- •Тема №1. Обязательство по передаче имущества в собственность.
- •Тема №2. Договор купли-продажи.
- •Права и обязанности сторон.
- •Тема №3. Договор мены.
- •Тема №4. Договор розничной купли-продажи.
- •Тема №5. Договор международной купли-продажи.
- •Тема №6. Биржевая купля-продажа.
- •Тема №7. Договор купли-продажи недвижимости.
- •Тема №8. Договор купли-продажи жилых помещений.
- •Тема №9. Договор купли-продажи земельных участков.
- •Тема №10. Договор купли-продажи предприятий.
- •Тема №11. Договор поставки.
- •Тема №12. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
- •Тема №13. Договор контрактации.
- •Тема №14. Договор энергоснабжения.
- •Тема №15. Договор дарения.
- •15. Ограничения и запрещения дарения. Отмена дарения.
- •Тема №16. Договор ренты.
- •Тема №17. Договор аренды (имущественного найма).
- •Права и обязанности сторон договора аренды.
- •Тема №18. Договор проката.
- •Тема №19. Договор аренды транспортных средств.
- •Тема №20. Договор аренды зданий и сооружений.
- •1) Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения.
- •2) Размер арендной платы.
- •Тема №21. Договор аренды предприятий: понятие, форма, существенные условия, права и обязанности сторон.
- •Тема №22. Договор финансовой аренды (лизинга).
- •Тема №23. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды).
- •Тема №24. Жилищные правоотношения.
- •Тема №25. Договор найма жилого помещения.
- •Тема №26. Договор социального найма жилого помещения.
- •3 Порядка выселение:
- •Тема №27. Жилое помещение специализированного жилищного фонда.
- •Многоквартирные жилые дома.
- •Тема №28. Договор подряда.
- •Тема №29. Договор бытового подряда.
- •Тема №30. Договор строительного подряда.
- •Тема №31. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
- •Тема №32. Договор участия в долевом строительстве.
- •Тема №33. Договор выполнения подрядных работ для государственных или муниципальных нужд.
- •Тема №34. Договор на выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ.
- •Тема №35. Договор возмездного оказания услуг.
Тема №9. Договор купли-продажи земельных участков.
Земельные участки
В соответствии со статье 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Форма договора: один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.
Требуется кадастровая регистрация.
Требуется регистрация перехода права собственности.
Предмет: земельный участок
Существенные условия договора:
-
размер участка → кадастровый план земельного участка
-
перечень угодий
-
расположение
-
цель использования земельного участка
-
цена земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не может включать следующие условия:
1) о праве продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию
2) условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком (например, запреты.
3) Условия, ограничивающие продавца в случае притязания третьих лиц
При включении этих условий в договор, они считаются недействительными.
Покупатель вправе потребовать выкупной цены или расторжения договора, если продавец предоставил ему ложную информацию:
1) об обременении земельного участка
2) об ограничениях его использования
3) разрешение на застройку земельного участка
4) об использовании соседних земельных участков
5) о качественных условиях земли, которые могут повлиять на использование земельного участка.
Кадастровый учет осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221 ФЗ.
Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года.
Участки сельскохозяйственного назначения могут продаваться:
1) с публичных торгов, конкурса или аукциона. Победитель тот, кто лучше цену предложит
2) Любому лицу, но с соблюдение преимущественного права покупки субъекта РФ. Субъект может делегировать это право омсу.
3) Собственник земельного участка обязан уведомить орган субъекта РФ о продаже земельного участка и если субъект РФ не уведомит о желании приобрести земельный участок, то собственник вправе продать его любому лицу в течении 1 года по цене не ниже той, которая была указана в извещении.
Тема №10. Договор купли-продажи предприятий.
По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имущественных технологических комплексов.
Элементы, входящие в состав предприятия:
o земельные участки; здания, сооружения;
o оборудование, инвентарь, сырье, продукция;
o права требования, долги;
o права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;
o другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).
Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.
Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Субъектный состав сторон: В соответствии с ГК РФ — любые субъекты гражданского права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), получившие согласие собственника.
Источники правового регулирования:
o §8 гл. 30 ГК РФ;
o ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
o ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
o иные законные и подзаконные акты.
Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.
Форма договора: простая письменная, подлежащая государственной регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:
o акт инвентаризации;
o бухгалтерский баланс;
o заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости;
o перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.
При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.
Стадии продажи предприятия
• Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. До составления, подписания договора будущие стороны определяют состав, стоимость предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.
• Заключение договора купли-продажи и его регистрация. Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит государственной регистрации.
• До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора недействительным.
Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать тоже самое в течение одного года, с того дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам. Поскольку предприятие является особым предметом договора, в состав которого входят кредиторы, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора, либо признание его недействительным.
• Передача предприятия покупателю. Она осуществляется по передаточному акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.
• Переход права собственности на предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.