- •11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
- •13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
- •14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
- •16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж
- •17. Валовой рентный мультипликатор
- •18. Общий коэффициент капитализации
- •19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета
- •23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода
- •24. Коэффициент капитализации и методы его расчета(см 23 вопрос)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации
- •26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
24. Коэффициент капитализации и методы его расчета(см 23 вопрос)
25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации
26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:
метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;
метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;
метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.
27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода
К основным недостаткам доходного подхода можно отнести сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования. Расчет этих ставок зависит от многих факторов и условий, что существенно влияет на оценку в целом.
28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.
29. Методы расчёта восстановительной стоимости
30. Виды износа объекта недвижимости
1)Физический износ –утрата объектом первоначальной технико-эксплутационных качеств в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека.Можно разделить на 2 группы: а)устранимый износ –износ поддающийся ремонту, физически возможно и эк-ки целесообразно; б) не устранимый- вызван естественными процессами старения и устранению не поддается.
2)Функциональный износ –износ возникающий в следствии того,что здание перестает соответствовать современным требованиям планировки,дизайну и технич. оснащению.а)устранимый функц.износ –определяется затратами на реконструкцию необходимую для эффективн. эксплуатац. объекта (требуется добавление элементов,требуется замена элем-в, требуется сверхулучшение) ,б)неустранимый- вызван устаревшими характеристиками объекта,устранение которых невозможно или экономически не целесообразно.
3)Внешний износ – обесценение объекта, обусловленная негативным влиянием внешней среды такой как рыночная ситуация,окружающ. инфраструктура, налоговое и иное законодательство (не устраним,но в ряде случаев может самостоятельно самоустраниться )