7.3. Законодавчі передумови формування об’єктів нерухомого майна в Україні

Розглянемо основні законодавчі акти України, які регулюють процедурні питання формування об’єктів нерухомого майна.

Земельний кодекс є основним нормативно-правовим актом, що регулює земельні відносини в Україні. Він містить чітке визначення земельної ділянки як об’єкту нерухомого майна. Згідно цього, земельна ділянка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (стаття 79 Земельного кодексу). Дане визначення доповнює Цивільний Кодекс, який визначає такий об’єкт нерухомого майна, як садиба. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 381 Цивільного кодексу).

Дані закони створюють базис для подальшого регулювання процедурних питань формування нерухомості, які більш детально відбиті у Законі України „Про землеустрій”. Землеустроєм є сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних утворень, суб’єктів господарювання, що здійснюється під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил. Серед об’єктів землеустрою, які регулюються даним законом, також є і об’єкт нерухомого майна (території землеволодінь та землекористувань чи окремі земельні ділянки – стаття 5). До документації із землеустрою, що безпосередньо відноситься до питань формування нерухомості, відносяться (стаття 20):

• проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної і комунальної власності населених пунктів;

• проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

• проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;

• технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Закон про землеустрій дає характеристику кожній з перелічених вище документів (розділ V Закону). До замовників даної документації відносяться: органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі, а до розробників – юридичні та фізичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Питання реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна після проведення відповідних процедур з формування цих об’єктів регулюється законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”. Зокрема, він містить положення щодо державної реєстрації прав у разі поділу або об’єднання об’єктів нерухомого майна (стаття 22). Наприклад, у разі поділу об'єкта нерухомого майна відповідний розділ Державного реєстру прав закривається, кадастровий номер цього об'єкта нерухомого майна скасовується. Одночасно для кожного з новостворених об'єктів нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав на нерухоме майно і нова реєстраційна справа. Кожному з новостворених об'єктів нерухомого майна присвоюється новий кадастровий номер.Згідно з проектом Закону України „Про державний земельний кадастр” облік кількості земель індивідуалізується та відображується в спеціальних кадастрових документах відомостей, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Облік якості земель відображується в спеціальних кадастрових документах відомостей, які характеризують земельні угіддя за природними та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.