6.2 Метод соотнесения (переноса)
Заключается в определении соотношений в общем объекте недвижимости, стоимости земельных участков и улучшений.
Задача 27: Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2020 тыс.руб. Характеристики цен продаж типичных объектов недвижимости в данном районе приведены в таблице15.
Решение:
Таблица 15 - цены продаж объектов недвижимости
|
№ объекта-аналога |
Цена с постройками, Vi тыс.руб. |
Стоимость улучшений с учетом износа, Vв, тыс.руб. |
Отношение стоимости улучшения к цене продажи, КВi |
|
1 |
2060 |
1290 |
0,626 |
|
2 |
2030 |
1240 |
0,611 |
|
3 |
2000 |
1210 |
0,605 |
|
Среднее: |
|
|
0,614 |
KL=1,00-КВ=1,00-0,614=0,386 или 38,6%
VL=V×KL=2020×0,386=779,7 тыс.руб.
6.3 Метод разбивки на участки
Применяется для определения стоимости больших земельных массивов у которых нет аналогов продаж.
Последовательность метода:
Определяется количество и размеры участка, исход из рыночного спроса, физических возможностей. Юридических норм и экономической целесообразности.
Определяется потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков.
Определение чистого операционного дохода, как разницы между потенциальным доходом и суммарными издержками.
Будущие доходы от продаж дисконтируются в текущую стоимость.
Задача 28: Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6,7 га. Интересуется условиями наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил использование данной территории под размещение коттеджного поселка.
Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке участков 20% земли отходит на устройство водозабора, дороги и др. мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории может быть размещено и пущено в продажу 44 участков: [44=(6,0×0,8)/0,12].
При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций каждый участок продается в среднем за 275 тыс.руб., т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 12100 тыс.руб. (275×44). С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 уч/год, тогда период товарообращения составит 4,5 года.
Норма отдачи проекта принимается в размере 20%.
Издержки и прибыль инвестора составят 3900 тыс.руб., в том числе:
-благоустройство 2400 тыс.руб.
управление 300 тыс.руб.
маркетинг 350 тыс.руб.
налоги и страхование 200 тыс.руб.
прибыль инвестора 650 тыс.руб.
определяется величина чистого операционного дохода
ЧОД=ПВД-ИЗ=12100-3900=8200 тыс.руб.
1 вариант
2 вариант
6.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)
Задача 29: Собственник сдает земельный участок площадью 23 га в аренду для целей с/х производства. Величина земельного налога составляет 64 руб./год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 16% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 680 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям с/х назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.
Решение:
ПВД=680*23=15640 руб.
ДВД=15640-(15640*0,16)=13137,6 руб.
ЧОД=13137,6-(64*23)-(13137,6*0,13)=13137,6-1472-1707,89=9957,71 руб.
Vзем.=9957,71/0,03=331923,67 руб.