1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования и возможности его использования в России

В настоящее время в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения денежных средств на финансирование ипотечных кредитов (табл. 1).

Табл. 1 – Основные модели организации рынков ипотечного кредитования в мировой практике

Основные модели финансирования	Универсальные банки	Контрактные жилищные сбережения	Ипотечные банки	Вторичный рынок ипотечных кредитов
Основной способ привлечения финансирования	Депозиты	Депозиты	Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации	Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации
Особенности привлечения ресурсов	Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке	Средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования	Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента	Секьюрити-зация ипотечных активов путем выпуска MBS
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов	Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам	Рыночный риск в связи с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков	Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора-эмитента ценных бумаг	Рыночный риск эмитента
Наличие специально-го законодательства	Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования жилищных ипотечных кредитов	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты	Законодательст-во, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации	Законода-тельство, ре-гулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка

Приведенная в таблице 1 классификация моделей финансирования ипотечных кредитов не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных моделей. Как правило, модели финансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняется их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Охарактеризуем основные зарубежные модели привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки и проанализируем возможное их использование в системе рыночных отношений в России.

Описывая классическую схему ипотечного жилищного кредитования в США, И.Караваева отмечает, что внешне она достаточно проста для заемщика. При приобретении жилья (отдельного дома, квартиры) в собственность средний американец обычно в состоянии оплатить лишь 10—20% его стоимости. Остальная сумма на покупку дома берется в кредит. Кредитор, а им выступает ипотечный банк, предоставляет кредит (исходя из ставки 8—10% годовых) под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная организация получает необходимую сумму за построенный дом. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которых заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание [17].

Ипотечные отношения в США оформляются двумя документами. Первый — деловое обязательство, фиксирующее все вопросы кредита (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей и т.д.). Второй — ипотечный договор, в котором указываются права и обязанности сторон и другие условия о залоге недвижимости.

В США привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Первоначально ипотечные банки для выдачи ипотечных кредитов используют средства обычных банков. Затем различные займы объединяются в пул ипотек и передаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым открывается новый цикл займов на приобретение жилья. А на вторичном рынке кредитов в США происходит купля-продажа пулов уже созданных жилищных займов.

Классическая форма контрактных сбережений – строительные сберегательные кассы – действуют в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья в Германии финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта. Максимальный срок погашения займа – 12 лет.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов – так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. Франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. Франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества.

По мнению специалистов, работающих в сфере операций с недвижимым имуществом, «использование жилищных контрактных сбережений в России нецелесообразно в ближайшем будущем. Эта система ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения другой части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Кроме того, основной проблемой реализации системы контрактных сбережений сегодня в России являются отрицательные рыночные процентные ставки по вкладам (то есть ниже инфляции) и, безусловно, высокий уровень инфляции. Еще одна проблема, снижающая надежность системы контрактных сбережений, состоит в неконтролируемости процесса. В случае повышения темпов инфляции и процентных ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение объемов правительственных субсидий» [17].

В США существует и вторичный рынок кредитов. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (“Фенни Мэй”), Государственная национальная ипотечная ассоциация (“Джинни Мэй”) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (“Фредди Мек”). Они покупают займы у ипотечных банков, приобретая право кредитора на заложенную недвижимость.

В России был использован опыт США по организации вторичного рынка. Операторами вторичного рынка ипотечных кредитов стали агентства по ипотечному кредитованию. Однако применение американского опыта на данный момент не представляется назвать удачным в силу ряда причин: 1) размеры бюджетных ресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора достаточно ограничены; 2) высокий кредитный риск при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы.

Второй распространенной схемой ипотечного жилищного кредитования является модель депозитного института. По данной схеме все граждане независимо от уровня доходов имеют право на участие в программе. В соответствии со сберегательными контрактами граждане в течение нескольких лет вносят средства по определенному плану, выполнив который они могут получить кредит в пределах общей суммы сбережений. Максимальная сумма накопленных средств обычно составляет 12—15 тыс. долл. США. Таким образом, в результате вкладчики, с трудом удовлетворяющие требования к заемщику, предъявляемые коммерческим банком, но аккуратно выполняющие свои обязательства по контракту, имеют возможность взять кредит в сбербанке. Подобная практика получила распространение в ряде европейских стран (Epargne-Logement — во Франции; Bausparkassen — в Германии).

Практика ипотеки в западных странах постоянно гарантирует активность государства в ипотечных отношениях. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка.

В России имеются государственные льготы в сфере ипотечного жилищного кредитования, но в первую очередь они предоставляются молодым семьям, малообеспеченным семьям, многодетным семьям и работникам бюджетных предприятий.

Изучение зарубежного опыта жилищного кредитования показало: в европейском и американском законодательстве в рамках процедуры обращения взыскания действует ряд защитных механизмов в отношении, как должников, так и собственников. Так, в США существуют специальные таможенные суды, в Германии — Федеральный трудовой суд, Федеральный социальный суд, Федеральный суд по делам правовой защиты промышленной собственности.

По справедливому мнению Кабалоевой Б.В., «Россия нуждается в специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела об ипотеке» [19]. В настоящее время эта сторона ипотечного кредитования является для россиян наиболее актуальной. Закон о банкротстве физических лиц вступает в силу только летом 2015 года. Между тем, просроченная задолженность россиян по кредитам с начала 2015 года увеличилась более чем на 50% и продолжает расти рекордными темпами.