Заліковий модуль 2 . Договірне право (Особлива частина) Змістовий модуль 4. Договори про передачу майна у власність Договір купівлі-продажу

1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу посідає центральне місце в системі договір­них відносин. Особливе значення даного правочину полягає в тому, що він є найпоширенішою підставою переходу права власності. Так, даним договором опосередковується придбання продуктів харчуван­ня та одягу, житла та автотранспортних засобів тощо; за допомогою нього здійснюється багато видів підприємницької діяльності, зокре­ма торговельна.

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність дру­гій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Різноманітність договорів купівлі-продажу є надзвичайно вели­кою, оскільки потреби суб'єктів цивільного права постійно зроста­ють і диференціюються.

З урахуванням особливостей організаційно-правових форм тор­гівлі, відчужуваних об'єктів, способу укладення та виконання дого­вору можна виділити такі види договорів купівлі-продажу:

- договори купівлі-продажу в оптовій і роздрібній торгівлі;

- договори купівлі-продажу, які укладаються на біржах і аукціонах;

- договори купівлі-продажу, що укладаються у внутрішньому і в зовнішньоекономічному обігу;

- договори купівлі-продажу земельних ділянок, валютних цінностей, жилих будинків, квартир, автотранспортних засобів тощо;

- договори купівлі-продажу на умовах комісії та консигнації;

- договори купівлі-продажу об'єктів приватизації;

- деривативи (форвардні, ф'ючерсні та опціонні договори купівлі-продажу) та ін.

Крім того, специфічними різновидами договору купівлі-продажу, відповідно до ЦК України, слід вважати договори поставки, конт­рактації сільськогосподарської продукції, постачання енергетични­ми та іншими ресурсами через приєднану мережу та договір міни.

Кожен з даних видів має певні особливості щодо порядку укла­дення й виконання, визначення прав та обов'язків сторін, правових наслідків невиконання (неналежного виконання) договору тощо.

Необхідно враховувати, що до договору купівлі-продажу на бір­жах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються за­гальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їх суті (ч. 4 ст. 656 ЦК України).

Договір купівлі-продажу може бути реальним (є укладеним з мо­менту передачі продавцем товару покупцеві) або консенсуальним (права та обов'язки сторін виникають у момент досягнення ними згоди щодо всіх істотних умов), двостороннім (права та обов'язки виникають як у продавця, так і в покупця) та відплатним (поку­пець сплачує за товар певну грошову суму).

Сторонами договору купівлі-продажу виступають продавець і покупець. Ними можуть бути будь-які суб'єкти цивільних право­відносин: фізичні та юридичні особи, держава. Однак можливості кожного з цих суб'єктів виступати сторонами договору купівлі-продажу не завжди рівні, що залежить від обсягу їх право- та діє­здатності, форми власності товару, який є предметом даного дого­вору, його правового режиму тощо.

Продавцем є власник майна або уповноважена ним особа, ос­кільки, згідно зі ст. 658 ЦК України, тільки йому належить право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших ви­падків, встановлених законом. Інакше кажучи, приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право ли­ше його власник, адже за договором купівлі-продажу продавець зо­бов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право влас­ності на нього.

Іншими випадками продажу майна без згоди не це власника, крім примусового, можна вважати встановлений окремими норма­тивно-правовими актами особливий порядок реалізації невитребуваних речей, відправлених через органи зв'язку, виготовлених підрядником за договором побутового підряду, невитребуваних ван­тажів і багажу на транспорті тощо.

Якщо продавцем майна може бути лише певна особа, тобто, як правило, власник, то покупцем може бути будь-яка особа.

До істотних умов договору купівлі-продажу належать умови про його предмет та ціну.

Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути: товар, який є у продавця на момент укла­дення договору або буде створений (придбаний, набутий) продав­цем у майбутньому, майнові права та право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру.

Отже, предметом договору купівлі-продажу можуть бути: окрема індивідуально визначена річ (квартира, будинок, земля, меблі то­що), родові речі (мука, овочі, папір, бензин тощо), а також певна сукупність прав і обов'язків (частка у статутному фонді товариства з обмеженою відповідальністю, підприємство, знак для товарів і послуг тощо). Тобто предметом договору купівлі-продажу можуть бути всі об'єкти, що відповідно до Закону України «Про власність» від 7 лютого 1991 р. можуть належати юридичним або фізичним особам на праві власності.

Кожна держава вправі визначати об'єкти, які з міркувань дер­жавної безпеки або з інших підстав не повинні бути у власності тих чи інших суб'єктів або мають набуватися з дотриманням спеціаль­них правил. Тому Постановою Верховної Ради України «Про право власності на окремі види майна» від 17 червня 1992 р. № 2471-ХП було затверджено Перелік видів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об'єднань, міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України (далі – Перелік) та Спеціальний порядок набуття права власності грома­дянами на окремі види майна (далі – Порядок).

До Переліку, зокрема, включені: зброя, боєприпаси (крім мис­ливської і пневматичної зброї, зазначеної в додатку № 2 до вказаної Постанови, і боєприпасів до неї, а також спортивної зброї і боєпри­пасів до неї, що придбаваються громадськими об'єднаннями з доз­волу органів внутрішніх справ), бойова і спеціальна військова тех­ніка, ракетно-космічні комплекси; вибухові речовини і засоби вибуху, всі види ракетного палива, а також спеціальні матеріали та обладнання для його виробництва; бойові отруйні речовини; наркотичні, психотропні, сильнодіючі отруйні лікарські засоби (за винятком отримуваних громадянами за призначенням лікаря); протиградові установки; державні еталони одиниць фізичних вели­чин; спеціальні технічні засоби негласного отримання інформації (зазначені засоби не можуть також перебувати у власності юридич­них осіб недержавних форм власності); електрошокові пристрої та спеціальні засоби, що застосовуються правоохоронними органами, крім газових пістолетів і револьверів та патронів до них, заря­джених речовинами сльозоточивої та дратівної дії.

Право власності на окремі види майна, згідно з Порядком, грома­дяни набувають з відповідного дозволу, що надається:

1) на вогнепальну гладкоствольну мисливську зброю особам, які досягли 21-річного віку; вогнепальну мисливську нарізну зброю (мисливські карабіни, гвинтівки, комбіновану зброю з нарізними стволами) особам, які досягли 25-річного віку; га­зові пістолети, револьвери і патрони до них, заряджені речо­винами сльозоточивої та дратівної дії, особам, які досягли 18-річного віку; холодну зброю та пневматичну зброю калібру понад 4,5 мм і швидкістю польоту кулі понад 100 м/с особам, які досягли 18-річного віку – органами внутрішніх справ за місцем проживання цих осіб;

2) на об'єкти, що перебувають на державному обліку як пам'ят­ки історії та культури, - спеціально уповноваженими держав­ними органами охорони пам'яток історії та культури (Мін-культури, Мінінвестбудом і Головархівом України);

3) на радіоактивні речовини – Державним комітетом України з ядерної та радіаційної безпеки у разі наявності висновку органів територіальної санітарно-епідеміологічної служби про можливість використання цих речовин майбутнім власником в існуючих у нього умовах.

Важливим при визначенні предмета договору є не лише вид майна, а й інші його характеристики, такі як кількість, асорти­мент, якість, комплектність, тара та упаковка тощо.

Відповідно до ст. 669 ЦК України кількість товару, що прода­ється, встановлюється у договорі купівлі-продажу у відповідних одиницях виміру або грошовому вираженні. Умова щодо кількості товару може бути погоджена шляхом встановлення у договорі ку­півлі-продажу порядку визначення цієї кількості.

Якщо за договором купівлі-продажу переданню підлягає товар у певному співвідношенні за видами, моделями, розмірами, кольо­рами або іншими ознаками (асортимент), продавець зобов'язаний передати покупцеві товар в асортименті, погодженому сторонами (ч. 1 ст. 671 ЦК України). Погодження асортименту товарів може бути проведено як у самому тексті договору купівлі-продажу, так і в специфікаціях чи інших документах, що є невід'ємними частинами договору купівлі-продажу.

У разі, коли договором купівлі-продажу асортимент товару не встановлений або асортимент не був визначений у порядку, вста­новленому договором, але із суті зобов'язання випливає, що товар підлягає переданню покупцеві в асортименті, продавець має право передати покупцеві товар в асортименті виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві на момент укладення договору, або від­мовитися від договору.

Продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого від­повідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в дого­ворі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'я­заний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Якщо продавець при укла­денні договору купівлі-продажу був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, він повинен передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети (ст. 673 ЦК України). Мета договору може бути повідомлена продавцю у ході переговорів чи іншим шляхом, однак у будь-якому разі до підпи­сання договору.

У разі продажу товару за зразком та (або) описом продавець пови­нен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або) опи­су. Зразок товару – це виріб, споживчі характеристики якості яко­го відповідають вимогам товару, що передається. Описом товарів є перелік споживчих характеристик, які повинен мати товар.

Договором або законом може бути встановлений строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк). Крім того, законом або іншими нормативно-правовими актами може бу­ти встановлений строк, зі спливом якого товар вважається непри­датним для використання за призначенням (строк придатності).

Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, що відпові­дає умові договору купівлі-продажу щодо комплектності. Якщо до­говором купівлі-продажу не встановлено умов щодо комплектності товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, комп­лектність якого визначається звичаями ділового обороту або інши­ми вимогами, що звичайно ставляться (ст. 682 ЦК України).

У разі, коли договором купівлі-продажу встановлений обов'язок продавця передати покупцеві певний набір товару в комплекті (комплект товару), зобов'язання є виконаним з моменту передання продавцем усього товару, включеного до комплекту. Продавець зо­бов'язаний передати весь товар, який входить до комплекту, одно­часно, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання (ст. 683 ЦК України).

Згідно зі ст. 685 ЦК України продавець зобов'язаний передати покупцеві товар у тарі та (або) в упаковці, якщо інше не встанов­лено договором купівлі-продажу або не випливає із суті зобов'я­зання. Обов'язок передання товару в тарі та (або) в упаковці не по­ширюється на товари, які за своїм характером не потребують застосування тари та (або) упакування.

Товар має бути переданий у тарі та (або) упакований звичайним для нього способом в упаковку, а за їх відсутності – способом, який забезпечує схоронність товару цього роду за звичайних умов збері­гання і транспортування, якщо договором купівлі-продажу не вста­новлено вимог щодо тари та (або) упаковки. Продавець, який здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язаний передати покуп­цеві товар у тарі та (або) в упаковці, що відповідають вимогам, вста­новленим актами цивільного законодавства.

Перевірка додержання продавцем умов договору купівлі-продажу щодо кількості, асортименту, якості, комплектності, тари та (або) упаковки товару та інших умов здійснюється у випадках та в поряд­ку, встановлених договором, актами цивільного законодавства, а якщо такий порядок не встановлений – відповідно до звичаїв діло­вого обороту або вимог, що звичайно ставляться в таких випадках.

Якщо нормативно-правовими актами з питань стандартизації встановлено вимоги щодо порядку перевірки кількості, асортимен­ту, якості, комплектності, тари та (або) упаковки товару, порядок перевірки, визначений договором, має відповідати цим вимогам (ст. 687 ЦК України).

У зв'язку з тим, що продавець повинен забезпечити перехід пра­ва власності на проданий товар (предмет договору) до покупця, важ­ливого значення набуває питання про момент виникнення права власності в покупця, оскільки від цього багато в чому залежать можливість захисту прав сторін, а також перехід ризику випадко­вого знищення або випадкового пошкодження товару. Дане питан­ня має вирішуватися на підставі положень ст. 334 ЦК України, від­повідно до якої право власності в набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено до­говором або законом.

Договором може бути встановлено, що право власності на пере­даний покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, як­що інше не встановлено договором, законом або не випливає із приз­начення та властивостей товару (ч. 1 ст. 697 ЦК України).

Іншою істотною умовою договору купівлі-продажу є ціна – певна грошова сума, що сплачується покупцем за отриману від продавця річ.

Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена в дого­ворі й не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до ст. 632 ЦК України, а також здійснити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного за­конодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Якщо ціну встановлено залежно від ваги товару, вона визнача­ється за вагою нетто, якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу. У разі, коли договором купівлі-продажу встановлено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють ціну товару (собівартість, затрати тощо), але при цьому не визна­чено способу її перегляду, ціна визначається виходячи із співвідно­шення цих показників на момент укладення договору і на момент передання товару (ст. 691 ЦК України).

Продаж майна провадиться за цінами, що визначаються сторо­нами, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Так, Закон України «Про ціни і ціноутворення» від 3 грудня 1990 р. визначає основні принципи встановлення й застосування цін і тарифів та ор­ганізацію контролю за їх дотриманням на території України.

За загальним правилом, покупець зобов'язаний сплатити про­давцеві повну ціну переданого товару після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо догово­ром або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару (ч. 1 ст. 692 ЦК України). Проте договором ку­півлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу (ч. 2 ст. 692 ЦК України), продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу (ст. 694, 695 ЦК України), а також вста­новлено обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (ст. 693 ЦК України). Оплата прид­баного майна здійснюється у грошовому виразі (у готівковій або безготівковій формі) – у національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом.

Важливе значення має питання зовнішнього оформлення домов­леності сторін. Отже, договір купівлі-продажу укладається в усній чи письмовій формі відповідно до загальних вимог ЦК України до форми правочинів (ст. 205-210 ЦК України).

Однак ЦК України містить спеціальні положення щодо форми договору купівлі-продажу нерухомого майна, де зазначається, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному пос­відченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК України).

Реєстрація права власності на нерухоме майно в Україні здійс­нюється відповідно до Тимчасового положення про порядок держав­ної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого на­казом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5. Відповідно до п.1.3 даного Положення державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро техніч­ної інвентаризації (БТІ) у межах визначених адміністративно-тери­торіальних одиниць. Здійснення державної реєстрації прав влас­ності на нерухоме майно в межах одного населеного пункту кількома БТІ не допускається.