11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости

13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости

Доходный подход рассматривает стоимость объекта недвижимости как совокупность будущих доходов от его использования, приведенных к настоящему моменту времени, с учетом всех рисков, характерных для данного объекта.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.

Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.

Затратный подход – это определение стоимости объекта исходя из величины затрат необходимо для его воссоздания в условиях сложившихся на дату оценки с учетом корректировки на уровень износа объекта.

14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.

Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.

ОН сравнительным подходом обычно проводится в 3 этапа:

1-выбор аналогов

2-внесение поправок

3-согласование результатов

На 1-м этапе происходит поиск объектов недвиж-ти, сходных с объектом и проданных либо выставленных на продажу в относительно недавнее время. Выбор таких объектов осуществляется по следующим критериям:

1. срок окупаемости

2. инвестиционная мотивация

3. независимость субъектов сделки

4. срок экспозиции

5. передаваемые имущественные права

6. условия и время продажи

7. местоположение

8. физические характеристики

После отбора похожих объектов происходит более детальное изучение информации и выбираются от 3 до 5 объектов, наиболее близких по своим характеристикам к объекту оценки.

На 2 этапе все необходимые данные о 3х-5ти выбранных объектов-аналогов и объекте-оценке заносятся в расчетную таблицу, после чего выявляются различия и вносятся поправки, учитывающие эти различия.

Все корректировки вносятся только в цены аналогов. Эти операции позволяют привести стоимость аналога к такой стоимости, какой он обладал бы, имея в точности такие же характеристики как у объекта оценки.

Поправки делятся на процентные и стоимостные.

Процентные вносятся путем умножения цены аналога на поправочный коэффициент.

Стоимостные поправки изменяют цену аналога на определенную сумму.

Существуют 3 метода расчета и внесения поправок:

1)метод парных продаж

2)экспертный метод

3)статистический метод

1)-это анализ данных о продаже двух объектов недвижимости, являющихся точной копией друг друга, за исключением только одного параметра.

Оценщик предполагает, что объекты имеют разницу в цене, объяснимую именно этим параметром.

2)-основан на субъективном мнении эксперта-оценщика о том, хуже или лучше объект оценки объекта-аналога. Составив такое мнение, оценщик вносит корректировку в цену аналога.

3)-основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром (статистический метод)

На 3-ем этапе проводится согласование скорректированных стоимостей аналогов путем расчета средней арифметической или средней взвешенной величины.

Расчет сред арифметической величины оправдан, если кол-во вносимых поправок минимально, а скорректированные цены достаточно близки.

Весовой коэффициент для каждого аналога имеет формулу:

К=(S-M)/((N-1) x S)

М-кол-во поправок, внесенных к конкретному объекту-аналогу

N- кол-во аналогов