Глава 1. Сущность офисной недвижимости

1.1.Понятие офисной недвижимости

Офис – это место, которое способно приносить прибыль по всем направлениям, как выдавать определенный продукт, который потом будет использоваться в дальнейшем, так и способствовать развитию экономики отдельно взятого района или города.

Следует отметить, что под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, как крупные, так и мелкие. Очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определение, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость одна из самых востребованных на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся [7].

Правильный выбор офисного помещения важен для любой компании, вне зависимости от её размеров и рода деятельности. Ведь, если человека встречают по одежке, то успешность, эффективность и будущие перспективы организации клиенты склонны оценивать, прежде всего, по местоположению, внешнему виду и отделке главного офис. Более того, хороший офис ценен не только для облегчения внешних коммуникаций, но и добавляет компании престижа в глазах собственного персонала. Неслучайно местоположение офиса в последние годы стало одним из ключевых пунктов, влияющих на решение, которое принимают потенциальные сотрудники при выборе того или иного места работы.

В связи с этим к выбору нового офиса необходимо подходить с особой тщательностью. Так, консультанты советуют, прежде всего, учитывать функции, которые будет выполнять искомое офисное помещение. Многое здесь зависит от рода деятельности. Например, компании, связанные с перевозками тяготеют к близости к складским помещениям. Если же компания ищет представительский офис или помещение для штаб-квартиры, основное внимание уделяется престижному местоположению и презентабельности здания. При этом параметр престижности особенно актуален для компаний, работающих с большими потоками статусных клиентов. В основном это банки, юридические и консалтинговые компании. Другим важным моментом является масштаб. Так, компания любого профиля, доросшая до внешнеэкономических связей, будет ориентироваться на высококлассное помещение и не будет экономить на аренде в ущерб имиджу. Что касается инженерной оснащенности объекта, то здесь каждый арендатор должен соотнести уровень арендной ставки, которую он платит и уровень благ, которые он получает. Следует заметить, что величина арендных ставок также может варьироваться в зависимости от этажа на котором этот офис будет расположен.

Решение о том, арендовать помещение для развития бизнеса или приобрести для этих целей новый офис, принимается в каждом конкретном случае, исходя из политики и возможностей компании и предпочтений ее руководства. Кроме того, существуют фирмы, профессиональная деятельность которых связана с проведением различных операций с коммерческой недвижимостью. Например, они покупают нежилое помещение, делают там хороший ремонт, проводят инженерные коммуникации для того, чтобы впоследствии продать офис по цене, превышающей первоначальную стоимость помещения. Другой вариант – покупка офисной недвижимости, которую планируется в будущем постоянно сдавать в аренду. Не следует забывать, что недвижимость, в особенности коммерческая, – это своеобразный капитал и может приносить своему владельцу значительные доходы.

Так было раньше, есть сейчас, и будет в будущем: кто-то предпочитает иметь собственные помещения для работы, кто-то – их арендовать. К примеру, солидные компании, имеющие возможность в любой момент изъять большие средства из оборота, делают выбор в пользу покупки офисного здания, что вполне оправданно. Ведь долговременная аренда хорошего офиса стоит недешево. К тому же собственным зданием можно распоряжаться как угодно, вплоть до его продажи, если возникнет такая необходимость. Офисная недвижимость всегда в цене, так что компания ничего не потеряет и в этом случае.

В основном компании стараются арендовать офисные помещения. Покупают же здания в основном банковские структуры и крупные производственные корпорации. Чаще всего необходимость переезда в новый офис обусловлена расширением компании и ростом числа сотрудников, поэтому, рассчитывая, сколько квадратных метров вам понадобится в новом помещения, следует исходить из их предполагаемого количества, а также учитывать возможности для расширения. На сегодняшний день нормы по количеству рабочих мест на сотрудника определяются ГОСТами и другими нормативными документами, регулирующими санитарные условия труда, хотя российские и западные стандарты в этой сфере практически унифицировались.

Основное предназначение офисной недвижимости – это генерация дохода. Соответственно, девелопмент офисной недвижимости направлен на создание зданий, которые в перспективе будут гарантировано приносить высокий доход своим владельцам. Однако, обеспечить доход можно только в результате профессионального подхода к управлению офисной недвижимостью, который включает в себя все возможные процессы, которые происходят в здании, начиная от управления арендными отношениями до технического обслуживания.

Зачастую самостоятельно разобраться в современной классификации офисной недвижимости, сделать правильный выбор, найти офис или помещение под офис, которые бы полностью соответствовали ожиданиям и потребностям фирмы, задача не из простых. Решение подобных вопросов требует колоссального количества времени, а также определенных знаний и кругозора в таких сферах, как: офисная недвижимость, офисные помещения или офисы.

Каждая управляющая компания на сегодняшний день предлагает целый спектр услуг по сопровождению проекта недвижимости с самого начального этапа. Так же как консалтинговые компании предлагают свои услуги по созданию концепции, управляющие – уже на этом начальном этапе смогут согласовать работу объекта с точки зрения его функционирования в перспективе. Это очень важно, так как, являясь профессионалами в вопросах управления объектом, они смогут привнести в концепцию данного проекта множество полезных моментов, которые связаны именно со сферой обслуживания и управления. Такими могут быть как самые обычные вещи, к примеру, устройство парковки, так и более сложные, например, какое инженерное оборудование лучше применять, где его лучше установить, какие принципы работы использовать и прочее. Очень желательно, чтобы управляющая компания, которая предоставляет консультационные услуги в процессе постройки помещения, взяла объект в управление и после введения его в эксплуатацию.