§ 4. Иные земельно-правовые сделки

На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков. Относительно недавно был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержащий несколько статей о залоге земель. Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулируются гражданским законодательством, хотя некоторые особенности совершения сделки мены установлены ЗК (ст. 37). В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информация о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. В качестве альтернативы допускается право такого лица требовать доплаты. В частности, неясно, возможны ли такого рода сделки с государственными и муниципальными землями, насколько применимы правила гражданского зако-нодательства к таким землям, могут ли обмениваться земельные

¹ См. постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. № 718 «О резервировании земельных участков для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3389. § 4. Иные земельно-правовые сделки 135

V

Глава 8. Земельно-правовые сделки

участки разного целевого назначения, могут ли юридические лица обмениваться земельными участками с

физическими.

Определенные особенности совершения сделок мены, отражающие специфику земельных отношений,

учтены при регулировании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили

узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной

собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользования. Да и здесь из-за

высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более

надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок.

Мена земельных участков является земельно-правовой сдел- кой, близкой по сути, и* процедуре к купле-

продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сто- рон, по их

инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров,

установленными для купли-продажи земельных участков (гл. 30 ГК РФ). Пример- ная форма договора мены

установлена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629.

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделками мены и купли-продажи заключается в том,

что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный

участок служит право собственности на

другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том

числе земельные доли в , общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит

обмен этими правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. Однако, как и в случае купли-продажи,

эти процедуры не разработаны и поэтому на практике либо невозможны, либо ограничены. Применительно

к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные

участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются.

К обмениваемым земельным участкам предъявляются определенные требования. По общим нормам

гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки.

«Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых

земельных участ-

ков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже

по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некоторые ограничения установлены для

обмена правами на земельные доли в общей собственности сельскохозяйственных коммерческих

предприятий: Так, исходя из смысла законодательства, земельная доля может быть обменена только на

имущественный пай в данном хозяйстве, принадлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом

хозяйстве. При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются

правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указывается

денежный эквивалент имущественного пая.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной

http://www.natahaus.ru/

собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добровольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если поступил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

136