7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объек­тов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недав­но построенный объект, для которого известна контрактная цена.

' См. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13 ноября 2000 г. № 1202-р «Об установлении нормативной цены земли в Санкт-Петербурге в 2001 г.».

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V_стр — строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструк­тивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практи­ческой деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

, Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. V_стр = 125 000 м³. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кир­пичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'

Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относит­ся ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.

Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.

, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего рборника, восстановительная стоимость 1 м³ здания составит:

8,3х1,1=9,13 руб.,

где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территори­ального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климати­ческого района. ПВС на 1 января 1969 г. составит

9,13 х 125 000 ^=s! 141250руб.

' Пример цитируется по: Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. ;.72-73.

Стоимость на дату оценки составит:

1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,

где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, кар­кас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Пример. Затраты на кладку 1 м³ стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. на­кладные расходы, и включают:

• стоимость материалов — 487 000 руб.;

• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;

• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машини­ста - 3000 руб.;

• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, на­пример 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:

561 000 руб. х 120 м³ - 67 320 000 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-анали­тических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строитель­стве».

Пример расчета стоимости воспроизводства здания офиса с исполь­зованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для пере­оценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений. После определения пол­ной стоимости восстановления или замещения из полученной вели­чины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», ис­пользуемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма, тыс. руб.
1	Разработка грунта экскаватором	1000м^3	1,621	1674	2713,554
2	Транспортировка грунта на расстояние 2 км	100т	25,94	348	9027,12
3	Устройство ж/6 фундаментов	100м^3	1,765	108106	190807,09
4	Кладка наружных стен из керамического кирпича	м^3	761,22	473	360057,06
5	Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением	100м^2	1,51	22838	34485,38
6	Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных	100м^2	1,37	29627	40588,99
7	Кладка внутренних стен из керамического кирпича	м^3	232,55	473	109996,15
8	Установка санитарно-технических кабин	шт	7	2727	19089
9	Устройство перегородок из керамического кирпича	100м^2	6,96	6217	43270,32
10	Монтаж металлических каркасов перегородок	т	2,8	6092	17057,6
11	Остекление перегородок из профстекла	100м^2	1,56	18756	29259,36
12	Устройство перегородок из гипсокартона	100м^2	3,97	15638	62082,86
13	Укладка многопустотных плит перекрытия	100м^2	14,31	15277	218613,87
14	Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий	100м^2	2,37	4437	10515,69
15	Устройство деревянных конструкций стропил	м^3	13,68	973	13310,64
16	Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными	100м^2	9,32	2013	18761,16
17	Устройство покрытий из профилирующего настила	100м^2	9,32	8619	80329,08
18	Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций	100м^2	4,77	24921	118873,17

Таблица 4.8 (Продолжение)

№ а/а	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма,-тыс. руб.
19	Устройство подстилающих слоев из легкого бетона	100м^2	6,96	139!0	9674,4
20	Укладка полов из линолеума и полимерных плит	100м^2	8,53	4473	38154,69
21	Устройство бетонных полов	100м^2	2,52	1677	4226,04
22	Устройство полов из досок	100м^2	13,32	2839	37815,48
23	Укладка полов из керамических плиток	100м^2	4,44	6669	29610,36
24	Заполнение деревянными оконными блоками проемов	100м^2	1,264	18381	23233,584
25	Остекление стеклом оконным	100м^2	2,175	4822	10487,85
26	дверей	100м^2	0,68	13822	9398,96
27	конструкций ворот, дверей	т	3,2	5778	18489,6
28	бетону поверхностей фасадов	100м^2	10,24	2371	24279,04
29	поверхностей	100м^2	32,8	1587	52053,6
30	Облицовка поверхностей керамическими плитками	100м^2	2,14	7318	15660,52
31	Подготовка поверхностей под окраску	100м^2	32,8	270	8856
32	масляными красками	100м^2	32,8	1791	58744,8
33	Наружная отделка искусственными плитками	100м^2	2	9367	18734
34	Внутренние санитарные и электротехнические работы				557385
35	Прочие работы				483271

Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.

Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной , отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая при­быль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономиче­ских факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооруже­ний, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предполо­жения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного воз­раста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в рас­четах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки вос­производства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эф­фективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарно­го износа, включающего физический, функциональный и внешний из­нос, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устра­нимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирова­ния устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут опре­деляться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшения­ми, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее уста­новку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд являет­ся нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановле­ния, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, напри­мер, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной сто­имости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в усло­виях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подроб­но остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удов­летворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функ­циональному износу.

Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель­ная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижи­мости и в соответствии с современными технологическими требовани­ями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентич­ны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установле­но, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного простран­ства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в , год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический из­нос существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что ; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными ; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо­ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо­мически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.

Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

Показатели	Результаты расчета, долл.
Стоимость существующего конструктивного элемента 1 200 000 - 1 000 000 Физическое ухудшение — 10 % от 200 000 Стоимость демонтажа Стоимость потери в ценности объекта недвижимости 5000/0,125 Полное функциональное устаревание	200000 -20000 +0,000 +40000 220000

3) Внешний (экономический) износ выражается в снижении функ­циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от­ношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большин­стве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти­пликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется фор­мула:

где Δ Д — потеря дохода;

НК_зд — норма капитализации здания.

Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.