17. Как должна разрешаться коллизия исключительного права и правана переоформление недвижимого имущества?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04.

Постановление Президиума вас рф от 05.07.2005 n 15524/04Извлечение

ООО "СТП" (далее - общество "СТП") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее - комитет) и предпринимателю Шульгину В.Г. (далее - предприниматель) о признании недействительным заключенного между комитетом и предпринимателем договора от 20.12.2002 N 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, общей площадью 14 420 кв. метров (кадастровый номер 38:36:000020:0399).

Решением суда первой инстанции от 19.04.2004 в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.07.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 27.09.2004 названные судебные акты оставил без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, в остальной части - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Исковое требование общества "СТП" мотивировано тем, что оно, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишено предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения упомянутого договора купли-продажи участка комитетом и предпринимателем.

Отказав в удовлетворении иска, суды сочли, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства.

Данный спор возник в отношении земельного участка, являющегося частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения.

Между закрытым акционерным обществом "Торгово-промышленная компания "ВСКБ"" (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15.09.1998 N 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха N 3) общей площадью 9433,3 кв. метра, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.01.1999.

Постановлением мэра города Иркутска от 21.12.2000 N 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения" (правопреемника Иркутского завода тяжелого машиностроения) была изъята часть земельного участка площадью 14 420 кв. метра, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Впоследствии распоряжением комитета от 16.12.2002 N 21/п указанный земельный участок (кадастровый номер 38:36:000020:0399) предоставлен предпринимателю в собственность.

Затем между предпринимателем и комитетом заключен договор от 20.12.2002 N 10 купли-продажи того же земельного участка.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему здания механосборочного цеха N 3 располагается также здание электроподстанции N 5.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

 ñèëó пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора от 20.12.2002 N 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу "Завод тяжелого машиностроения" (правопредшественнику общества "СТП"), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции N 5.

Вывод судов о том, что при продаже здания электроподстанции N 5 к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества "СТП" на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 N 10.

Таким образом, договор от 20.12.2002 N 10 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции N 5 и которая необходима для ее использования.

18. Если носитель субъективного гражданского права(первоначальный собственник недвижимого имущества) не реализовалпринадлежащее ему исключительноеправо в сфере приватизации земли, то переходит ли оно в порядкематериального правопреемства к егоправопреемнику (новому собственнику недвижимого имущества)?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 (вопрос 17).

19. Допустим ли переход в порядке материальногоправопреемства права на переоформление новомусобственнику недвижимого имущества, который не можетбыть землепользователем, как его правопредшественник(первоначальный собственник указанного имущества)â ñèëó ï. 3 ñò. 20 ÇÊ?

Ñì.: ï. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

20. Допустим ли отказ в оформлении права общей долевойсобственности на земельный участок, на которомрасположен жилой дом, квартиры которого находятсяв частной собственности, по мотиву непредставления акта разрешенногоиспользования земельного участка?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 781/06; определение ÑÊ ÃÄ ÂÑ ÐÔ îò 28.03.2007 ïî äåëó N 5-Ã07-7.