Бағалау объектісінің құнын анықтау

Бағаланатын мүлік құнын анықтау жалпы жылжымайтын мүліктің жергілікті нарығына және жекелеп алғанда бағалау объектісіне маңызды түрде әсер ететін факторларды есепке ала отырып, жүзеге асырылады.

Құнды анықтау кезінде мүлікті бағалауға келесідей стандартты тәсілдер қолданылады:

• Салыстырмалық тәсіл;

• Табыстық тәсіл;

• Шығындық тәсіл.

Есептеудің әртүрлі әдістерін қолдану бір объекті құнның әртүрлі мөлшерлерін алуына алып келеді. Нарықтық құнның қортынды бағалауы алынған нәтижелерді келісу арқылы жүргізіледі.

Одан әрі бағаланатын ғимараттардың тек біреуі бойынша ғана толық есептеулер келтірілген. Басқа ғимараттар бойынша есептеулер нәтижелері туралы ақпарат тиісті нәтижелік кестелерде келтірілген.

Салыстырмалы тәсіл

Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары әйгілі болған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген.

Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жақында жүргізілген сату-сатып алу объектілер келісімдерімен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.). Бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылықтың орнын толтыратын осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады.

Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңайға түседі.

Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынды:

• Нарық зерттелінеді (бағаланатын объектіге ең көп салыстырылатын жылжымайтын мүліктің объектілері таңдалады);

• Сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша, физикалық сипаттама және төлем мен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі;

• Сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамалары және сату шарттары бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы объект талданып, жасалды;

• Әрбір қолында бар салыстырылатын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі (немесе сұралатын бағалар);

• Салыстырмалы объектілердің түзетілген бағалары келісіліп, бағаланатын объекті құнының көрсеткіші есептелінеді.

Құнға енгізілген түзетулерді бейнелеу:

1. Мүліктік құқықтарға: бағаланатын ғимарат және ұқсас объектілер иелердің меншігінде болып табылады және ұзақ мерзімді жалға алу құқығы негізінде қолданатын телімдерде орналасқан жағдайда құндық түзетулер жүргізудің қажеті жоқ.

2. Қаржыландыру шарттарында: ұқсас объектілер бойынша ақпаратты тексеру кезінде – қаржыландыру шарттары нарықтан маңызды ерекшеліктері болмаған жағдайда түзетулер жүргізілмейді.

3. Сату шарттарында: бағалаушымен алынған ақпарат ұқсас объектілерді сату және бағалау объектілері бойынша болжанатын шарттары сәйкес болған жағдайда, келісімдер 50%-тік аванстаумен жүзеге асырылады және соңғы есептесулер бір айдан үш айға дейін уақытта жүзеге асырылады да, құндық түзетулер жүргізідмейді.

4. Сату күніне: есептемелерде, сондай-ақ басқа да қол жетерлік ақпаратта келтірілген деректерді Алматы қаласы мен Алматы облысындағы басқа да қалаларындағы жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілеріне бағалары туралы талдау соңғы 2 жылда нарықта бағалардың өсуін анықтады. Сондықтан берілген жағдайда құрылыс-монтаждық жұмыстар құнының жоғарылауы индексіне сәйкес сату күніне түзетулер мөлшерін қабылдау мақсатқа лайықты болып келеді.

5. Орналасу жағдайына: инженерлік қамтамасыз ету және көріктендіру, көліктік қол жеткізу, эстетикалық, тарихи, территорияның ландшафтық және рекреациондық құндылығы, қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық, шағынахуалдық және инженерлік-геологиялық шарттарын, сондай-ақ іскерлік белсенділік орталығында өндірістік ғимараттардың жалпы ауданының бір шаршы метрінің әртүрлі құнын есепке алатын экономикалық аумақтан шығатын түзетулер бағаланды.

6. Физикалық сипаттамаларға:

Бағалау объектілерінің тозуына түзетулер келесідей формуламен есептеледі:

П1=(100-83):(100-70)=0,57

П2=(100-83):(100-75)=0,68

П3=(100-83):(100-50)=0,34

Инженерлік қамтамасыз ету бойынша: берілген сипатқа сай бағаланатын объекті мен салыстырмалы объектілер ұқсас болған жағдайда құнға түзету енгізу талап етілмейді.