Размер аннуитетных платежей рассчитывается по следующей формуле

X = (S*r) / (1-(1+r)^(1-m)), где

X - размер аннуитетного платежа;

S - сумма кредита; r - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

m - срок кредита, в месяцах.

Б) дифференцированная схема предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Таким образом, на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме;

2) проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

3) ведется бухгалтерский учет операций;

4) Рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; ???

5) взимаются просроченные платежи;

6) ведется работа с проблемными кредитами:

7) переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

8) ведется отчетность по выданным кредитам.

Отдельно следует остановиться на составе расходов заемщика при ипотечном кредитовании. Схематично состав расходов можно изобразить следующим образом (рис. 2).

При любом кредитовании, в том числе и ипотечном, помимо процентов за кредит заемщик совершает дополнительные платежи. Состав дополнительных расходов заемщика при ипотечном кредитовании имеет свои особенности, а их величина может составлять до 10% от размера кредита.

Некоторые расходы заемщик выплачивает в виде разовых платежей. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, открытие ссудного счета (однако есть постановление Верховного Суда о незаконности таких сборов), оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, нотариальное заверение договора ипотеки, за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

К постоянным расходам в течение всего периода кредитования относятся:

– страхование объекта ипотеки и других рисков. Сумма страхового взноса составляет определенный процент от размера кредита. По мере уменьшения остатка задолженности заемщика она также уменьшается;

– ежемесячная или ежегодная плата за ведение ссудного счета (порядка 1% от оставшейся задолженности);

– комиссия за перевод средств, если для погашения кредита заемщик переводит средства с одного банковского счета на другой (не внутри банка).

Возможны и другие расходы.

Этап 7. Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Российской Федерации. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.