28. Технологические свойства земельного участка как рентообразующий фактор: показатели, критерии. Определение индекса технологических свойств участка.

Определение индекса технологических свойств земельного участка. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:

• энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

• рельефа;

• каменистости;

• контурности;

• удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

• высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

За эталонные условия приняты следующие базовые величины:

• балл контурности и энергоемкости - 100;

• оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади. Рассчитываем индекс технологических свойств Ит по формуле:

Ит = (Д(зэ)× Бэп + (Д(зт) - Д(зэ) )×100× Кр × Кк )÷ Д(зт) ×Бк .

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ДРТ)), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (30) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ЛРт;=30хН0хДзтх(1-Ит,:ИТ0),

где Ит; и Ито — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы. Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

29. Местоположение участка как рентообразующий фактор: показатели, критерии. Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных перевозок.

Основными рентообразующими факторами земельных участков являются плодородие сельскохозяйственных угодий, местоположение и специализация производства на земельном участке.

Плодородие сельскохозяйственных угодий характеризуется баллом бонитета почв – показатель сравнительного природного плодородия в 100-бальной шкале бонитетов почв субъекта РФ.

Местоположение земельных участков характеризуется их удаленностью от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и приобретения промышленных товаров с учетом качества дорог, объемов и класса перевозимых грузов. По этим факторам оценка местоположения земельных участков выражается средневзвешенным эквивалентным расстоянием удаленности.

В зависимости от организации проведения кадастровой оценки земель в субъекте РФ могут быть следующие варианты оценки рентообразующих факторов земельных участков:

– по индивидуальному плодородию почв и местоположению земельных участков, оцененным при предыдущем туре кадастровой оценки;

– по показателям плодородия почв и местоположения земельных участков, из которых выделены вновь оцениваемые участки, образование после предыдущего тура оценки земель;

– по индивидуальному плодородию почв и местоположению земельных участков-объектов текущего тура оценки земель, выделенных после предыдущего тура оценки, оцениваемым по техническим указаниям. Специализация хозяйств на земельных участках, как рентообразующий фактор обусловлена косвенным влиянием плодородия и местоположения на структуру использования земель и производства продукции. Специализация сельскохозяйственных организаций, предприятий на земельных участках характеризуется показателями структуры товарной продукции растениеводства и животноводства.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Рассчитав все значения приступаем к вычислению эквивалентного расстояния, ищем его по формуле :

Эр j =(∑Гj ×Kj + (Р1 +Р2 ×Д2 +Р3 ×Д3 ))÷ ∑Гj ×Kj , где

K и Д –коэффициенты перевода в эквивалентные грузы и величины,

Гj – объем реализованной хозяйством продукции,

Р1 - расстояние перевозки реализованного продукта,

Эр j –эквивалентное расстояние.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ДРШ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С0, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га):

ДРш = (С0-С,)хН0;

СЭхТхГ;;

- Эр, х Т х Г,,

где Эро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту. РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки, км;

Г0 и Гг — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;

Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.