3. Сравнительный подход к оценке предприятия

Задача 3.1

Используя представленную ниже информацию по закрытой компании:

– рыночная стоимость одной акции компании-аналога равна 14 руб.;

– общее количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном финансовом отчете, составляет 100 тыс. акций; из них 10 тыс. выкуплено компанией и 5 тыс. ранее выпущенных акций приобретено, но еще не оплачено;

– доли заемного капитала оцениваемой компании и компании-аналога в балансовой стоимости их совокупного капитала сопоставимы;

– средняя ставка процента по кредитам, используемым оцениваемой компании, такая же, как и у компании-аналога;

– компании находятся в одном регионе и пользуются одинаковыми налоговыми льготами;

– объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 0,5 млн руб., процентные платежи компании в отчетном периоде составили 150 тыс. руб., уплаченный налог на прибыль – 110 тыс. руб.;

– прибыль оцениваемой компании до процентов и налогов равна 0,7 млн руб., процентные платежи – 170 тыс. руб., уплаченные налоги на прибыль – 175 тыс. руб.

Требуется: Оценить рыночную стоимость закрытой компании.

Задача 3.2

Требуется: определить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход (NOI), тыс. руб.	Цена продажи (V), тыс. руб.
№ 1 № 2 № 3 № 4 № 5 Оцениваемый объект	439 000 560 000 784 000 1 020 000 1 125 000 680 000	2 900 000 3 500 000 5 600 000 6 000 000 7 500 00 ?

Задача 3.3

Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25 % к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у. 6., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у. е.

Требуется: Определить стоимость коттеджа:

Задача 3.4

Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 у. е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Отличие	Характеристика	Корректировка
1	уступает	7
2	уступает	4
3	превосходит	5
4	превосходит	6
5	превосходит	9

Требуется: Оценить объект, считая, что:

1. все отличия не имеют взаимного влияния;

2. все отличия имеют взаимное влияние.

Задача 3.5

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения.

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
Цена 1 сотки исходная	—	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города. (1км +/-1,5%)	28	35	37	20	23	40
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. Величина корректировки 50 % (электричество 20 %, газ 10 %, вода 10 %, канализация 10 %)	Электричество, вода, газ, канализ.	Электричество, вода	Газ	Вода	Электричество, вода, газ, канализ.	Электричество
Корректировка 3 Степень освоенности участка. Величина корректировки 5 %(освоен +5 %, не освоен -5 %)	Освоен	Не освоен	Освоен	Освоен	Не освоен	Освоен
Корректировка 4 Транспортная доступность. Величина корректировки 15 % (10 мин +/ -2 %)	45 мин.	1ч. 15 мин.	1ч. 25 мин.	30 мин.	35 мин.	1ч. 30 мин.

Требуется:

1. Выполнить корректировки продажных цен.

2. Определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Задача 3.6

Объект продажи – дом. Имеется 4 сопоставимых объекта.

Объект	1	2	3	4
Площадь, м^2	270	270	295	295
Спальных комнат	2	2	2	1
Балкон	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи	78000	76500	83000	80000

Требуется: Определить:

– корректировку на разницу в площади;

– корректировку на разницу в количестве спален;

– корректировку на наличие балкона.

Задача 3.7

Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 м² с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-м этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м² с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50 000 000 у. е.

• Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 000 у. е.

• Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %.

• Наличие телефона оценивается в 500 000 у. е,

• Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4 %.

• Наличие лифта оценивается в 600 000 у. е.

• Наличие балкона оценивается в 450 000 у. е.

Требуется: Определить рыночную стоимость объекта оценки

Задача 3.8

Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 тыс. руб., и оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

– уступает оцениваемому на 5 %;

– лучше оцениваемого на 7 %;

– лучше оцениваемого на 4 %;

– лучше оцениваемого на 2 %;

– уступает оцениваемому на 10 %.

Требуется: Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

Задача 3.9

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-е отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16 %. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18 %.

Требуется: Определите ставку дисконта для собственных средств.