11. Аналіз стану ринку житлової нерухомості

На даний момент, для житлової нерухомості характерно рівність пропозиції і попиту. Разом з тим, структура попиту неоднорідна. Максимальний купівельний попит з-осередком на 1-но і 2-х кімнатних квартирах, а потім йдуть 3- кімнатні квартири.

Основними джерелами надходження на ринок житлової нерухомості є:

• раніше приватизована або побудована за недержавні кошти;

• заставна, реалізована внаслідок неповернення кредитів;

• продавана судовими органами з публічних торгів, внаслідок накладання арешту;

• новозбудована житлова нерухомість.

Середній час, що витрачається продавцями чи покупцями житлової нерухомості на проведення угоди, становить 3-5 і більше місяців.

Пропозиції до продажу житлової нерухомості «висять» в засобах масової інформа-ції по кілька тижнів, а то і навіть місяців.

Реалізація житлового нерухомого майна провадиться: через агентства нерухомо-сті; шляхом дачі оголошень у газетах і журналах її власниками самостійно; судовим виконавцем шляхом проведення публічних торгів.

До найбільш об'ємним за кількістю публікованих оголошень можна віднести щотижневу газету безкоштовних оголошень «Привоз» та Інтернет-сайт «OLX».

Середньостатистичні дані про продажі наведені в таблиці 3.

Середні питомі вартості 1м2 загальної площі квартир у другому півріччі 2014р.

(в умовних одиницях, еквівалентних долара США)

Таблиця 3

Кількість житлових кімнат	Район міста	Малометражні	Середньометражні	Полнометражні
		Цена 1м^2.	Цена 1м^2.	Цена 1м^2.
1	Правий берег	654	680
	Хортицький	635	634
	Центр	708	788	781
	Коммунарский	679	708
	Шевченківський	621	724
	Заводський	561	609
2	Правий берег	528	615
	Хортицький	557	549
	Центр	632	639	739
	Коммунарський	572	658
	Шевченківский	574	649
	Заводський	446	444
3	Правий берег	520	562
	Хортицький	524	620
	Центр	588	716	753
	Коммунарський	596	631
	Шевченківський	586	596
	Заводський	465	489

До основних факторів, що істотно впливає на вартість житлових квартир, при про-чих рівних умовах, можна віднести:

• Місце розташування квартири. Квартири, розташовані в центральній частині міста, на 8-20% дорожче, ніж в інших районах і мікрорайонах.

• Об'ємно-планувальні характеристики квартири. Повнометражні квартири на 10-15% дорожче, ніж среднеметражний. У свою чергу среднеметражний квартири на 5-12% доро-же, чим малометражні. Збільшення площі квартири, в цілому, веде до збільшення її вартості.

• Розташування квартири в будинку. У більшості випадків максимальне значення вартості квартир характерні для квартир, розташованих на 2-4-х поверхах. Квартири, розташований-ні на першому і останніх поверхах, мають вартість на 10-20% менше, ніж розташовані на середніх поверхах. Виняток становлять квартири, розташовані на перших поверхах житлових будинків, які можуть бути використані у підприємницькій діяльності, а також квартири, розташовані на останніх поверхах житлових будинків, конструкція покрівлі яких дозволяє її використовувати для пристрою мансард.

• Технічний стан квартири. Квартири, що вимагають проведення ремонту, дешевше, ніж квартири, придатні для проживання без додаткових витрат. Різниця у вартості бу-дет залежати від величини витрат на ремонт і пропонованих до нього вимог з боку потенційного покупця. Разом з тим слід зазначити, що при продажу відремонтують-ванній квартири покупець не оплачує повністю витрати продавця на ремонт.

У 2014 році низьколіквідні залишаються незавершені будівництвом житлові будинки. Причиною відсутності попиту є високі вартості витрат на завершення будівництва.

У четвертому кварталі 2014 відзначене деяке пожвавлення ринку житлової та нежі-лій нерухомості. І не дивлячись на те, що ціни не виросли, розрив між попитом і пропозицією дещо скоротився.

Аналіз витрат на будівництво житлової нерухомості в Запорізькій області, згідно з даними Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України, наведені в таблиці 4.

Середні вартості будівництва житла в Запорізькій області, у перерахунку на 1м2

загальної площі, з урахуванням внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрою

Таблиця 4

Дата	Вартість, грн. (з урах.ПДВ)
01.07.2010г.	4 715
01.07.2011г.	4 574
01.01.2012г.	4 862
01.01.2013г.	4 950

На стан ринку житлової нерухомості міста впливають перетворення, пов'язані з реконструкцією пр.Леніна, вул.Перемоги. Оскільки м.Запоріжжя є великим промисловим центром, сформованим на основі чорної і кольорової металургії, трохи менше 10% житлового фонду знаходиться в зонах негативного впливу промислових підприємств. Як результат, намітилася тенденція відтоку населення в зони з низьким рівнем забруднення повітряного басейну. При цьому відносно сприятлива в екологічному плані правобережна частина міста не має достатньо розвинених транспортних зв'язків з го-порті центром.

Що стосується житла в центрі міста, центр і раніше користується попитом.

Аналіз продажів на вторинному ринку 3-х кімнатних житлових квартир наведено в таблиці 5.

Дані аналізу продажів 3-х кімнатних среднеметражний квартир по районам міста

Таблиця 5

Розташування	Мінімальна, дол	Максимальна, дол	Середня, дол
Правий берег	29 000	45 000	37 000
Хортицький	30 000	40 000	35 000
Центр	33 000	65 000	49 000
Коммунарський	35 000	46 000	40 500
Шевченківський	32 000	48 000	40 000
Заводський	27 000	25 000	26 000

Дані наведені для квартир площею 68-72м2.

Слід враховувати, що квартири в дуже поганому стані або відремонтовані за індивідуальним проектом можуть не потрапляти в інтервал цін, наведений у таблиці 5.

Слід зазначити, що ринок оренди житла більш-менш стабільний.

Домовленість про умови оренди та величиною орендних плат між власниками квартир та орендарями в більшості випадків усна. При здачі квартир або будинків в оренду величина орендної плати залежить від місця розташування (району, мікрорайону), технічного стану, наявності меблів і телефону. У вартість оренди, як правило, не входить оплата за комунальні послуги та міжміські телефонні розмови. Орендна плата в місяць за 1-кімнатні квартири в центральній частині міста становить від 1200,0грн. до 1500,0грн .; 2-кімнатних - від 1500,0грн. до 2000,0грн .; 3-кімнатних - від 2000,0грн. до 3500,0грн. Для квартир, розташованих у районах і мікрорайонах орендна плата, в середньому, на 100,0грн.-200,0грн. нижче, ніж у центральній частині. Якщо квартири розташовані на околиці міста, то орендна плата буде нижчою на 150,0-250,0 гривень, ніж у центральній частині.

Низький попит на квартири, розташованих на перших поверхах житлових будинків центральної частини міста, багато клопоту з перекладу їх в нежитловий фонд та реконструкцію з метою створення невеликого приватного бізнесу (магазини, кафе, перукарні, аптеки) або офісів.

Технічний стан внутрішньої і зовнішньої обробки в тій чи іншій мірі впливає на вартість.

Крім цього, слід зазначити, що зовнішній вигляд, внутрішня обробка й інтер'єр можуть істотно впливати на доходи, одержувані від підприємницької діяльності, для кото-рій використовується нерухомість.

Витрати на ремонт або реконструкцію будуть залежати від технічного стани не-рухомості і вимог, що пред'являються до створюваного в ній бізнесу. Тому складно оп-ределить заздалегідь його вартість. Але середні значення, виходячи зі сформованих цін на будів-тільні матеріали і роботи, визначити можна. Звичайний "косметичний" ремонт без при-трансформаційних змін особливо дорогих високоякісних матеріалів обійдеться в 20,0-30,0 доларів у перерахунку на 1м2 площі приміщень. Вартість поточного ремонту складе 80,0-100,0 доларів, середнього поточного ремонту складатиме 100,0-180,0 доларів за 1м2 площі приміщень. Вартість капітального ремонту із застосуванням високоякісних імпортних матеріалів із заміною сантехніки, приладів опалення, дверей і вікон в середньому може становити від 260,0 до 350,0 доларів за 1м2. Ці витрати зростуть до 400,0-500,0 доларів за 1м2, якщо необхідно провести повну перепланування приміщення з елементами сучасних дизайнерських рішень, заміною підлог, перегородок, пристрої стелі підшивання, заміною електропроводки.