Тема 6 Оценка инвестиций в недвижимость с помощью 6 функций сложного процента
Оценка инвестиций в недвижимость основана на учете изменения временной стоимости.
ТС – текущая стоимость – стоимость денег или объекта недвижимости в текущем времени.
БС – будущая стоимость - стоимость денег или объекта недвижимости в будущем времени.
Компаундинг – приведение текущей стоимости к будущему моменту времени.
Дисконтирование – приведение будущей стоимости к текущему моменту времени.
Сложный процент – (1+R)t.
1. БС единицы. Эта функция позволяет определять стоимость объекта недвижимости а будущем времени при известной ТС и норме доходности (уровне инфляции).
PV– текущая стоимость
R– ставка доходности
t– количество периодов времени отделяющих текущее время от будущего.
2.ТС единицы.
Эта функция позволяет определить ТС объекта недвижимости при известной БС и норме доходности.
3.ТС аннуитета.Аннуитет– равномерные, равновеликие выплаты или поступления денежных средств.
Эта функция позволяет определить ТС равномерных, равновеликих выплат, которые будут осуществляться в будущем времени.
4. БС аннуитета. Позволяет определить БС известных аннуитетных выплат.
5. взнос на амортизационную единицу. Функция позволяет определить аннуитетные платежи в погашение ТС объекта или кредита.
6. формирование фонда возмещения. Определяются аннуитетные платежи для покрытия БС объекта.
Имущественные права на объекты недвижимости
Недвижимость является объектом экономических отношений выраженных через имущественные права. Вид имущественных прав и содержание прав определенных гражданским кодексом РФ.
Классификация прав:
1. право собственности:
-пользование
-владение
-распоряжение
-наследование
2. право пожизненного наследуемого владения
-пользование
-владение
-наследование
3. право бессрочного пользования: пользование, владение.
4. право срочного пользования: пользование, владение
5. право хозяйственного ведения: пользование, владение
6.право оперативного управления: пользование, управление
7. право ограниченного пользования: пользование (сервитут)
8. право доверительного управления (траст).
Право собственности. Обладатель этого право владеет данным объектом (имеет соответствующие документы удостоверяющие его статус собственника), пользуется объектом (использует для удовлетворения тех или иных потребностей), распоряжается им (имеет право отчуждать объект: продавать, дарить, менять, передавать в аренду и т.д.) и передавать объект по наследству.
Право собственности возникает в результате совершения сделки с объектом или получения его в дар или по наследству. Лишение права собственности (утрата) может произвести на добровольной основе и на принудильной.
Законом предусмотрены следующие случаи лишения собственности:
1)конфискация имущества на основе судебного приговора
2)при обращении взыскания по принятым обязательствам
3)при бесхозно содержащемся или неправильной эксплуатации объекта
4)при реквизиции имущества в чрезвычайных условиях.
5)при изъятии земельного участка в гос. или муницип. целях
Собственность: индивидуальная и коллективная (совместная и долевая). Если субъект права собственности является участником общей собственности, то его права должны согласовываться с др. участниками.
Совместная собственность означает что все участники имеют равные права по отношению к объекту собственности. Пример – собственность супругов независимо от того на чьи средства эта собственность приобретена.
Долевая собственность означает что участники этой собственности имеют определенную долю, которой они могут пользоваться и распоряжаться самостоятельно. Участник долевой собственности собирающийся продать свою долю обязан в первую очередь предложить ее другому участнику долевой собственности.
Собственник имущества не только имеет право на имущество, но имеет бремя ответственности за его сохранность и надлежащее использование. Особенность Российского законодательства – на один и тот же объект недвижимости могут возникать несколько различных прав и быть несколько субъектов.
Право пожизненного наследуемого владения.Это право относится к земельным участкам и не дает субъекту право распоряжаться этим объектом, т.е. отчуждать, менять, дарить. Земельным кадастром РФ ст.21 ограниченно введение этого права после принятия этого кодекса. Если у обладателя этого права не остается наследников, то право прекращается.
Право бессрочного пользования.Относится к отношениям землепользования и означает, что субъект права может неограниченно использовать этот объект, но не может им распоряжаться и передавать по наследству. ЗК РФ ст 20 ограничено это право: юридическое лицо обязано переоформить в собственность или аренду, а физические лица могут сохранить право или приобрести право собственности.
Право срочного пользования (аренда).Аренда относится к обязательным правам, т.к. взаимными обязательствами сторон предусмотренных в договоре аренды определяющей взаимоотношения собственника и арендатора. Договор аренды предусматривает так же выплаты арендной платы, т.е. право реализуется на возмездной основе.
Арендатор имеет право сдать объект в субаренду, если это не запрещено договором аренды. Договор аренды более 11 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации в росрегистрации.
Право хозяйственного ведения.Предоставляется государством или муниципалитетом унитарным государственным или муниципальным предприятиям для осуществления их уставной деятельности.
Имущество используемое унитарным предприятием по своему усмотрению и не может быть продано без согласия собственника. Прибыль полученная от использования имущества тоже является собственностью государства или муниципалитета, но может быть частично использована данным предприятием.
Право оперативного управления. Передается собственнику имущества государственным или муниципальным учреждениям с целью осуществления или уставной деятельности. Учреждение может сдавать часть имущества в аренду, но получателем арендной платы является собственник.
Право ограниченного пользования(сервитут). Обладатель права может ограничено использовать имущество являющееся собственностью другого лица если это необходимо. Как правило относится к земельной собственности. Сервитут подлежит гос. регистрации. Сервитут может быть общественным, как правило устанавливается в связи с прокладкой инженерных коммуникаций.
Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование
Виды имущественных прав:
Право собственности.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования;
- право наследования;
- право распоряжения.
Право пожизненного наследуемого владения.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования;
- право наследования.
Право постоянного бессрочного пользования.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования.
Право срочного пользования (аренда).
Включает в себя следующие виды прав:
- право пользования;
- право владения.
Право ограниченного пользования (сервитут).
Право хозяйственного ведения.
Право оперативного управления.
Право доверительного управления (траст, трастовое управление).
Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.
Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.
Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).
Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.
Право собственности.
- означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:
- отчуждать (продавать, дарить);
- совершать с объектом операции мены;
- передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);
- передавать объект по наследству;
- предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).
Собственность бывает:
1. Индивидуальная.
2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.
Индивидуальная собственность– право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.
Общая совместная собственность– право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.
Общая долевая собственность– это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.
Примером общей долевой собственности является кондоминиум.
Кондоминиум– комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.
Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.
ТСЖ– некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.
ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).
У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.
Право пожизненного наследуемого владения.
Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.
Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.
Право постоянного бессрочного пользования.
Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.
Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).
Право срочного пользования (аренда) -
- это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.
В зависимости от срока аренда бывает:
- краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);
- среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);
- долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).
Право ограниченного пользования (сервитут) –
- это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).
Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.
Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.
Право хозяйственного ведения –
- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей. Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.
Право оперативного управления -
- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.
Право доверительного управления (траст, трастовое управление) -
- это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.