Бағаланатын және мүліктік кешеннің құнын есептеу нәтижелері

Объект аты	Құны, ақша бірлігі
1. Орталық шеберхана ғимараты, инв. №12	547200,00
2. Материалдық қойма ғимараты, инв. №13	60200,00
3. Қосымша өндіріс ғимараты, инв. №14	72400,00
4. Механикалық шеберхана ғимараты, инв. №15	110300,00
5. Негізгі өндіріс ғимараты, инв. № 16	204200,00
Бағалау объектінің барлығы	994300,00

Салыстырмалы тәсіл шеңберіндегі есептемелер нәтижесінде бағалау күні – 2005 жылы 28 желтоқсанында бағалау объекті құны – шамамен 994000,00 (тоғыз жүз тоқсан төрт мың) ақша бірлігін құрады.

Табыстық тәсіл

Бағалау объект құнын есептеу үшін келесідей табыстық әдістер қолданылады:

• Тікелей капитализациялау әдісі,

• Ақша ағымдарын дисконттау әдісі.

Бағаланатын мүліктік кешеннің құнын тікелей капитализиялау әдісімен есептеу бірнеше қадамдардан тұрады:

1. Жылдық таза табысты есептеу:

• салыстырмалы объектілер үшін жал нарығындағы ағымдағы мөлшерлемелерді және тарифтерді талдау негізінде потенциалды жалпы табысты (ПЖТ) бағалау;

• толық емес жүктеуден (жалға толық емес беруден) нарықты талдау негізінде алынбаған жалғалық төлемдер, бағаланатын жылжымайтын мүлікке қатысты динамикалық сипатына сәйкес шығындарды бағалау. Шығындардың есептелген мөлшеріне қысқартылған жалпы табыс таза жалпы табыс (ТЖТ) ретінде анықталады.

2. Бағаланатын жылжымайтын мүлік бойынша шығындарды есептеу (операциялық шығындарды) мөлшеріне азайтылған табыс таза операциялық табыс (ТОТ) ретінде анықталады.

3. Капитализация мөлшерін есептеу (R)

4. Бағалау объектілерінің ағымдағы құнын есептеу болжанатын таза операциялық табыс мөлшерінің бағалау күніне мүліктің құнына қайта қалыптасуында қорытындылайды.

Тікелей капитализациялау әдісінің негізгі артылықшылығы - оның қарапайымдылығы. Бұл әдістің кемшілігі оның статикалығы, яғни бір сипатты жыл деректеріне байланыстылығы.

Кәсіпорынның бағаланатын мүліктік кешенінің құнын болашақтағы табыстарды дисконттау әдісімен есептеу

Кәсіпорынға толық меншік құқығының құнын бағалау кезіндегі негізгі көрсеткіш болып, кәсіпорынның кезеңдік табыс алып келу қабілеттілігі есептеледі.

Ақша ағымдарын дисконттау әдісін қолдану мен есептеудің жүйелілігі келесіні көздейді:

1. табысты алу кезеңінің ұзақтығын анықтау.

2. иемдену кезеңінің әрбір жылы бойынша ақша қаражаттарының ағымдарын болжауды жүзеге асыру (ақша қаражаттарының ағымы: кәсіпорынның, оның қызметтік негізгі әрекетімен байланысты жыл сайынғы қызметтер нәтижесі). Ақша қаражаттарының ағымдарын дисконттау үрдісіндегі алдыңғы деректер болып келесілер табылады:

• табыс мөлшері және оның өзгеру сипаты;

• табысты алу кезеңділігі;

• табысты алу болжанатын кезең ішіндегі қадамның ұзақтығы.

3. Барлық ағымдағы құндарды соммалау және ақша құнын уақыт бойы қолдану негізіндегі әрбір болашақтағы қадамдарда ақша қаражаттар ағымының ағымдағы құнына келтіру арқылы ақша қаражатының дисконттау есебін анықтайды.

4. Бағалаушы алдында тұратын міндеттерге тәуелді ақша қаражаттарының ағымдары келесі дисконттармен бейнеленеді:

• таза операциялық табыс;

• салық салуға дейінгі инвестордың табысы;

• салық салудан кейін инвестордың табысы;

• жалғалық келісім бойынша жалға берушінің табысы.

5. Дисконттау мөлшері табыстың орта нормасы ретінде таңдалады. Бұл жерде инвесторлар жылжымайтын мүліктің берілген нарығы шарттарындағы ұқсас объектілердегі капитал салымдарын алуды күтетін және жылжымайтын мүлік нарығынан күтетіндігін бейнелейді.

6. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі, сондай-ақ иемдену мерзімінің соңында жылжымайтын объектіні сатудан (реверсиядан) алынған табысты есептеуді және оны дисконттау мөлшері арқылы ағымдағы құнына келтіру болып табылады.

7. Табыстар ағымының ағымдағы құнын және сатудан түскен түсімдерді қосумен (реверсия) анықталады.

8. Кәсіпорын құнын бірнеше жылдар бойы табыстар сомасынан тартылған қарыз қаражаттар сомасының айырмасы ретінде есептелінеді.

Тікелей капитализациялау әдісімен бағалау объектінің құнын есептеу

Бағалау объектісінен потенциалды жалпы табысты (ПЖТ-ты) есептеу үшін ғимараттардың бірегей кешенін жалға беруден табыс қолданылады.

Жалғалық төлем бағалау күніне Алматы облысында әрекет ететін “жылжымайтын мүлікке жалғалық төлемді анықтау тәртібі туралы жағдайы (ғимараттар, құрылыстар, жылжымайтын жайлар)” негізінде келтірілген.

Жалғалық төлемді есептеу үшін жылжымайтын мүліктің техникалық сипаттамалары БТИ-дың деректер төлқұжаты және 21.11.2005 жылға бухгалтерлік деректер бойынша толтырылған, есептік коэффициенттер, 20.11.2005жылға 1 ш.м. жалғалық төлемнің базалық мөлшері (Бжт) ретінде алынады Бжт=500 ақша бірлігі.