Бизнес практикум

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов с суммированием, так и для здания в целом.

Для приближенных расчетов износа используется упрощенная формула: И,% = (ХВ : ФЖ) 100,

где И, % – износ в процентах, ФЖ – типичный срок физической жизни; ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

О = ВС: (И: 100), где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

Задания по теме:

1. Рассчитать физический износ здания стоимостным методом на основании данных таблицы.

		Восстанови-	Объективно-
		тельная	необходи-
№	Элементы здания	стоимость	мые затраты	Износ, %
		элемента,	на ремонт,
		у.е.	у.е.
1	Фундамент	6200	640
2	Подземные и инженерные	800	160
	системы
3	Сантехника и водопровод	2000	1200
4	Энергосистема	8000	2800
	Всего	-	4800	-

2.Определить обесценивание, вызванное неустранимым физическим износом компонентов здания с коротким сроком жизни и долгоживущих компонентов.

		Восстановительная	Хронологи-		Срок	физи-	Износ, %	Обесценивание,
№		стоимость за вычетом	ческий	или	ческой жиз-			у.е.
	Компоненты	устранимого физиче-	эффектив-		ни	или
		ского обесценивания,	ный	воз-	ОСФЖ, лет
		у.е.	раст, лет
1	Водопровод	10 700	51		20		25
2	Канализация	20 000	51		25		20
3	Отопление	25 000	51		30		17
	Всего	56 700		-		-	-

41

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом долгоживущих элементов

№	Расчетные данные
1	Восстановительная стоимость здания, д.е.					500 000
2	Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом					10 200
	компонентов с коротким сроком жизни, д.е.
3	Обесценивание, вызванное неустранимым физическим изно-					10 925
	сом компонентов с коротким сроком жизни, д.е.
4	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов,					55 700
	д.е.
	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов
5	с учетом устранимого и неустранимого износа (стр.4 – стр.2 –
	стр.3), д.е.
6	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком
	жизни (стр.1 – стр.5), д.е.
7	Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом					20 000
	компонентов долгим сроком жизни, д.е.
	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком
8	жизни с учетом устранимого физического износа (стр.6 –
	стр.7), д.е.
9	Эффективный возраст сооружения, лет					30
10	Типичный срок физической жизни здания, лет					90
11	Износ долгоживущих элементов (	9	100), %
	10
12	Обесценивание долгоживущих элементов (			8 11	), д.е.
	100

3. Произвести расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате.

		Скорректирован-
		ные	и усреднен-
Расчетные показатели		ные	(взвешенные)	Оцениваемый объект
		показатели по ана-
		логам
Годовая арендная плата, д.е. за м2			150	120
Ставка капитализации, %			25	-
Площадь, сдаваемая в аренду, м2			800	800
Потеря в арендной плате, д.е.			-	30
Капитализированные потери	в		-
арендной плате, д.е.

42

4. Произвести оценку внешнего износа методом парных продаж.

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от биохимзаво-	600 000
да, д.е.
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи биохимзавода,	450 000
д.е.
Разница, в том числе:	150 000
- в физических и других различиях объектов А и В, д.е.	60 000
- разница в стоимости, вызванная близостью биохимзавода, д.е.	90 000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями, д.е. (90 000 0,7)
Процент износа, вызванный близостью биохимзавода

5.По данным БТИ, здание изношено на 40% и по истечении 2 лет, согласно плану перепланировки, подлежит сносу. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели: эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет; оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Определить процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора и процент износа с учетом действия внешнего фактора.

6.Рассчитать полный износ здания, если известно, что полная стоимость воспроизводства его 43200 у. е. Стоимость, рассчитанная доходным методом, – 31900 у. е. Стоимость участка земли – 4500 у. е.

7.Склад 100х200 м имеет стены высотой 25 м, крыша плоская. Затраты на единицу различных элементов здания выглядят следующим образом:

●фундамент – $1,5 за м2;

●стена – $2 за м2;

●крыша – $5 за 2 м;

●водопровод – $20000;

●система электроснабжения – $15000;

●механическое оборудование – $10000;

●платформы для погрузки – $22000;

●внутренняя отделка – $7 за м 2 площади здания.

Прочие расходы и прибыль строителя составляют 19% от прямых затрат. Оценочная текущая стоимость участка земли $50000.

Склад имеет эффективный возраст 12 лет, срок полезной жизни – 60 лет. Погрузочные платформы имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Оставшийся срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования - 18 лет. Часть электропроводки нужно заменить, что обойдется в $3000.

Недавно построено новое шоссе. В результате уровень арендной платы на $0,2 за 1м2 в год площади фундамента снизился. Валовой рентный мультипликатор для такого объекта равен 8. Объекту оценки необходимо дополнительное

43

охранное оборудование, его стоимость $4000. Склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят $12000. Определить стоимость объекта недвижимости.

Элемент	Прямые за-	Величина	Сумма
	траты на	физического	износа
	строительст-	износа, %
	во
Фундамент
Стена
Крыша
Водопровод
Система электроснабжения
Механическое оборудование
Платформы для погрузки
Внутренняя отделка
Итого
Устранимый функциональный износ:
Внешний износ:
Итого износ:
ПСВ:
Стоимость объекта:

8. Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов на основании следующих данных.

Элементы		Остаточная	Хронологический	Срок эко-
		восстанови-	возраст, лет	номиче-
		тельная сто-		ской жиз-
		имость, тыс.		ни, лет
		руб.
Кровля		1800	10	20
Покрытие полов		2200	10	15
Окраска стен		1600	1	5
Побелка потолков		900	5	8
Оборудование	инженерных
коммуникаций:
- сантехническое		4800	10	20
-электротехническое		2900	5	15
Сумма износа:

44

9. Найти величину накопленного износа.

			Минипекарня 1	Минипекарня 2	Минипекарня 3
Цена	продажи,		5000	5600	3800
тыс. руб.
Стоимость		зе-	800	550	600
мельного участка,
тыс. руб.
Стоимость		ново-	5700	8000	4400
го строительства,
тыс. руб.
Сумма	накоплен-
ного износа, тыс.
руб.
Процент		износа,
%

7.2.2. Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)

Метод САП – это метод оценки объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

Метод основан на принципе замещения и применяется только при развитом рынке недвижимости.

Алгоритм метода следующий:

1.Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации могут быть: публикации в прессе, собственное досье оценщика, информация риэлтерских фирм, нотариусов, страховых компаний, строительных компаний, территориального управления Госкомимущества.

2.Проверяется информация о сделках. Сделка должна быть подтверждена одним из участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией). Выявляются условия продажи. Сделки между взаимозависимыми лицами, родственниками, сделки, связанные с банкротством, в расчет не принимаются.

3.Производится корректировка сопоставимого объекта на основе принципа вклада (вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или доход от него вследствие наличия или отсутствия ка- кого-либо дополнительного фактора).

Правило корректировки: если сопоставимый объект в чем-либо превосходит

оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величину вклада и наоборот. Корректировка может осуществляться в двух основных формах: в денежном выражении и в процентах. Размер поправок определяется оценщиком исходя из его опыта и знаний.

45

Возможен следующий порядок внесения поправок:

1.Поправки, учитывающие разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2.Поправки на финансовые условия сделки.

3.Поправки на условия продажи, учитывающие взаимосвязь между продавцом и покупателем.

4.Поправки на время.

5.Поправки, учитывающие местоположение.

6.Поправки на физические характеристики объекта.

Методы расчета и внесения поправок:

-метод общей группировки;

-метод парных продаж;

-экспертные методы;

-метод корреляционно-регрессионного анализа.

Метод общей группировки. Используется на активном рынке недвижимости, когда имеется информация о достаточном числе продаж, необходимых для изучения рыночного разброса цен. Суть метода: если разброс цен невелик, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого является разница в цене этих объектов. В результате можно рассчитать поправку на эту характеристику.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно процентных) составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Метод корреляционно-регрессионного анализа. Основывается на допущении, что существует взаимосвязь между изменением цены объекта недвижимости и изменением каких-либо его характеристик. При применении метода допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.

Задания по теме:

1. Оценить стоимость квартиры на основании информации о продаже сопоставимой квартиры за 1580000 руб.

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
Продажная цена	-	1580000
Местоположение	Лучше	хуже
Этаж	1 этаж	лучше
Материал	Сопоставимы

46

Форма оплаты		Наличными
Наличие телефона	Есть		нет
Стоимость оцениваемого
объекта

Оценщик определил вклад местоположения в 15000 руб., вклад этажности в 35000 руб., вклад наличия телефона в 5000 руб.

2. . Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Требуется оценить квартиру на основе информации об их продаже.

1 квартира	2210 тыс. руб.	Чуть хуже оцени-
		ваемой
2 квартира	2240 тыс. руб.	Чуть	лучше оце-	Цена:
		ниваемой
3 квартира	2200 тыс. руб.	Хуже	оценивае-
		мой

3. Рассчитать стоимость квартиры на основе предыдущих продаж сопоставимых квартир, если известно:

Характеристи-			Оцениваемая	Сравнимые квартиры
ки			квартира	1	2		3
Цена, руб.			-	2800000	3100000		3000000
Площадь			120	100	110		110
Дата продажи					Сейчас
Местоположе-			Центр	Сопоставима	на 10% хуже		на 5% ху-
ние							же
Материал			Кирпич	Панель (на	кирпич		кирпич
				10% хуже)
Этажность			5/9	сопоставима			1/9 (хуже
							на 5%)
Уровень			Сопоставим	на 5% хуже	Сопоставима
удобств
Общий		уро-
вень поправок
Стоимость
квартир	с	уче-
том корректи-
ровки
Скорректиро-
ванная	стои-
мость 1 м2
Стоимость
оцениваемой
квартиры

47

4. Требуется определить продажную цену 10-квартирного жилого дома. Оценщиком выявлены недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями:

Объект №1: 15-квартирный жилой дом, продан за 1350 тыс. д.е. Объект №2: 20-квартирный жилой дом, продан за 1650 тыс. д.е. Объект №3: 12-квартирный жилой дом, продан за 1000 тыс. д.е.

Объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше (вклад 4 тыс. д.е.). У сопоставимого объекта и у объектов №1 и №2 есть гаражи (вклад 114 тыс. д.е.). Объект №3 находится в двух кварталах от остановки общественного транспорта, тогда как оцениваемый – в трех кварталах. На рынке считается, что каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 8 тыс. д.е.

Объект №1 продан 4 месяца назад, объект №3 – 2 дня назад.

Известно также, что объект №2 продан на льготных условиях, что оценивается в 22 тыс. д.е.

Темпы роста цен на недвижимость на данном рынке – 0,5% в месяц.

Определение продажной цены 10 квартирного дома, д.е.

	Характеристика	Оцениваемый	Объект №1	Объект №2	Объект №3
		объект
	Цена
	Финансирова-
	ние
	Дата продажи
	Местоположе-
	ние
	Гараж
	Ландшафт
	Итоговая кор-
	ректировка
	Скорректиро-
	ванная цена
	объекта
	Число квартир
	Цена за 1 квар-
	тиру

5. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что сопоставимый объект продан недавно за 400 тыс. д. е. Сопоставимый объект обременен договором аренды на срок 7 лет. Размер арендных платежей составляет 80 тыс. д. е. в год, рыночное значение - 75000 д. е. Риск инвестиций в данный объект недвижимости составляет 11% в год. Также известно, что для покупки сопоставимого объекта был получен кредит на 20 лет под 13% годовых, рыночная ставка процента составляет 18%. Определить стоимость оцениваемого объекта.

48

6. Оценить поправку на наличие гаража с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам.

	Объекты			Продажная цена, у.е.
			Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
	Объект	с	190000	192000	202000	191000	200000
	гаражом
	Объект	без	182000	183000	192500	181000	192000
	гаража
	Разница

Расчет поправок:

7.2.3. Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это могут быть:

•текущие денежные поступления от эксплуатации или сдачи в аренду;

•экономия на налогах;

•будущие доходы от эксплуатации или арендной платы;

•доходы от перепродажи.

Выделяют следующие основные методы оценки доходной недвижимости:

1.метод валовой ренты;

2.метод прямой капитализации;

3.метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных пото-

ков).

Метод валовой ренты основан на применении валового рентного мультипликатора (GРМ) и предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Метод прост в применении и широко используется в практике западных оценщиков.

GRM - это отношение продажной цены либо к действительному валовому доходу, либо к потенциальному.

При выборе валового рентного мультипликатора руководствуются принципами:

1.выбор конкретного значения - это право оценщика;

2.упорядочивается ряд и выбирается наиболее часто встречающееся значение или показатель, находящийся в средине ряда;

3.оценщик выбирает тот объект, который наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту.

Метод прямой капитализации дохода предполагает, что под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход это и есть оценка текущей стоимости недвижимости.

49

Базовыми понятиями являются чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (R). Стоимость недвижимости (V) определяется по формуле:

V = NOI/R

Метод прямой капитализации дохода предполагает использование в расчетах чистого операционного дохода за один год. Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученная от оцениваемого имущества, после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. Алгоритм расчета NOI включает следующие этапы.

1этап. Определение потенциального валового дохода от сдачи имущества в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2 этап. Определение эффективного валового дохода путем исключения из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3 этап. Из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы и резервы. При расчетах учитываются не фактические, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки. При эксплуатации недвижимости имеются расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета введено понятие резервы, под которыми понимают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.

Ставка капитализации - наиболее сложный вопрос при оценке доходной недвижимости. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранной рыночной информации. Общая ставка капитализации может быть рассчитана:

R = NOI / V

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части:

-безрисковую ставку дохода;

-компенсацию за риск;

-компенсацию за низкую ликвидность;

-компенсацию за инвестиционный менеджмент.

При расчетах ставки капитализации дохода могут быть использованы методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. Мировая практика исходит из того, что при покупке недвижимости привлекаются ипотечные кредиты, т.е. используется финансовый леверидж (рычаг). Следовательно, стоимость объекта недвижимости состоит из двух составляющих: ипотечный кредит (М) и собственный капитал (Е).

Ставка капитализации также разделится на две составляющие: ипотечную постоянную и ставку дохода на собственный капитал.

50