15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости

На 1-м этапе происходит поиск объектов недвиж-ти, сходных с объектом и проданных либо выставленных на продажу в относительно недавнее время. Выбор таких объектов осуществляется по следующим критериям:

1. срок окупаемости

2. инвестиционная мотивация

3. независимость субъектов сделки

4. срок экспозиции

5. передаваемые имущественные права

6. условия и время продажи

7. местоположение

8. физические характеристики

После отбора похожих объектов происходит более детальное изучение информации и выбираются от 3 до 5 объектов, наиболее близких по своим характеристикам к объекту оценки.

16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж

метод парных продаж - это анализ данных о продаже двух объектов недвижимости, являющихся точной копией друг друга, за исключением только одного параметра.

Оценщик предполагает, что объекты имеют разницу в цене, объяснимую именно этим параметром.

17. Валовой рентный мультипликатор

Статистический метод для расчета и внесения поправок – основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром.

Он используется на основе соотношения цены и дохода приносимого объекта. В этом случае используются два показателя:

1. валовый рентный мультипликатор(ВРМ)

2. общий коэффициент капитализации(ОКК)

1)-это отношение цены объекта к потенциальному валовому доходу

ВРМ=Ц/ПВД

1. определение ПВДоо генерируемого объектом оценки

2. поиск объектов-аналогов и расчет усредненного Вал. рентн.мультипликатора по объектам аналога

ВРМа=(ΣЦ/ΣПВД)/n

n-кол-во аналогов

3. определение цены объекта оценки

Цоо=ПВДоо х ВРМа

18. Общий коэффициент капитализации

Статистический метод для расчета и внесения поправок – основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром.

Он используется на основе соотношения цены и дохода приносимого объекта. В этом случае используются два показателя:

1. валовый рентный мультипликатор(ВРМ)

2. общий коэффициент капитализации(ОКК)-это отношение чистого операционного дохода к цене объекта.

ОКК=ЧОД/Ц

1. ЧОДоо

2. поиск объектов-аналогов

ОККа=(ΣЧОДа/ΣЦа)/n

n-кол-во объектов

3. Цоо=ЧОДоо/ОККа

19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.

Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.

Преимущества:

1. метод достаточно прост в применении и дает надежные результаты

2. в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

3. в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция

Недостатки:

1. сложность сбора информации

2. зависимость от стабильности и активности рынка

3. проблематичность получения информации о специфических условиях сделки