1. Усеченно – открытая модель.

Данная модель является одной из наиболее распространенных и традиционных в мировой практике. Она в основном замыкается в рам­ках первичного ипотечного рынка. В рамках этой модели универсальные банки для финансирования ипотечных жилищных кредитов используют депозиты и вклады юридических лиц и населения, а полученные от клиентов закладные по выданным кредитам используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Т.к. в данной модели источники средств являются произвольными, т.е. как собственные, так и средства клиентов, то данную модель еще называют депозитной или моделью универсального банка.

Универсальные коммерческие банки осуществляют широкий круг банковских операций — от предоставления кредитов до инвестиций в различные инвестиционные инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. До недавнего времени они играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась, в 1990–е годы, когда из-за ослабления традиционного банковского бизнеса, переориентации банков на работу с населением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в таких странах как Великобритания, Австралия, Германия, Южная Африка универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.

Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых коммерческими банками, в большинстве стран превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами.

Достоинство этой модели:

1) возможность использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для амортизации рисков и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности;

2) возможность использовать уже имеющиеся институты и финансовую инфраструктуру;

3) возможность выпускать ипотечные облигации для диверсификации ресурсной базы;

4) наличие широкой клиентуры и экономия на маркетинге ипотечных кредитов.

Недостатки модели:

1) необходимость увязки долгосрочных активов с краткосрочными пассивами;

2) более трудное управление кредитными рисками.

Поэтому очень часто при крупных универсальных банках создаются специализированные филиалы либо дочерние специализированные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование.

2. Сбалансированная автономная модель (модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель).

В основе функционирования данной модели лежит сберегательно – ссудный принцип. Т.е. финансирование кредитов осуществляется не за счет заимствований на открытом рынке капитала, а за счет:

– целевых долгосрочных жилищных вкладов населения по жилищным накопительным контрактам;

– платежей заемщиков по ссудам;

– государственных дотаций.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет толь­ко в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют стройсберкассы или кредитно-сберегательные организации (ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы), которые привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они функционируют во многих странах и различаются по следующим основным критериям:

1) степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. По данному критерию выделяют три типа ссудо – сберегательных учреждений:

а) полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов. К их числу относятся строительные сберегательные кассы — Bausparkassen — в Германии, Австрии, Чехии и Словакии;

б) относительно закрытого типа (строительные общества — Building Sosieties — в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции). В учреждениях данного типа кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заемщики;

в) открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации США — Saving and Loаns), в которых источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка существенно расширяет кредитные ресурсы этих организаций. Но вместе с этим увеличивается зависимость от внешних источников и риски.

Пример:

В результате эволюции строительные общества в Великобритании превратились в открытые кредитные организации, что потребовало усиления надзора за их деятельностью и доведения отчетности до уровня универсальных коммерческих банков.

2) условия долгосрочного контракта, на основе которого совершаются накопления и кредитование заемщиков. Так, при замкнутой системе стройсбережений в Германии, процентные ставки по вкладам и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок контракта. Во Франции в 1970 г. эта система была преобразована в «открытую» (относительно закрытый тип учреждений) и в качестве кредиторов стали выступать универсальные банки, а клиенты получили возможность накапливать средства на привлекательных условиях и не получать кредиты;

3) наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантии по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии, Чехии и Словакии;

4) влияние и поддержка со стороны государства. Существует практически во всех странах, но наиболее сильно и непосредственно реализуется в Германии, Чехии и Словакии через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок;

5) ограничения на активные операции. Существуют в той или иной форме везде, поскольку деятельность стройсберкасс и их аналогов носит сугубо целевой характер.

Преимущества сбалансированной автономной модели для заемщиков по сравнению с заемщиками ипотечных банков:

– процентные ставки по вкла­дам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищно­му накопительному вкладу;

– по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «при­выкает» к кредитной дисциплине.

Преимущества данной модели для банка:

– в течение накопительного периода происходит формирование кре­дитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовнос­ти осуществлять платежи по погашению кредита;

– банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего со­стояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыноч­ной цены заемных денег.