64. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.

По договору найма ЖП (ЖП) одна сторона - собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является наем ЖП в гос. и мун. фонде социального пользования (социальный наем).

ЖП м.б. предоставлено ЮЛ только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению - для проживания граждан.

Условия данного договора. Субъектами договора являются:

наймодатель - собственник или управомоченное им лицо;

наниматель - могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т.д.). Оно д.б. благоустроенным применительно к условиям данного нас. пункта, отвечать уста-ным санитарным и техническим требованиям.

В мноквартирных домах наниматели наряду с ЖП имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

Договор найма ЖП заключ. в письменной форме. Несобл. данного требования не влечет недейст-сть договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы за ЖП. Размер и сроки устанавливаются по согл.сторон. Макс. размер платы м.б. предусмотрен законом, в таком сл. плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер: м.б. заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

В сл., когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон:

наймодатель: 1) обязан передать ЖП свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; 2) обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию ЖП, обеспечивать предоставление ком. услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг; 3) обязан осуществлять капит. ремонт ЖП, если иное не предусмотрено законом; 4) вправе давать согласие: - на переустройство и реконструкцию ЖП нанимателем; - на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им; -на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем; -на вселение временных жильцов; -на заключение нанимателем договора поднайма; - на замену нанимателя по договору найма ЖП.

При переходе права собственности на ЖП новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.

Наниматель: 1) обязан использовать ЖП только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надл. состоянии; 2) обязан своевр. вносить плату за ЖП, вносить самост. плату за ком. услуги, если иное не уст. договором; 3) обязан осущ. текущий ремонт ЖП, если иное не уст. договором; 4) может переоборудовать и реконс-вать ЖП только с согласия наймодателя; 5) может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изм. условий пользования этим помещением, только с согл. наймодателя; 6) вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в ЖП с согласия наймодателя. При вселении несовер-них детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно прожив. совместно с нанимателем, имеют = с ним права по пользованию ЖП. Однако ответ-сть за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допуск. закл. договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним прожив-ми, об установлении солидарной ответ-сти перед наймодателем (сонаниматели). По треб. нанимателя и граждан, постоянно с ним прожив. с согласия наймодателя, наниматель м.б. заменен одним из проживающих с ним соверше-ним гражданином. В сл. смерти нанимателя договор прод. действовать на тех же услов., а нанимателем стан. один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем;

7) вправе с согласия граждан, постоянно с ним прожив., и с предварительным уведомл. наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей - не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на ЖП и не несут ответ-ть. Они обязаны освободить его по истеч. срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен); 8) имеет право на преимущественное закл. договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истеч. срока договора должен предложить закл. договор на тех же или иных усл.; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в теч. не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор счит. продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать ЖП внаем, но позже заключил договор с др. лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-ным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;

9) вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответ-сть перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма закл. на срок не более срока договора найма, является возмездным и м.б. заключен только с соблюд. требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора найма ЖП. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор м.б. расторгнут в судебном порядке по требованию:

1) наймодателя, в сл. если наниматель: - не вносит плату за ЖП за 6 мес., а при краткоср. найме в сл. невнесения платы более 2 раз; - разрушает или портит ЖП; - продолжает использовать ЖП не по назнач., систематически нарушать права и интересы соседей после предупрежд. наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истеч. срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

2) по требованию любой из сторон в договоре, если: - помещение перестает быть пригодным для пост. проживания, а также в случае его аварийного состояния; - наниматель или лица, за кот. он отвечает, используют ЖП не по назначению; - в др. сл., предус-ных жилищ. зако-вом.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из ЖП только на основании решения суда.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор найма имеет срочный характер: м.б. заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

В сл., когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Наймодатель за 3 месяца до истеч. срока договора должен предложить закл. договор на тех же или иных усл.; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в теч. не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор счит. продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать ЖП внаем, но позже заключил договор с др. лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-ным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора; 9) вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответ-сть перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма закл. на срок не более срока договора найма, является возмездным и м.б. заключен только с соблюд. требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора найма ЖП. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор м.б. расторгнут в судебном порядке по требованию:

1) наймодателя, в сл. если наниматель: - не вносит плату за ЖП за 6 мес., а при краткоср. найме в сл. невнесения платы более 2 раз; - разрушает или портит ЖП; - продолжает использовать ЖП не по назнач., систематически нарушать права и интересы соседей после предупрежд. наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истеч. срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

2) по требованию любой из сторон в договоре, если: - помещение перестает быть пригодным для пост. проживания, а также в случае его аварийного состояния; - наниматель или лица, за кот. он отвечает, используют ЖП не по назначению; - в др. сл., предус-ных жилищ. зако-вом.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из ЖП только на основании решения суда.

Круг членов семьи нанимателя жилого помещения (ЖП), их правовой статус.

Ст. 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане: 1. Нанимателем по договору найма ЖП м.б. только гражданин. 2. В дог. д.б. указаны граждане, постоянно проживающие в ЖП вместе с нанимателем. При отсутствии в дог. таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679. Граждане, пост. проживающие совместно с нанимателем, имеют = с ним права по пользованию ЖП. Отношения между нанимателем и такими гражданами опред. законом. 3. Наниматель несет ответ-сть перед наймодателем за действия граждан, пост. проживающих совместно с ним, кот. нарушают условия дог. найма ЖП. 4. Граждане, пост. проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в ЖП, несут совместно с нанимателем солидарную ответ-сть перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 679. Вселение граждан, пост. проживающих с нанимателем: С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, пост. с ним проживающих, в ЖП м.б. вселены др. граждане в качестве пост. прожив. с нанимателем. При вселении несоверше-них детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законно-тва о норме общей площади ЖП на 1 человека, кроме сл. вселения несоверше-них детей.

В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц чл. его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они д.б. указаны в дог. комм. найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения 2 усл.: согласия наймодателя и граждан, пост. проживающих с нанимателем. Вселение возможно при усл. соблюдения треб. о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Искл. является вселение несоверше-них детей любого лица, пост. проживающего в ЖП. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, лиц, которые относятся к членам семьи, и, лиц, кот. м.б. признаны членами семьи. К членам семьи нанимателя ЖП по дог. социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Др. родственники, нетрудо-ные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобр. вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица м.б. признаны членами семьи нанимателя ЖП по договору соц. найма в судебном порядке.

Если лицо перестало быть чл. семьи, но продолжает проживать в занимаемом по дог. соц. найма ЖП, за ним сохраняются такие же права, какие имеют нани-ль и члены его семьи. Указ. гражданин самост-но отвечает по своим обязат-вам, вытек. из соответ-щего дог. соц. найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им ЖП по дог. соц. найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершен-тних членов своей семьи, в т.ч. временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое ЖП др. граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несоверш-них детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по дог. соц. найма ЖП совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по дог. найма ЖП наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение дог. найма ЖП отдельно с каждым из них (напр., в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на др. постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при соц. найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).