- •1.2. Признаки объектов недвижимости
- •1.3. Классификация объектов недвижимости
- •1.4. Право собственности на недвижимость
- •1.5. Виды операций (сделок) с недвижимостью
- •1.6. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2. Недвижимость спецефический объект оценки
- •2.1. Особенности недвижимости как объекта оценки
- •2.2. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
- •2.3. Принципы стоимостной оценки недвижимости
- •2.4. Необходимость анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости
- •2.5. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
- •2.6. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Рынок недвижимости особенности функционирования и приемы анализа
- •3.1. Особенности функционирования рынка недвижимости
- •3.2. Сегментация рынка недвижимости для целей оценки
- •3.3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы
- •4.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •4.2. Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости
- •4.3. Виды поправок, методы их рачета и внесения
- •4.4. Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости
- •5. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- •5.1. Общая характеристика доходного подхода
- •5.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5.3. Метод капитализации дохода
- •6. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •6.2. Оценка восстановительной стоимости недвижимости
- •6.3. Оценка общего накопительного износа
Материалы для подготовки к зачету по предмету
«Экономика недвижимости»
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. СОДЕРЖАНИЕ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Предмет экономики недвижимости – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.
Недвижимость (согласно ст. 130 ГК РФ) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
1.2. Признаки объектов недвижимости
Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.
Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т.д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.
Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.
Долговечность. Натуральная форма не меняется в процессе эксплуатации, сохраняется в течение всего срока жизни.
Если говорить о “чистой” земле, то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они
требуют либо ремонта, либо замены).
Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
1.3. Классификация объектов недвижимости
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.)
Признаками классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы, на каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней.
Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-двух – и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.
Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:
-
наличие только одной ступени классификации;
-
разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
-
высокая информация насыщенность.
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.