Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
Одним из способов решения жилищной проблемы, а для многих граждан, пожалуй, и единственным, является ипотека. До сих пор система ипотечных отношений не заняла должного места в экономике страны, это связано, это связано с целом комплексом причин макроэкономического характера, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость. Существенное влияние на замедление развития ипотечных отношений в России оказал мировой финансово-экономический кризис 2008 года, резко сокративший масштабы ипотечного кредитования.
Под воздействием кризиса реализация многих строительных проектов в секторе многоквартирных домов была приостановлена практически во всех регионах России. Строительство продолжалось в основном там, где финансирование осуществлялось за счет кредитных линий, открытых застройщикам коммерческими банками еще до кризиса; за счет средств бюджетов. Не останавливалось строительство и там, где застройщик сумел до кризиса собрать от дольщиков сумму финансирования, требующуюся для полного покрытия необходимых затрат. Если в 2008 году на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования было построено благоустроенных квартир общей площадью 64,1 млн.кв.м, то в 2009 году – 59,9 млн.кв.м.
Темпы жилищного строительства сдерживаются и следующими факторами: недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой; сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство; сложностями при подключении земельных участков к сетям инфраструктуры; необеспеченностью кредитов застройщикам из-за отсутствия прав собственности на земельный участок и, следовательно, дополнительными издержками и сложностями при их получении.
Несмотря на государственную поддержку строительной отрасли через созданный в 2008 году Указом Президента РФ Фонд содействия развитию жилищного строительства, проблем в этой сфере экономики остается много.
На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемое банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам. В период с 2004 по 2010 год средние цены на 1 кв.м. жилья в России, как на первичном, так и на вторичном рынке увеличились почти в 3 раза.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв.м. на человека. Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять около 142 млн.кв.м., или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Следует отметить, что динамика цен на жилье в значительной степени определяется также факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. Повышенный тренд стоимости жилья делает его особенно привлекательным объектом для инвестиций.
Однако существует целый ряд макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России. В их числе низкий уровень жизни значительной части населения.
Рассчитаем коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках. Данные для определения коэффициента приведены в таблице 1.
Таблица 1. Динамика изменения доступности жилья в среднем по России с 1.01.2006 по 1.01.2010 гг. на первичном и вторичном рынках.
Низкий уровень жизни не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе как с помощью государства в формировании программы доступного жилья.
Сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования является также малый процент среднего класса среди россиян. Специалисты считают, что чем больше средний класс, тем меньше вероятность социальных и экономических катаклизмов в обществе. Российский средний класс – это люди, которые благодаря своему образованию и профессиональным качествам смогли адаптироваться к условиям современной рыночной экономики и обеспечить своим семьям адекватный времени уровень потребления и образ жизни.
По расчетам Института экономики РАН, к среднему классу можно отнести семьи, имеющие ежемесячные душевые доходы от 1 до 3 тыс.дол. в Москве и 700 дол. На остальной территории России. Только малый процент населения, в основном сосредоточенный в крупных мегаполисах, имеет высокую платежеспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. На 1.05.2010 в среднем по России 11,3% работающего населения имели доход от 25000,1 до 35000 руб., 6,7% - от 30000,1 до 50000 руб., 3,3% - от 50000,1 до 75000 руб., свыше 75000 – 2,0%.
В экономике нашей страны отсутствует источник «длинных денег». В период глобального кризиса кредитные институты испытали особый дефицит финансовых ресурсов. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотеки позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. После шоковой терапии и значительных рыночных преобразований в 2005 году денежная масса в России составила 28% от ВВП. В странах же с развитой рыночной экономикой денежная масса составляет до 100% ВВП.
На современном этапе в России еще достаточно слабо развиты институты «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в самом начале своего развития. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами связывают с высокими процентными ставками,не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России колеблется от 10,5 до 17,15% годовых в рублях. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов (URL: www.gks.ru.).
Необходимо решение проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании. Минимизация транзакционных издержек кредитных организаций позволила бы снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и тем самым сделать их более доступными для заемщиков.
Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также тормозит развитие ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы – все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании – еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.
Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных организаций – разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования и другого.
Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
Подавляющее большинство банков в связи с мировым экономическим кризисом ужесточили требования к заемщикам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.
Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция – банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). Лишь ряд банков возобновили кредитование новостроек (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.
Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России.
В итоге в России ипотека является неким вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Многие граждане продают старое жилье, добавляют к этой сумме свои накопления и берут ипотечный кредит на более дорогое жилье. Купить квартиру с помощью ипотеки, внеся первоначальным взносом лишь 10-15% от ее стоимости, могут немногие, а с ужесточением требований к заемщикам число таких клиентов банков, вполне возможно, сократится еще сильнее.