2.2 Аналитический обзор работы ведущих ипотечных банков.Тенденции, проблемы развития ипотечного кредитования, пути их решения

Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации РУСИПОТЕКА опубликовал рейтинг ведущих ипотечных банков по итогам работы в 2014 году. Как и в предыдущих годах, лидерами стали банки с государственным участием. Ведущее место занял Сбербанк, объем выдачи ипотечного кредита которого в 2,58 раз превышает объема выдачи банка ВТБ 24. Третье место занял Газпром (таблица 2).

Таблица 2 – Сводная таблица работы ведущих ипотечных банков в 2014 году

	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. рублей	Количество выданных ипотечных кредитов	Прирост объема выданных кредитов по отношению к 2013 году, %
1	ОАО «Сбербанк России»	629 761	432 660	41
2	ЗАО «Банк ВТБ 24»	243 336	143 364	54
3	ЗАО «Газпромбанк»	78 198	36 931	22
4	Дельтакредит	28 135	10 867	24
5	Связь-Банк	17 906	8 810	16
6	ПАО «Росбанк»	17 606	8 444	- 0,2
7	АО «Райффайзенбанк»	17 200	-	87
8	ОАО «Банк Москвы»	14 706	7 097	210
9	Банк «Возрождение»	14 454	6 586	22
1	ОАО «Уралсиб»	13 388	8 836	- 4

Введение санкций по отношению к России в 2014 году со стороны западных стран и США вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. С момента повышения ключевой ставки Центробанка России в декабре 2014 года до 17% спрос на ипотеку снизился (на 10%) За январь-февраль 2015 года просроченная задолженность жителей России по ипотеке увеличилась на 16,9% и составила 53,9 млрд. рублей при росте ипотечного портфеля на 1,9% до 3,589 трлн. рублей. Такие данные приводит коллекторское агентство «Секвойя кредит консолидейшн».

По информации экспертов Informing.ru, быстрее просрочка росла только в январе-феврале 2009 года (+25%). Относительно января-февраля 2014 года темп роста просрочки на 01.03.2015 г. вырос в 4,2 раза — тогда рост долгов составил 3,7% при росте портфеля на 3,6% (2,638 трлн. рублей). Отметим, просрочка по валютной ипотеке выросла на 37%, по рублевой ипотеке — 5,5%.

С учётом сложившихся обстоятельств, с января 2015 года российские банки ввели ряд нововведений, касающихся выдачи ипотечных жилищных кредитов.

А именно:

1) главные банковские нововведения – увеличение размера первоначального взноса, отмена в ряде банков программ кредитования для заемщиков с «серым» доходом, повышение процента строительной готовности для аккредитации новостроек, широкий круг требований к опыту и финансовым показателям застройщика;

2) система проверки заемщиков особенно не изменилась, так как после кризиса 2008 года банки отработали очень четкую и эффективную проверку заемщиков, чтобы минимизировать свои риски увеличения просрочек по кредитам; к тому же в настоящее время повышен первоначальный взнос с целью отсеивания неплатежеспособных заемщиков;

3) больше всего от нововведений досталось самим объектам кредитования – дома на низкой стадии строительной готовности, которые возводят некрупные девелоперы, в банках сейчас аккредитоваться не могут (банки боятся в кризис остаться с недостроенными или проблемными объектами);

4) на 13 января 2015 года средний уровень ставок по жилищным кредитам был примерно на том же уровне, что он был в 2009 году (в среднем 17-21%) – в итоге в 2009 году спрос на жилищные кредиты упал более чем в 4 раза (см. схему 1).

В целях поддержки граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья, а также строительной отрасли, 17 марта 2015 года Правительство РФ приняло Постановление, согласно которому жилищные (ипотечные) кредиты (займы) для приобретения жилых помещений на первичном рынке, выданные в период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года, будут предоставляться гражданам по ставке 12% годовых. На реализацию данного Постановления предусматриваются средства федерального бюджета в размере 20 млрд. рублей в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы из «антикризисного фонда». Субсидии будут получать кредитные организации с объёмом выдачи жилищных (ипотечных) кредитов не менее 300 млн. рублей ежемесячно. Кредитные организации, выдающие меньший объём кредитов, а также организации, выдающие займы, будут участвовать в этих мероприятиях через АИЖК. Объём выдачи кредитов по данному мероприятию составит до 400 млрд. рублей.

В Постановлении Правительства РФ обращает на себя тот факт, что снижение процентной ставки касается только первичного рынка жилья. Представляется, что из-за высокого первоначального взноса, низкого уровня доходов и высокой процентной ставки ипотеки на вторичное жильё около 90 % населения не будут иметь возможности получить кредит. Кроме этого, тяжелая экономическая ситуация, сложившаяся в стране, может привести к появлению объектов незавершенного строительства. Это повлечет за собой рост числа обманутых дольщиков.

Изучение научной литературы и мнений специалистов банковской сферы привёл к убеждению, в нынешних условиях брать ипотечный кредит на покупку жилья не стоит по трём причинам: 1) ставки слишком высокие, к тому же есть уверенность, что вскоре они снизятся не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья; 2) брать на себя кредитные обязательства во время кризиса слишком рискованно, в Минэкономразвития прогнозируют – зарплаты россиян будут снижаться, а безработица расти; 3) как показывает статистика, во время кризисов цены на жильё падают, т.к. доходы населения падают, и, как следствие этого явления, предложение превышает спрос.

Исходя из этих обстоятельств, можно предположить, что покупать квартиру имеет смысл либо в конце 2015 года, либо в первой половине 2016 года. К этому времени ставки по ипотеке должны вернуться на более-менее нормальный уровень, а цены на жильё снизятся. В 2015-2016 гг. скорее всего, банки будут конкурировать, и пытаться привлечь больше клиентов за счёт сервиса и уровня обслуживания клиентов, возможно за счёт более лояльных требований к заёмщику. А пока этого не случилось, нужно копить деньги на первоначальный взнос. Чем больше он будет, тем лучше.