5. Оценка земельного участка

Задача 5.1

Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14 %.

Требуется: определить стоимость участка через 4 года, после приобретения?

Задача 5.2

Стоимость здания – 800 000 долл.; коэффициент капитализации для здания – 16 % чистый операционный доход – 200 000 долл.; коэффициент капитализации для земли – 11 %.

Требуется: Определите стоимость земельного участка.

Задача 5.3

Чистый операционный доход 70 000 у. е., коэффициент капитализации для улучшений – 20 %, коэффициент капитализации для земли – 17 %, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25.

Требуется: Определить стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 5.4

Общая площадь участка 500 м², располагается в 8-й зоне градостроительной ценности г. Санкт-Петербурга. Участок находится в частной собственности.

Требуется: Оценить земельный участок

Задача 5.5

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 и 10 % соответственно.

Задача 5.6

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 у. е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у. е. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19 и 13 % соответственно.

Требуется: Определить стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

Задача 5.7

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20 % территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 12 500 долл. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй; В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 400 долл. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 300 000 долл. на 1 га. Ожидается, что 40 % расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30 %. Расходы по продаже участков составят 6 500 долл. в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

• Год №1-0.

• Год № 2 – 50 уч. по 8 000 долл. + 20 уч. по 85 000.

• Год № 3 ~ 80 уч. по 90 000 долл.

• Год № 4-35уч. по 100 000 долл.

• Год № 5- 15уч. по 115 000 долл.

Требуется:

1. Определить какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18 %.

2. Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5 %?

Задача 5.8

Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 и 10 % соответственно

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес – центра.

Задача 5.9

Стоимость здания 500 000 долл., коэффициенты капитализации для здания – 16 %, коэффициенты капитализации для земли – 11 %, чистый операционный доход – 200 000 долл.

Требуется: Определить стоимость участка земли.

Задача 5.10

На основе представленных в таблице данных.

Сценарии использования
Показатели	жилой, многоквартирный дом	Офисное здание	Коммерческое здание, розничная торговля
Площадь возводимых зданий, м^2	7 300	8 200	5 800
Стоимость строительства зданий, долл./м^2	500	400	400
ЧОД	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Rb	13 %	12 %	14 %
RI	10 %	10 %	10 %

Требуется:

1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка.

2. Какова общая расчетная стоимость объекта для выбранного вами варианта наилучшего использования.

Задача 5.11

На основе представленных в таблице данных

№ п/п	Показатели	Данные
	Площадь здания, м^2	816,7
	Площадь участка (застроенная), м^2	432,0
	Площадь, сдаваемая в аренду, м^2	816,7
	Арендная ставка за 1 м^2 площади, руб./год	1433
	Коэффициент недоиспользования	8%
	Коэффициент неуплаты	2%
	Коэффициент капитализации для здания	17,65

Окончание таблицы

№ п/п	Показатели	Данные
	Коэффициент капитализации для земли	12,0
	Стоимость строительства, руб.	4633977
	Потенциальный валовой доход (3 х 4)
	Потери от недоиспользования (10 х 5)
	Потери от неуплаты (10 х 6)
	Действительный валовой доход (10-11-12)
	Операционные расходы
	- налог на землю определить по ставке (7,615руб./м^2вгод)
	- налог на имущество	9000
	- расходы на управление — 6% от ДВД
	- эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
	- прочие расходы — 3% от ДВД
	Итого операционные расходы
	Чистый операционный доход (13-19)
	ЧОД, относящийся к зданию (9 х 7)
	ЧОД, относящийся к земле (20-2 1 )
	Расчетная стоимость земли

Требуется: Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице

Задача 5.11

1) в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свободных участков, а его аналог с постройками был продан 3 240 000

2) имеются следующие данные о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка	Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.	Стоимость улучшений, тыс. руб.
1	220	158
2	220	140
3	190	150

Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.

Требуется: Оценить участок земли методом выделения.