3

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова

Факультет землеустройства и кадастра

Кафедра земельного кадастра

Экономическая оценка объектов недвижимости

Курсовая работа

по специальности 120303

«Городской кадастр»

Вариант №19

Выполнил студент 41 группы

Т.Н. Кокшарова __________

«__»_________________2009

Проверил преподаватель

Н.Н. Поносова ___________

«__»_________________2009

Пермь 2009

Содержание

Введение 3

1. Функции сложного процента 5

1.1 Накопленная сумма денежной единицы 7

1.2 Текущая стоимость единицы 8

1.3 Накопление денежной единицы за период 8

1.4 Формирование фонда возмещения 9

1.5 Взнос на амортизацию 10

1.6 Текущая стоимость аннуитета 11

2. Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой 13

3. Применение методических подходов к оценке недвижимости 14

3.1 Доходный подход оценки недвижимости 14

3.1.1 Прямая капитализация дохода 15

3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период 17

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости 19

3.2.1 Метод сравнения продаж 20

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор 23

3.3 Затратный подход оценки недвижимости 24

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта

использования недвижимости 28

4.1 Свободный земельный участок 29

4.2 Застроенный земельный участок 30

5. Ипотечно-инвестиционный анализ 32

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств 32

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости 34

5.3 Расчет стоимости кредита 38

5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося

кредита) 39

5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной

суммы долга 39

6. Методы определения стоимости земельных участков 41

6.1 Метод сравнения продаж 41

6.2 Метод соотнесения (переноса) 42

6.3 Метод разбивки на участки 43

6.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода) 44

6.5 Метод остатка дохода для земли 45

Заключение 46

Список литературы 47

Введение

В настоящее время возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Статья 130 Гражданского Кодекса: « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»

Закон "Об оценочной деятельности" был принят в октябре 1996 года, предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности.

Понятие оценка тесно связано с понятиями "цена" и "стоимость".

Стоимость в пользовании – это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей.

Стоимость в обмене – это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги.

Цена – это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.

Рыночная стоимость – это самая твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1. Доходный подход;

2. Рыночный подход;

3. Затратный подход.