Доклад. Межевание на землях населенных пуктов

Правила межевания на землях населенных пунктов.

Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Главным критерием, с помощью которого определяется эти земли, являются установленные границы населенных пунктов.

Понятие «земли населенных пунктов» используется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную и территориальную сферы, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления по использованию земель и регулированию градостроительства. Это сфера, в пределах которой действуют правила землепользования и застройки, проекты планировки и другие документы, которые определяют правовой режим земель данной категории. Правовой режим данной категории земель имеет рад особенностей.

Во-первых, в состав этих земель включаются земли, которые используются в самых разнообразных целях: для застройки, размещения промышленных, транспортных и иных объектов. На них могут находиться особо охраняемые территории. Земли населенных пунктов могут использоваться для ведения сельского хозяйства. В этих случаях правовой режим таких земель аналогичен режиму соответствующих категорий земель.

Во-вторых, именно на этих землях в первую очередь должно осуществляться градостроительное зонирование, в результате которого определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Все земли, которые включены в границы градостроительного зонирования, подразделяются на соответствующие территориальные зоны. В-третьих, для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры населенных пунктов, эти земли должны использоваться на основе генеральных планов.

Основой правового режима земель населенных пунктов является планирование использования этих земель, которое осуществляется путем территориального планирования, в результате чего разрабатываются и утверждаются согласно ст. 23 ГрК РФ генеральные планы поселений и городских округов.

Подготовка генеральных планов осуществляется применительно ко всем территориям поселений и городских округов. Они включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения; автомобильных дорог, мостов, иных транспортных инженерных сооружений; других объектов. Содержание генеральных планов направлено на будущее развитие соответствующего населенного пункта, а то состояние, которое существует сейчас, отражено в документах по град. зонированию.

Результатом градостроительного зонирования становится утверждение правил землепользования и застройки. Эти правила разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и за-

конных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты
капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем
предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов
разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства (ст. 30 ГсК РФ). В содержание правил включаются	карта
градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На
основании правил землепользования и застройки земли населенных пунктов
подразделяются на соответствующие территориальные зоны. Тем самым
определяется их внутренняя структура.
Границы этих территориальных зон должны отвечать требованию

принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной

зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков	(жилого,	общественно-делового,
производственного, рекреационного и др.). Для земельных участков,
расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается
единый градостроительный регламент.		Градостроительный регламент
территориальной зоны определяет основу правового режима земельных
участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных
участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации
зданий, строений, сооружений.	В градостроительных регламентах
устанавливаются критерии определения видов разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства.

Регулируя условия определения видов разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства, ГрК РФ одновременно
предусматривает определенные границы, в рамках которых допускается такое
разрешенное использование. В качестве таковых выступают		предельные
(минимальные и (или) максимальные)	размеры земельных участков		и

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Могут устанавливаться предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство запрещено; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений и другие показатели (ст. 38 ГрК РФ).

В населенных пунктах при межевании, то есть при выделении в границах определенной территории земельных участков, должен учитываться весь указанный выше комплекс градостроительных норм и правил, главным образом - град. регламент, ведь именно он определяет минимальные и максимальные размеры земельных участков, что важно, в т.ч. при образовании земельных участков.

Межевание территорий населенных пунктов непосредственно связано с планировочной деятельностью. С одной стороны, межевание на уже застроенных территориях учитывает сложившуюся застройку и ранее выделенные земельные участки. С другой стороны, определение границ земельных участков на незастроенных территориях возможно только после планирования территории для нового строительства. При этом размеры и границы земельных участков определяются по правилам планировки и застройки конкретных зон, на территории которых эти земельные участки будут размещены.

Целью межевания является формирование земельных участков с точки зрения обеспечения эффективного землепользования, достигаемого путем рациональной планировки территории, включая соотношение застроенных и незастроенных территорий, отношения площадей строений к размерам земельных участков.

Согласно п.1 ст. 43 ГрК, межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны. Фактически межевание может происходить в два этапа:

1)межевание территории микрорайона (квартала) в целях образования новых и приведение в порядок существующих элементов планировочной структуры в условиях уплотнения застройки;

2)межевание земельного участка для подготовки сведений в целях постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на земельные участки и обременений в использовании земель.

При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или

предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

Межевание земель в условиях уплотнения застройки основано на следующих принципах: ограничение прав собственников на использование и развитие недвижимости в интересах сообщества граждан; публичность территориального планирования; открытость и доступность информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; участие граждан в принятии решений о территориальном планировании; регулирование баланса общественных и частных интересов; разграничение правовых и технических вопросов регулирования землепользования.

Важным инструментом на землях населенных пунктов являются комплексные кадастровые работы. «Комплексность» таких работ по замыслу законодателя заключается в их проведении в отношении большей части земель и земельных участков на территории квартала (или нескольких кварталов). Предполагается, что в результате, во-первых, будут образованы земельные участки под многоквартирными домами, территориями общего пользования, во-вторых, будут уточнены границы уже существующих земельных участков, по- ставленных на учет без точных границ («ранее учтенные земельные участки»), в-третьих, будут устранены технические и реестровые ошибки. Комплексные кадастровые работы в отношении определенной территории могут проводиться только один раз.

В результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается в установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.

Очевидно, что в первую очередь данная процедура перспективна для густозастроенных районов с высокой стоимостью земли. При названных фактических обстоятельствах проведение комплексных кадастровых работ может быть экономически выгодным для муниципальных образований. Во- первых, постановка земельных участков в населенных пунктах на учет – один из путей расширения налоговой базы для земельного налога. Во-вторых, Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы

регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 гг.)» предусмотрено ежегодное предоставление и распределение между бюджетами субъектов РФ субсидий из федерального бюджета на финансирование комплексных кадастровых работ. Одна из основ проведения комплексных кадастровых работ – недопустимость выборочного их проведения. Образование земельных участков в ходе проведения комплексных кадастровых работ позволяет:

1.установить земли, фактически занятые улицами, дорогами, скверами, бульварами и подобными объектами, образовать земельные участки и при необходимости зарегистрировать на них право муниципальной собственности;

2.создать дополнительную гарантию против приватизации земельных участков общего пользования собственниками строений (напр., нестационарных торговых объектов) за счет наличия информации об их границах в Едином государственном реестре недвижимости);

3.выявить или уточнить фактическую границу между улицей и кварталом, необходимую для образования земельных участков внутри квартала.