- •1.2. Признаки объектов недвижимости
- •1.3. Классификация объектов недвижимости
- •1.4. Право собственности на недвижимость
- •1.5. Виды операций (сделок) с недвижимостью
- •1.6. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2. Недвижимость спецефический объект оценки
- •2.1. Особенности недвижимости как объекта оценки
- •2.2. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
- •2.3. Принципы стоимостной оценки недвижимости
- •2.4. Необходимость анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости
- •2.5. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
- •2.6. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Рынок недвижимости особенности функционирования и приемы анализа
- •3.1. Особенности функционирования рынка недвижимости
- •3.2. Сегментация рынка недвижимости для целей оценки
- •3.3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы
- •4.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •4.2. Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости
- •4.3. Виды поправок, методы их рачета и внесения
- •4.4. Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости
- •5. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- •5.1. Общая характеристика доходного подхода
- •5.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5.3. Метод капитализации дохода
- •6. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •6.2. Оценка восстановительной стоимости недвижимости
- •6.3. Оценка общего накопительного износа
1.4. Право собственности на недвижимость
Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.
Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:
1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.
Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.
Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:
1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;
3) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
1.5. Виды операций (сделок) с недвижимостью
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.
Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов:
• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.
Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.