4. Затратный подход к оценке предприятия

Задача 4.1

3дание с участком продано за 80 000 у. е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 20 000 у. е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 000 у. е.

Требуется: Определить общий накопленный износ здания.

Задача 4.2

Здание с участком продано за 100 000 у. е. исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40 000 у. е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 000 у. е.

Требуется: Определить общий накопленный износ здания.

Задача 4.3

Стоимость участка земли составляет 28 000 у. е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 у. е., а общий износ здания оценивается в 20 %.

Требуется: Определить общую стоимость оцениваемого объекта

Задача 4.4

Стоимость земельного участка под зданием 15 000 у. е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55500у.е.

Требуется: Определить износ здания.

Задача 4.5

Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м², построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 550 000 у. е. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

• Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006 × Т ×W, где Т – возраст здания (лет), W – сметная стоимость.

• Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п.= (0,002 ×Т + (S/N) × 0,0002) × W, где Т г – возраст здания (лет), S – площадь здания (м²), N – количество этажей, W – сметная стоимость.

• Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. - 0,03 × Т × Wp, где Т – возраст здания (лет), Wp – стоимость монтажа рам и дверей.

• Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 000 у. е. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30 000 у. е.

• Замена сантехники и освещения оценивается в 22 000 у. е. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 м² в данном здании на 4 у. е. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 000 у. е.

Требуется: Определить:

1. величину устранимого физического износа;

2. величину неустранимого физического износа;

3. величину устранимого функционального устаревания;

4. величину неустранимого функционального устаревания;

5. величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

Задача 4.6

Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость строительства 500 000 у. е., доходность таких объектов составляет 17 %, а получаемый чистый операционный доход 167 328 у. е.

Требуется: Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами).

Задача 4.7

Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16 %, а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75 %, стоимость аренды одного машино-места 1 000 у. е. в год. Стоимость строительства такого гаража составляет 1 235 440 у. е.

Требуется: Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами)

Задача 4.8

Земельный участок под торговым центром оценивается в 300 000 у. е., срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка Дохода для аналогичных торговых центров составляет 19 %, величина чистого операционного дохода составляет 307 000 у. е.

Требуется: Определить стоимость здания, используя метод остатка (возврат капитала должен производится равными выплатами).

Задача 4.9

На объекте отсутствует система безопасности, что трактуется как функциональный износ. Известно, что стоимость оборудования системы 11 500 у. е. Стоимость монтажа при строительстве 4 400 у. е. Стоимость монтажа в существующем здании 5 500 у. е.

Требуется: Определить износ.

Задача 4.10

Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м² Стоимость 1 м² деревянных окон­ных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м² деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15 %. Стоимость демонтажа 1 м² деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м² деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м² металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

Требуется: Определить функциональный износ

Задача 4.11

Требуется: Найти стоимость нового строительства, используя представленную в таблице информацию.

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы
1. Фундамент ленточный	100 м^3	2	20 000
2. Стены, кирпич	1 м^3	1 000	150
3. Перекрытия, железобетонные панели	100 м^2	20	2 500
4. Внутренние стены, перегородки	100 м^2	50	1 500
5. Полы, линолеум	100 м^2	18	1 000
6. Кровля, кровельное железо	100 м^2	5	2 800
7. Отделка, простая	100 м^2	22	1 300
8. Инженерные коммуникации:
канализация водоснабжение (холодная вода) отопление электроснабжение	Компл.	8	380
	Компл.	16	294
	100 КВт	0,1	1 900
	100 м	40	200

Косвенные издержки составляют 18 % от прямых, прибыль предпринимателя 30 %.

Задача 4.12

Предположим, что рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40 000 тыс. руб., нормализованная чистая прибыль – 8 000 тыс. руб. Средний доход на активы равны 15 %. Ставка капитализации – 20%.

Требуется: Оценить стоимость гудвилла.

Задача 4.13

Оценивается двухэтажное административное здание с износом в 15 %. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект-аналог	Процент износа	Цена продажи (ден. ед.)
А	17 %	112 000
В	14 %	124 000
С	55 %	63 000

Требуется: Определить рыночную стоимость здания.

Задача 4.14

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 1 200 м². Время постройки сентябрь 1996 г. Типичный срок экономической жизни здания – 50 лет. Физический износ здания рассчитывается методом срока жизни. С учётом нормальной эксплуатации здания, величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчёте на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 50 000 рублей. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 40 000 руб./м² Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство.

Требуется: Оценить стоимость земельного участка на дату оценки – сентябрь 2006 года.