Тема 14. Договорные обязательства

ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

ГК РФ в качестве самостоятельных разделов, посвященных обязательствам по передаче имущества в пользование, содержит три главы (гл. 34-36), соответственно регулирующие отношения:

- аренды;

- найма жилого помещения;

- безвозмездного пользования (ссуды).

1.По договоруаренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным. Его предметом являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.). В договоре указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без определения срока действия. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, договор водопользования имеет предельный срок 20 лет (ст. 14Водного кодекса РФ); предельный срок договора проката - один год).

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (в частности, это правило неприменимо к договору аренды транспортных средств). Государственная регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, поэтому незарегистрированный договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и содержании его условий. Однако сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество:

- в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

- в установленный договором (или разумный) срок;

- предупредив о правах третьих лиц.

Имущество сдается в аренду, как правило, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. По общему правилу он обязан производить капитальный ремонт имущества за свой счет.

Арендатор обязан:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;

- своевременно вносить арендную плату;

- поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и текущий ремонт;

- вернуть имущество при прекращении договора.

С согласия арендодателя он может сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед арендодателем несет арендатор.

Плата за пользование имуществом устанавливается в различных формах, а именно в виде: платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В противном случае считается, что установлены такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет (при прочих равных условиях) преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Разновидностями договора аренды являются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг), аренда земельных участков.

1.1.По договорупрокатаарендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 626ГК РФ).

Договор является публичным. Его отличают особый статус арендодателя и специфический предмет договора. Из определения усматривается, что помимо потребительского (бытового) проката существует и коммерческий (небытовой) прокат. В этой связи арендатором может выступать не только гражданин, но и юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Договор проката заключается в письменной форме. Его срок не может превышать один год. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к такому договору не применяются. Обязанность по капитальному и текущему ремонту лежит на арендодателе. Однако права арендатора по владению и пользованию имуществом уже, чем в обычных арендных отношениях: по договору проката передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление имущества в безвозмездное пользование, сдача в субаренду, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются. Арендная плата устанавливается в виде платежей в твердой сумме (вносятся периодически или единовременно).

1.2. Аренда транспортного средствапредполагает две разновидности договора - договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа. В первом случае арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (ст. 632ГК РФ). Членами экипажа здесь являются работники арендодателя. Последний, как правило, несет расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание. Он также обязан обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. К компетенции арендатора относится коммерческое использование транспортного средства. Он несет соответствующие расходы, в том числе на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, а также на оплату сборов.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642ГК РФ). Арендатор по такому договору осуществляет эксплуатацию транспортного средства (как коммерческую, так и техническую) своими силами, самостоятельно набирает экипаж и отвечает за действия экипажа по управлению транспортным средством. Он несет расходы по содержанию и эксплуатации арендованного средства, его страхованию (включая страхование своей ответственности), а также по текущему и капитальному ремонту.

1.3.По договоруаренды здания или сооруженияарендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650ГК РФ). Особенность предмета договора требует установления специальных правил. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим участком на условиях, действовавших до его продажи.

Существенным условием договора является его цена. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Правила аренды зданий и сооружений субсидиарно применяются к аренде предприятий. В качестве предмета договора предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656ГК РФ). В качестве такового он может включать: земельные участки, здания, сооружения, основные (оборудование и т.п.) и оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т.п.), имущественные права (права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием и т.п.), исключительные права (права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и др.), права требования и долги. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1.4.Самостоятельное правовое регулирование имеют договорыаренды земельного участкаиаренды участка лесного фонда. С учетом специфики предмета аренды правила, регламентирующие названные договоры, содержат не только нормы ГК РФ, но соответственно земельное и лесное законодательство.

2.Особую правовую конструкцию имеет договорфинансовой аренды (лизинг). В соответствии с договором лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665ГК РФ). Таким образом, в отношениях лизинга участвуют три лица: арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и третье лицо - продавец имущества. Арендодателем могут быть специализированные лизинговые компании, банки и иные юридические лица, арендатором - любое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Из определения усматривается также, что существенными условиями такого договора будут условия о продавце, предмете лизинга и цели использования предмета лизинга. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Фактически отношения финансовой аренды опосредует сложный юридический состав, включающий два договора:

- договор купли-продажи, заключаемый арендодателем с продавцом вещи, предназначенной для сдачи в аренду;

- собственно договор лизинга - договор о передаче купленного имущества в пользование.

Тем самым правила лизинга регулируют отношения и по передаче имущества в собственность, и по передаче этого же имущества в пользование.

Структура взаимоотношений участников лизинга достаточно сложна. Арендодатель, передавая купленную вещь, фактически финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, оказывает ему финансовую услугу. По общему правилу арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Он не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца и приобретаемого имущества лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Несмотря на отсутствие договорных отношений, арендатор вправе предъявлять продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и обязанности, предусмотренные законом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Он не может также расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

К рассмотренным отношениям применяется Федеральный законот 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

3.Специальным законодательством, наряду с нормами гражданского права, регулируется и договоржилищного найма. ГК РФ посвятил этим вопросамгл. 35. Следует отметить, что гражданско-правовые нормы регулируют наиболее значимую часть жилищных отношений, связанных с наймом жилого помещения и основными его разновидностями - договором социального и коммерческого найма.

Наем жилого помещения - это разновидность аренды. Однако социальная значимость рассматриваемого правового института привела к необходимости выделения его из системы норм об аренде. В этой связи законодатель не предусматривает субсидиарное применение общих положений об аренде к жилищному найму, как это сделано в отношении договора ссуды.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671ГК РФ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

По своей юридической природе отношения жилищного найма связаны с удовлетворением потребности граждан в жилье. Иные отношения (по проектированию и строительству жилья, краткосрочному проживанию в гостиницах и домах отдыха, пользованию нежилыми помещениями и т.п.) не входят в круг жилищных отношений. Вместе с тем обязательства жилищного найма составляют лишь часть жилищных правоотношений (регулируемых жилищным законодательством, в первую очередь нормами Жилищного кодексаРФ). Они охватывают лишь правоотношения по передаче жилого помещения в пользование.

Как и аренда, жилищный наем предполагает реализацию правомочий собственника по своему усмотрению, т.е. передачу права владения и пользования на принадлежащее ему имущество другому лицу. Права нанимателя в случае смены собственника жилого помещения будут являться обременением имущества.

Особенность договора жилищного найма - его целевой характер. Помещение предоставляется исключительно для проживания в нем. Поэтому в качестве нанимателя выступают только граждане. Юридическим лицам такой статус не может быть предоставлен: жилое помещение передается им во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671ГК РФ).

4.По договоруссуды(безвозмездного пользования) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689ГК РФ).

Договор является безвозмездным и двусторонним, может быть как консенсуальным, так и реальным, но лишен признака взаимности. Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний не может требовать такой передачи, но вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодателем могут быть собственник и иные лица, управомоченные на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Он несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если та погибла или была испорчена в связи с тем, что использовалась не в соответствии с договором или назначением либо была передана третьему лицу без согласия ссудодателя, а также если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу. Специальные нормы могут содержать особые требования в отношении ссудополучателя.

К договору безвозмездного пользования субсидиарно применяются отдельные правила договора аренды, на которые указывает законодатель (п. 2 ст. 689ГК РФ).

Вопросы для самоконтроля:

1. В какой форме заключается договор аренды?

2. Какие разновидности аренды транспортных средств выделяет законодатель?

3. Какие правоотношения называют лизингом? Охарактеризуйте правовой статус участников такого правоотношения.

4. Каковы существенные условия лизинга?

5. Что является объектом правоотношений жилищного найма?