Бизнес практикум

-затратным методом по стоимости воспроизводства актива;

-доходным методом на основе анализа прогнозируемого дополнительного денежного потока или прогнозируемой дополнительной экономии на издержках;

-рыночным методом на основе данных о продаже сопоставимых активов;

-на основе концепции гуд-вилл или методом избыточных прибылей.

Гуд-вилл - это величина, на которую стоимость бизнеса превосходит стоимость его материальных активов. Метод избыточных прибылей основан на том, что избыточная прибыль приносится компании нематериальными активами, которые обеспечивают ставки дохода на активы или на собственный капитал, превосходящие среднеотраслевые. Расчет избыточных прибылей включает в себя:

а) переоценку материальных активов; б) подсчет нормализованных прибылей;

в) определение среднего дохода по отрасли на собственный капитал или на активы;

г) подсчет ожидаемой прибыли на основе среднего по отрасли дохода на активы или на собственный капитал;

д) подсчет избыточной прибыли (б - г); е) оценку избыточных прибылей на основе подходящего коэффициента

капитализации; ж) прибавление стоимости гуд-вилл к стоимости активов компании.

5 этап: Определяется стоимость собственного капитала предприятия как разница между стоимостью предприятия, рассчитанной методом накопления активов, и стоимостью всех обязательств.

Расчет методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1.Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

2.Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

3.Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

4.Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

5.Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6.Оценивается дебиторская задолженность;

7.Оцениваются расходы будущих периодов.

8.Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9.Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Преимущество затратного подхода в том, что он основан на существую-

щих активах и, следовательно, менее умозрителен. Недостаток - подход статичен, он не учитывает перспективы развития бизнеса.

Задания по теме:

1. Требуется оценить стоимость бизнеса предприятия, если известно, что

31

нормализованная прибыль составляет 400000 д. е., средний доход по отрасли на собственный капитал 11 % , ставка капитализации 30 %. Стоимость недвижимости предприятия по результатам оценки 480000 д. е., стоимость машин и оборудования 360000 д. е. Баланс предприятия на дату оценки:

АКТИВ	Сумма,	Пассив	Сумма,
	д. е.		д. е.
Оборотные активы	2440000	Кредиторская задолжен-	1840000
		ность
Недвижимость	420000	Собственный капитал	1400000
Оборудование	380000
ИТОГО	3240000	ИТОГО	3240000

Решение:

1. Результаты переоценки баланса по итогам оценки имущества предпри-

ятия:

АКТИВ	Сумма, д.е.	Пассив		Сумма, д.е.
Оборотные активы		Кредиторская	задолжен-
		ность
Недвижимость		Собственный капитал
Оборудование
ИТОГО		ИТОГО

2. Расчет ожидаемой прибыли исходя из среднеотраслевой ставки дохода и собственного капитала предприятия

3.Расчет избыточной прибыли предприятия

4.Расчет стоимости избыточных прибылей (гуд-вилла)

5.Окончательный переоцененный баланс

АКТИВ	Сумма, д.е.	Пассив		Сумма, д.е.
Оборотные активы		Кредиторская	задолжен-
		ность
Недвижимость		Собственный капитал
Оборудование
ИТОГО		ИТОГО
Вывод:

32

2. Провести расчет стоимости предприятия ООО «Инженер» методом чистых активов. Предприятие создано в 2001 году. Основное направление деятельности – ремонт сельскохозяйственной и других видов техники.

Баланс предприятия на дату оценки имеет следующий вид:

Актив		Сумма,	Пассив	Сумма,
		тыс. руб.		тыс. руб.
Строения		15497,1	Уставный капитал	1500,0
Машины и	оборудова-	14056,3	Добавочный капитал	15148,5
ние
Запасы		6112,8	Нераспределенная при-	2774,5
			быль прошлых лет
Дебиторская	задолжен-	5519,9	Кредиты и займы	12500,0
ность
Денежные средства		2563,5	Кредиторская задолжен-	11826,6
			ность
Баланс		43749,6	Баланс	43749,6

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволяет составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра конструктивных элементов зданий:

Конструктивный	Характеристика		Техническое состояние
элемент
Фундаменты	Железобетонные		Трещины цоколя, частичное разру-
			шение блоков
Перегородки	Кирпичные		Отслоение штукатурки стен и кар-
			низов
Перекрытия	Кирпичные		Ослабление кирпичной кладки, глу-
			бокие трещины в местах сопряже-
			ния со смежными конструкциями
Перекрытия	Железобетонные		Усадочные трещины в плитах, сле-
			ды протечек на стенах и плитах в
			местах опирания плит на наружные
			стены
Кровля	Шиферная	по деревянной	Отколы и трещины, протечки.
	обрешетки
Полы	Линолеум,	керамическая	Сколы и трещины керамической
	плитка		плитки
Наружная отделка	Оштукатурено		Отслоение и отпадение штукатурки
			стен
Внутренняя отделка	Клеевая побелка потолков,		Следы протечек, ржавые пятна, от-
	масляная окраска стен		слоение и отпадение штукатурки,
			массовые пятна на окрашенной по-
			верхности и т. д.

Для определения стоимости недвижимости определена общая площадь предприятия.

33

Расчет объемов зданий и фактических площадей застройки

Наименование		Площадь, м2			Высота, м		Объем, м3
Здание 1		3126		16,2
Здание 2		996		16,4
Здание 3		1109		5,3
Здание 4		679		15,8
Решение:
Сводная таблица определения рыночной стоимости зданий.
1. Общие сведения
Наименование объекта			Здание 1		Здание 2	Здание 3		Здание 4
Назначение			Служебное		Служебное	Служебное		Служебное.
Год постройки			1964		1973	1973		1983
2. Определение восстановительной стоимости
Единица измерения			м3		м3	м3		м3
Восстановительная			27		23	20		24
стоимость единицы из-
мерения, руб.
Объем
(площадь)
Коэффициент	пересчета		1,21		1,21	1,21		1,21
в цены 1984г.
Коэффициент	пересчета		131,2		131,2	131,2		131,2
в текущие цены
Полная восстановитель-
ная стоимость, руб.			Сети канализации			730900
3. Определение остаточной			восстановительной стоимости
Физический износ, %			55		58	58		50
Потеря стоимости из-за
физического	износа,
руб.
Остаточная восстанови-
тельная стоимость
4. Определение рыночной стоимости
Функциональный износ,			6		6	6		6
%
Внешний износ, %			6		6	6		6
Рыночная	стоимость
(без НДС), руб.
Всего
Корректировка активов			предприятия:

34

Корректировка пассивов предприятия:

Окончательный баланс по итогам оценки:

Актив		Сумма,	Пассив		Сумма,
		тыс. руб.			тыс. руб.
Строения			Уставный капитал
Машины и	оборудова-		Добавочный капитал
ние
Запасы			Нераспределенная	при-
			быль прошлых лет
Дебиторская	задолжен-		Кредиты и займы
ность
Денежные средства			Кредиторская задолжен-
			ность
Баланс			Баланс
Вывод:

7. ОЦЕНКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ АКТИВОВ ПРЕДПРИТИЯ

7.1. Оценка стоимости земельного участка

Цель занятия: рассмотреть правовые и экономические основы землепользования, изучить методы установления рыночной стоимости земли.

Специфика земель как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли как основного средства производства или как пространства для социально-экономического развития;

земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда и земли запаса;

к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участ-

35

ков не ограничен. Стоимость земли со временем, как правило, увеличивается.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат принципы ожидания, спроса и предложения, замещения. Предполагается, что типичный инвестор или предприниматель приобретает участок в ожидании денежных доходов или иных выгод в будущем. В доходном подходе наиболее известны два метода:

-метод капитализации земельной ренты;

-метод остатка для земли.

Метод капитализации земельной ренты может использоваться, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Расчеты основаны на ис-

пользовании формулы

Доход

Стоимость земли =

Ставка капитализации

Если договор аренды заключен недавно или достаточно полно отражает ситуацию на рынке аренды, то для расчетов принимается сумма чистой арендной платы. Более сложно определить ставку капитализации, которая должна включать безрисковую ставку дохода, становой риск, риск ликвидности.

Метод остатка для земли может быть использован для оценки участков, застроенных коммерческими объектами. Он основан на принципе добавочной продуктивности. Стоимость земельного участка рассчитывается как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал, менеджмент. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований.

Сравнительный подход предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основе информации о продаже участков, сопоставимых с оцениваемым. Метод можно использовать при наличии развитого рынка земли, когда есть достаточное число продаж сопоставимых земельных участков.

Метод переноса исходит из того, что для определенного типа недвижимости и конкретного региона существует определенная взаимосвязь между стоимостью земли и стоимостью строений. Если в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, то можно подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью строений и использовать это соотношение в оценке для данного региона.

Метод изъятия (извлечения) определяет стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основан на технике остатка для земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда наилучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдель-

36

ные участки – широко распространенная практика, способствующая более эффективному использованию земли.

Задания по теме:

1.Участок сельскохозяйственных угодий был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 250000 руб. в год на 8 лет. Ставка капитализации – 8% годовых. Определить стоимость участка земли.

2.Необходимо оценить земельный участок площадью 20 га, выделенный под жилую застройку, при допустимом количестве 1 дом на 10 соток. Владелец предполагает продать площадки размером 0,1 га с учетом благоустройства и коммуникаций в среднем по 21000 у.е. Затраты на подготовку площадки и коммуникации потребуют 1500000 у. е. Расходы на проектирование, административные расходы, расходы на оформление сделок и прочие накладные расходы в среднем составляют по аналогичным проектам 25% от общей суммы выручки. Прибыль составит 45% чистого дохода.

3.Оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продавать каждый за 250 тыс. у.е. Затраты на освоение участка составляют:

планировка, очистка, разработка проекта – 180 тыс. у. е.

на управление – 10 тыс. у. е.

накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. у.е.

расходы на маркетинг – 20 тыс. у.е.

налоги и страховка – 10 тыс. у.е.

прибыль предпринимателя – 40 тыс. у.е.

Инвестор предполагает, что доход будет поступать к нему в течение 4 лет равными долями. Ставка дисконта – 10%.

4. Определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с производственными постройками за 81250 тыс. руб. Рассмотрим долю стоимости улучшений в ценах продаж.

№ про-	Стоимость объекта не-	Стоимость постро-	Доля улучшений в
дажи	движимости, тыс. руб.	ек, тыс. руб.	стоимости объекта
1	81200	68900
2	76900	63850
3	91100	78300
Среднее значение

37

Стоимость земельного участка:

5. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое производственное здание площадью 985 м2. Стоимость 1 м2 единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 26 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового производственного здания составляют 21 500 руб./ м2. Типичный срок экономической жизни 80 лет. Дата проведения оценки на 1 января 2012 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

6. Определить стоимость земельного участка, если затраты на строительство типового складского помещения составят 15,1 млн. руб. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 3080 тыс. руб. Ставка капитализации для зданий такого типа – 18 % годовых, а для земли – 10 %.

7.При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов. Необходимо определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

8.

Характеристика		Оцени-	№1	№2	№3	№4	№5
		ваемый
		уча-
		сток
Цена 1 сотки, руб.		-	30000	33000	36000	32000	31500
Расстояние от грани-		21	23	20	20	24	23
цы города (1км +/-
1,5 %)
Инженерное обеспе-		Элек-	Элек-	Элек-	Элек-	Элек-	Элек-
чение.	Величина	триче-	триче-	триче-	триче-	триче-	триче-
корректировки 30 %		ство,	ство,	ство,	ство,	ство,	ство,
(электричество 10 %,		вода,	вода	вода	вода,	вода,	вода
газ 10 %, вода 10 %)		газ			газ	газ
Степень освоенности		Освоен	Не ос-	Освоен	Освоен	Не ос-	Освоен
участка	(величина		воен			воен
корректировки 5%)
Скорректированная
цена 1 сотки
Вывод:

38

7.2. Оценка стоимости зданий и сооружений

Цель занятия: изучить подходы, используемые при оценке недвижимого имущества предприятий.

7.2.1 Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нём оцениваемого объекта недвижимости.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость земельного участка как свободного.

Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами) (ПСВ).

Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой (ПСЗ).

Последовательность действий при применении затратного метода:

1.Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. При аренде земельного участка учитывается стоимость прав аренды.

2.Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3.Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний.

4.Из полной стоимости воспроизводства или замещения исключается полный износ для получения стоимости зданий и сооружений.

5.Для определения стоимости объекта недвижимости суммируются стоимость земельного участка, затраты по его благоустройству и стоимость здания или сооружения.

Наиболее часто для определения ПСВ (ПСЗ) применяются следующие методы:

- Метод количественного анализа, который требует детального подсчета всех прямых и косвенных затрат на возведение нового здания, начиная с разрешения на строительство, топосъёмки, отвода земли и заканчивая накладными расходами, налогами и прибылью застройщика;

- Метод разбивки по компонентам, который использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку;

- Метод сравнительной единицы применяется по отношению к типовым зданиям и сооружениям. Метод основан на использовании формулы:

ПСВ= В V стр. k, где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

39

В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м.) данного типа здания или сооружения;

V стр. - объём строительных работ;

k - поправочный коэффициент, который учитывает отличия конструктивного решения здания, климатического района и т. д.;

- Метод «50 на 50» предусматривает равенство затрат на оплату труда и эксплуатацию машин и механизмов, стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре затрат на строительство.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Каждый вид износа подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый – это физически возможный и экономически целесообразный (производимые затраты на устранения износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом).

При выявлении всех видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Общий накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Физическая жизнь здания определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве. Хронологический возраст – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

При определении физического износа зданий методом срока жизни физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении:

И,% = (ЭФ : ФЖ) 100 = (ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)) 100,

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе техниче-

ского состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

40