение и тенденции постоянных и переменных затрат; оцениваются инфляционные ожидания; изучаются единовременные и чрезвычайные статьи расходов, отраженные в финансовой отчетности за прошлые годы.

Перед расчетом коэффициентов, позволяющих оценить финансовое состояние предприятия, необходимо провести трансформацию и нормализацию бухгалтерской отчетности (подробнее смотреть в разделе «Метод накопления активов»).

3этап: Проводится анализ инвестиций и готовится прогноз инвестиций. Анализ инвестиций рассматривает:

-капитальные вложения с целью замены основных активов предприятия по мере их износа, приобретение и строительство новых активов для расширения

22

производственных мощностей предприятия в будущем;

-собственный оборотный капитал, необходимый для финансирования предприятия;

-изменение остатка долгосрочной задолженности, если выбрана модель денежного потока для собственного капитала.

4 этап: Определяется соответствующая ставка дисконта. Используемая ставка дисконта должна соответствовать выбранной модели денежного потока. Существуют два основных метода оценки ставки дисконта для собственного капитала:

-модель оценки капитальных активов (Capital Asset Principg Model - CAPM),

основана на формуле

R = Rt + b(RmRt),

где R- ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал, Rtбезрисковая ставка дохода,

b- коэффициент бета, рассчитанный в среднем по отрасли, Rmсреднерыночная ставка дохода,

(RmRt)- рыночная премия;

-метод кумулятивного построения (Build-up Approach). При использовании метода первоначально производится оценка безрисковой ставки дохода, к ней прибавляется премия, которую требует инвестор в качестве компенсации за риск вложений в данную компанию.

5 этап: Рассчитывается остаточная стоимость активов предприятия. Для расчетов могут быть использованы следующие методы:

-модель Гордона, которая исходит из того, что владелец предприятия не меняется. Расчет производится по формуле:

денежный поток в остаточный период (ставка дисконта - долгосрочные темпы роста для денежного потока)

-метод «предполагаемой продажи», который состоит в пересчете денежного потока (или прибылей) на конец прогнозного периода с помощью специальных коэффициентов;

-по стоимости чистых активов - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная стоимость активов по балансу на конец прогнозного периода;

-по ликвидационной стоимости - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая ликвидационная стоимость активов на конец прогнозного периода.

6 этап: Определяется текущая стоимость будущих денежных потоков, остаточной стоимости активов, а также их суммарное значение.

7 этап: Вносятся заключительные поправки:

-к стоимости действующего предприятия прибавляется сумма избыточного собственного оборотного капитала и вычитается величина недостатка собственного оборотного капитала;

-вычитается сумма обязательств, связанных с природоохранной деятельностью.

23

В результате расчетов будет получена стоимость предприятия при наличии 100 % контроля, т.е. стоимость для единоличного владельца. При расчете стоимости неконтрольного пакета делается скидка на недостаток прав контроля над бизнесом.

Задания по теме:

1. Провести оценку предприятия с использованием метода дисконтирования денежных потоков. ООО “Мастер” - предприятие работает в строительной сфере (в основном проведение инженерных сетей). Организация была создана в

2007году.

Оценка предприятия методом дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.

Наименование по-	2011 г		Постпрогнозный период
казателя
		2012 г		2013 г	2014 г		2015 г
Выручка от реали-	30362,2	57991,8		66846,3	71502,6		77171,5
зации услуг
Себестоимость реа-	27206,5	51960,6		56774,3	58634,4		62785,6
лизованных услуг
Валовая прибыль
Внереализационные	1326,0	1845,2		1563,0	2034,8		1967,0
доходы
Внереализационные	1509,0	1843,0		1845,0	2086,0		2138,0
расходы
Прибыль (убыток)
до налогообложе-
ния
Налог на прибыль
(20%)
Чистая прибыль
Амортизация	5441,3	10392,1		12354,8	12957,2		13299,7
Прирост капиталь-		2940,0		3401,0			5840,0
ных вложений
Прирост оборотных		1732,7		14369,5	2276,6		2455,1
средств
Денежный поток
(чистая прибыль +
амортизация – при-
рост капитальных
вложений - прирост
оборотных средств)
Выручка от прода-
жи предприятия в

24

постпрогнозном

периоде

Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконтирования 15%

Текущая стоимость денежных потоков

Сумма текущей стоимости денежных потоков

Укрупненный баланс предприятия на конец прогнозного периода может иметь следующий вид:

Актив	Сумма,	Пассив	Сумма,
	тыс. руб.		тыс. руб.
Внеоборотные активы	154806,3	Собственный капитал	133020,6
Запасы	18834,9	Займы и кредиты	29200,4
НДС по приобретенным	3231,0	Кредиторская задолжен-	15743,3
ценностям -		ность составляет
		15743453
Дебиторская задолжен-	7134,3
ность
Денежные средства	1092,1
Вывод:

1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Цель занятия: рассмотреть рыночный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

Рыночный подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам.

Рыночный подход включает в себя три метода:

-метод рынка капиталов;

-метод сделок (продаж);

-метод отраслевых соотношений.

Метод отраслевых соотношений используется для ориентировочной оценки стоимости предприятия. Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:

-рекламные агентства продаются за 0,7 годовой выручки;

-бухгалтерские фирмы – 0,5 годовой выручки;

25

-рестораны – 0,25 – 0,5 от валовой выручки;

-заправочные станции – 1,2 – 2,0 от месячной выручки;

-предприятия розничной торговли – 0,75 – 1,5 от суммы чистого дохода + оборудование + запасы;

-машиностроительные предприятия – 1,5 – 2,5 от суммы чистого дохо-

да + оборудование + запасы.

Метод рынка капиталов основан на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. В основе метода лежит принцип замещения, так как инвестор может вложить средства либо в сходную компанию, либо в оцениваемую. Следовательно, данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Алгоритм метода:

1.Выбирается группа предприятий – аналогов, при этом учитывается следующее:

тождество производимой продукции:

тождество объема и качества производимой продукции;

идентичность изучаемого периода;

тождество стадий развития предприятий и их производственных мощностей;

сопоставимость стратегии развития предприятий;

сопоставимость финансовых показателей предприятий;

одинаковая степень учета территориальных особенностей и климатических различий;

2.Проводится финансовый анализ и сопоставление данных. При оценке большое внимание уделяется анализу финансового положения предприятия. В зависимости от целей оценки финансовый анализ может проводиться с разной степенью детализации, но, как правило, носит характер экспресс-анализа и ограничивается данными бухгалтерской отчетности, то есть решает задачи внешнего анализа.

3.Выбираются и рассчитываются оценочные мультипликаторы, которые применяются к оцениваемому предприятию. Оценочные мультипликаторы могут рассчитываться либо на дату оценки, либо за период. Наиболее известны следующие:

1.Коэффициент цена/ чистая прибыль = Рыночная стоимость акций

предприятия/Чистая прибыль.

Этот мультипликатор позволяет оценить стоимость собственного капитала предприятия исходя из чистой прибыли. Обратная его величина – требуемая ставка дохода на собственный капитал - в большей степени зависит от принципов бухгалтерского учета, используемого предприятием.

2.Коэффициент цена/ чистый денежный поток = Рыночная стоимость акций предприятия /Чистая прибыль (после налогообложения) + амортизационные отчисления.

26

Мультипликатор позволяет оценить стоимость собственного капитала исходя из фактического денежного потока.

3.Коэффициент, инвестированный капитал/ прибыль = Собственный капитал + Долгосрочная кредиторская задолженность /Прибыль (до

налогообложения и уплаты процентов).

Коэффициент используется для оценки предприятий, имеющих большую долгосрочную кредиторскую задолженность.

4.Коэффициент цена / стоимость чистых активов = Рыночная стоимость акций /Стоимость чистых активов по балансу.

5.Коэффициент цена /дивиденды = Рыночная стоимость акций / Сумма выплаченных дивидендов.

6.Коэффициент цена /выручка = Рыночная стоимость акций /

Выручка от реализации.

Коэффициенты показывают соотношение финансовых показателей на конкретную дату. Рассчитывать и анализировать их желательно за три года, так как за один год они могут быть не характерны. При этом определяется либо среднеарифметическое значение, либо средневзвешенная величина этих мультипликаторов.

4. Внесение поправок к итоговой стоимости предприятия включает:

1.добавление к стоимости предприятия стоимости нефункционирующих активов, стоимости объектов социальной сферы, которые могут быть проданы, а также стоимость бездействующих мощностей;

2.добавляется излишек собственных оборотных средств и вычитается их недостаток;

3.вычитаются обязательства, связанные с охраной окружающей среды, если предприятие имеет такие обязательства.

Метод сделок (метод продаж) – частный случай метода рынка капитала,

основанный на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятий целиком. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется, как и при применении метода рынка капитала.

Задания по теме:

1. Необходимо определить стоимость 10% пакета акций предприятия Д, если коэффициент выручка/прибыль для него равен 11,0 и выручка от реализации продукции, работ и услуг составляет 15,6 млрд. руб., если имеются данные по сопоставимым предприятиям А, Б, В, Г.

Предприятие	Выручка	Цена
	Прибыль	Выручка
А	9,5	0,35
Б	10,0	0,40
В	10,5	0,45
Г	9,0	0,35

27

Решение: Для решения может быть использован метод наименьших квадратов. По имеющимся данным о соотношениях выручка/прибыль и цена/выручка строим трендовую кривую

У= В х Х + С,
где У=	коэффициент Цена/Выручка;
Х = коэффициент Выручка/Прибыль.
Предприятие		Выручка/	Цена/	Х-Хср	У-Уср	(Х-Хср)х	(Х-Хср)2
		Прибыль,	Выручка,			(У-Уср)
		Х	У
А		9,5	0,35
Б		10,0	0,40
В		10,5	0,45
Г		9,0	0,35
Средняя
Сумма

В= (Х-Хср)х(У-Уср)/ (Х-Хср)2=

С= Уср – ВхХср=

Трендовая прямая будет иметь вид:

Стоимость оцениваемого предприятия:

Стоимость 10 % пакета акций:

2. В ООО «Мастер» выручка от реализации услуг составляет - 30362,2 тыс. руб., себестоимость реализованных услуг - 27206,5 тыс. руб., внереализационные доходы - 1326,0 тыс. руб., внереализационные расходы - 1509,0 тыс. руб., амортизация - 5441,3 тыс. руб. Провести оценку ООО «Мастер» на основании информации о трех сопоставимых предприятиях.

28

Расчёт оценочных мультипликаторов по предприятияманалогам

Название	мультип-	ООО	ООО	ООО	ООО	Среднее
ликатора		«Мастер»	«Орион»	«Рассвет»	«Строи-	значение
					тель»
Цена/объем реали-		2,65	1,65	1,65	0,98
зации
Цена/себестоимость		0,31	0,15	0,22	0,13
Цена / валовая при-		5,2	4,1	3,45	2,99
быль
Цена/балансовая		8,2	6,5	5,3	4,9
прибыль
Цена/чистая при-		19,4	16,8	14,7	16,5
быль
Цена/денежный по-		15,8	10,5	10,5	9,8
ток
Цена/балансовая		1,2	0,8	0,75	0,75
стоимость	основ-
ных средств

Так как в качестве аналогов используются данные трёх предприятий, а каждое имеет только ему характерные условия развития, то необходимо придать средним мультипликаторам по предприятиям-аналогам веса, характеризующие степень доверия к полученным значениям.

Значения весов для средних мультипликаторов

Название мультип-	Средние значе-	Вес мультипли-	Значение муль-
ликатора	ния мультипли-	катора	типликатора
	катора
Цена/объем реали-		0,2
зации
Цена/себестоимость		0,2
Цена / валовая при-		0,15
быль
Цена/балансовая		0,1
прибыль
Цена/чистая при-		0,15
быль
Цена/денежный по-		0,1
ток
Цена/балансовая		0,1
стоимость основ-
ных средств
Вывод:

29

6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА).

Цель занятия: рассмотреть затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

Наиболее известными в рамках затратного подхода к оценке бизнеса являются метод накопления активов и метод чистых активов.

Расчет стоимости предприятия методом накопления активов включает следующие этапы:

1 этап: Проводится анализ бухгалтерской отчетности предприятия на последнюю дату перед датой оценки.

2 этап: Вносятся учетные поправки в отчетность предприятия, при этом может быть проведена трансформация и нормализация бухгалтерской отчетности. Трансформация отчетности предполагает пересмотр или изменение формы представления отчетности в соответствии с международными стандартами. Упорядочение отчетности не является обязательным, но позволяет повысить качество исходной информации.

«Нормализующие» поправки вносятся с целью определения доходов и расходов, характерных для нормального, действующего бизнеса. Поправки касаются единовременных доходов и расходов, а также доходов и расходов по избыточным или неоперационным активам.

3 этап: Оцениваются активы предприятия.

Дебиторская задолженность оценивается путем составления и анализа графика ее устаревания, при этом сумма просроченной задолженности по прошествии срока исковой давности списывается.

Товарно-материальные запасы оцениваются по себестоимости. Устаревшие, неликвидные запасы списываются.

Расходы будущих периодов оцениваются по себестоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

Инвестиции в ценные бумаги оцениваются по рыночной стоимости или путем оценки бизнеса компаний, в которых участвует оцениваемое предприятие.

Оценка земли, зданий, сооружений должна проводиться квалифицированным оценщиком на основе рыночного, затратного или доходного подходов.

Оценка машин и оборудования также должна быть проведена квалифицированным оценщиком, она основывается, прежде всего, на стоимости замещения.

Оценщики активов выявляют избыточные и неоперационные активы, потребности в капитальных вложениях.

4 этап: Оцениваются нематериальные активы (патенты, лицензии, контракты, деловые предложения, торговые марки, технические библиотеки, компьютерное обеспечение, авторские права, льготные аренды, ноу-хау, доступ к рынкам, инженерные эскизы и планы и т.д.).

Оценка нематериальных активов может быть проведена:

30